2021年已經過去了，當初定下的目標是否已經實現了呢？去年房地產行業比較特殊，“金九銀十”的黃金時節寂靜不少。據專家預測，2022年，樓市基本上會延續2021年下半年的樓市走勢，將會迎來一輪“貶值潮”。

有人坦言：既然2022年將首迎“房子貶值潮”，那我是不是該出手了呢？未來房價的走勢會是怎麼發展呢？

一、我們不能只是簡單看錶象，背後還有更多的東西需要深思

回首2021年，眾望所歸的房地產市場，由於學區房政策、降槓桿等政策實施，市場確實冷清了很多，不僅成交量大幅下跌，價格也開始下降了。

前幾天，我因為租房子的事情，去和中介聊了半天，看到我們小區裡一套小房子，2020年10月份成交價格是590萬，可2021年11月份成交價格只有400萬了，下降幅度還是很大的。這裡主要原因就是學區房統籌規劃，開始搖號了。

如此看來，這起來就是在下降趨勢中，也許還會繼續探底，但是估計離底部已經越來越近了。這種表象，背後有哪些值得深思的呢？

1、疫情期間，大量購房需求被壓制，消費信心不足。隨著疫情的逐步穩定，經濟逐步回暖，購房需求會有極大機率的再次爆發。

2、2022年財政政策還是以穩為主，持續放水仍然值得期待。預計銀行仍然很大動力拓展個人房貸業務，房貸政策也是有望鬆動的。

3、知名房企先後遇到風險，處於破產的邊緣，影響重大。我們勢必要拯救，在區域性領域進行放鬆。這當然會給大量的房企創造機會，也會給個人住宅帶來機會。

• 可以說，如果你是自主的需求，毫不遲疑地準備吧。多看看房子，多談談價格，也許現在是淘房的好時候。如果你是投資需求，那最好在等待一下，股市的機會更多。

二、我是不是該出手了呢？主要是看你的購房目的

現在我們不應該聚焦在房價上，我覺得應該聚焦在行業、市場健康發展和經濟社會發展的穩定上。因為目前的經濟形勢並不明朗。即便房價下跌，且你以較低的價格買到房子，但你依然在承擔較大的風險。我舉個例子：

蘇錫常是某個城市的一個開發商，為了回籠資金原價2萬多的價格，打對,1萬多甩了一批房子，有不少人去搶。但我覺得這批人也可能錢、房兩空。這個開發商後來被曝出資金鍊問題，據說正在處理自身資產變現。

那些買了打折房子的人，很有可能會拿不到房子。所以不要以為低價買了房子是賺了，你確定他能按時按約定品質交給你房子嗎？所以一個健康、穩定的市場才是我們需要的。

• 正常來說，如果自用，其實市場也調整得差不多了，要再跌也不會跌太多，跌多了反而是不正常的。當然，這裡指的是不會再跌，是不具備再跌的空間，也不能再跌下去了。最多隻會再繼續減緩交投的速度，起碼新房是不會下跌再多了。畢竟房價是穩定的前提之一。

如何來看下跌的空間呢？首先，從2018年開始，每年的新房庫存都是呈現攀升態勢。其次，2021年全國開始制定大量保障性租房目標，今年將不斷投入市場使用。供應端越強，需求端自然就越弱。所以穩，是一定可以的。

• 同時，讓全民接受租賃的價值觀模式也在塑造。看看自如研究院的報告顯示：未婚、已婚、已婚有孩子三個版塊，累計各個租賃佔比超過50%，另外不到50%是購房與和父輩等同住。也就是說，在政府保障房的市場佔有率不斷加大力度，租賃模式不說成為主流，也會形成更成熟的常態化。那從自用的角度，今年購房是沒有問題的。如果投資性出手，那麼就祝你好運了。

三、最後，未來房價的走勢會是什麼樣的呢？

看歷史總有無數理由解釋，看未來則是一片混沌，所以沒有人能準確告訴你2022年是什麼行情，如果有，那這人一定是在圖你什麼了。

• 普通人的訊息面落後於頭部人群，因此靠短期訊息面參與任何投資性行為，一定是會虧到當褲子。但有一點對所有人是公平的，那就是長期趨勢，在長線投資面前幾乎不存在資訊差。那麼，房子長期看什麼？主要還是看人口。

為此，我們以房地產投資週期的長期（看到10年後）來看，是完全能做出以下預判的：

1、城鎮化率60+%，居民負債率60+%，普漲暴漲時代結束。

房子整體跑不贏通脹將是大機率事件。長期投資不可忽視折舊，當下去看同地段10年房齡差的房子價格差就知道了。

2、人口負增長城市已開始出現，分化格局將是明牌。但到底是一二線繼續漲，三四線跌嗎？還是所有城市的核心區漲，所有城市的非核心區跌？

這個取決於博弈後的產業佈局結果，產業集約化則一二線漲三四線跌，產業特色化則所有城市的新區全部撲街，核心區漲。從反身性原理來看，堅信一二線漲三四線跌去投資一二線郊區的，要麼掙不到錢，要麼賠到當褲子，因為預期被透支了。

3、出生人口斷崖，則房地產稅必將出臺，政策必將向年輕人妥協，因為這是以一大半的年輕人不婚不育或少育作為代價換來的。

推動歷史程序向前的，從來不是多數人，而是痛感最明顯的少數人。歷朝末期不造反就會餓死的佔總人數的少數，但在他們的裹挾下，歷史向著他們的意願發展了。年輕人佔總人口的少數，不婚不育的更是隻佔這少數中的一部分，但痛感明顯的他們就是能撬動歷史的車輪。

• 可見，2022年是什麼樣，沒人能告訴你準確答案，因為哪怕一個關鍵性政策波動都能勾動情緒，徹底扭轉短期預期。但2030年是什麼樣，很大機率已經是明明白白了。

總之，貶值潮應該不會，這也得看城市人口，供求關係決定，一線城市，2022年一線政策會有鬆動，就看是怎麼執行了，三四線城市的房價也許會降，拭目以待了。

目前國內絕大多數城市，都不適合再做房產投資，這個不僅僅是2022，未來相當長一段時間，至少10年為週期吧，都不適合做房產投資，強二線和部分人口淨流入的省會的核心地段房產除外。

• 我們對樓市的調控並沒有因為“疫情”的影響而放鬆，對於我們購房者來說，還是應擦亮眼睛，特別是投資者別掉到“坑”裡了。