2021年，就剩不到三天時間了！
又到了總結過去，展望未來的時候了！
2021，樓市遇冷，股市兩極分化
在資本市場，樓市，股市可能是網友和投資者最關心的話題。
中國家庭資產的70%以上都是房產，樓市的一舉一動，都牽動著民眾的心。
已經買房的，希望樓市一直漲，還沒買房，有買房打算的希望房價大跌之後再入手。
這是人之常情，可以理解。
不過，樓市的漲跌，不會以普通人的意志為轉移，是多重因素的合力所致。
2021年，對樓市來說，可謂是具有標誌轉折意義的一年。
最新房價資料尤其有說服力。
12月15日，國家統計局公佈11月份70城房價資料顯示：
- 70個大中城市房價環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落；
- 新房價格環比上漲的城市有9個，二手房價格環比上漲的城市只有3個；
- 北上廣深二手房價格延續跌勢，但跌幅略有縮窄。
前些年，房價動輒大漲的情況，2021年沒有出現。
沒有金九銀十，成交量持續走低。
今年7月以來，成交量持續下滑，而且供應大於成交！這種技術形態，明顯弱於過去兩年的下半年。
樓市降溫跡象肉眼可見。
不僅如此，開發商融資變得持續艱難，資金鍊吃緊已經不是秘密。
恆大爆出資金危機，華夏幸福的債務問題也還沒有得到徹底解決，中小開發商更是捉襟見肘……
過去二十年，房地產享受了經濟發展的巨大紅利，經歷了多年的高速發展，雖然給經濟帶來了共享，但房價也居高不下。
房住不炒，不把房地產作為短期刺激經濟的手段已是共識。
2021年開始實行的三條紅線，讓開發商開始意識到盲目擴張不是長久之計，深圳在今年3月實施的二手房指導價，讓房價大漲失去了最後的支撐。
房價降溫，已經沒有任何懸念。
不僅如此，商品房過去20多年的輝煌或許已經告一段落。
2021年，樓市遇冷，股市則是兩極分化。
今年，全球疫情此起彼伏，不過很多國家為了刺激經濟，採取了極度寬鬆的貨幣政策，特別是美國。
簡單點說，就是印鈔，放水。
這也導致了美股在美國疫情最嚴重的時候，還不斷刷新歷史新高，歐洲股市也在高位，印度，越南股市也連續飆漲。
不過，和中國男足同病相憐的A股，整個指數表現並不盡如人意。
一整年幾乎都在3500點附近徘徊。
隨著註冊制試點，價值投資時代正式到來，指數波瀾不驚，個股卻是風起雲湧。
符合國家政策，有前景和成長性的行業都表現十分優異。
譬如，新能源車領域，無論是寧德時代，比亞迪還是鋰業雙雄，表現讓投資者羨慕不已。
光伏，新能源，半導體，晶片，綠電等符合國家政策方向的股票也走出了很多超級大牛股。
其它受到原材料漲價影響的家電，受疫情影響的旅遊，酒店，以及2020年漲幅過大的股票，則表現不佳。
2021年，A股的表現用四個字來形容，就是：兩極分化。
2022年股市迎來大機遇
2022年，行將而至。
A股，將有何表現？2022年A股表現還會全球墊底嗎？會有牛市嗎？
中國男足，2022年大機率會告別世界盃，繼續表現不佳，A股或將有較好表現。
當疫情依然在全球肆虐，中國則是抗疫表現最好的國家之一。
受到疫情的衝擊較小，經濟復甦的程序也就越快，加上中國經濟的韌勁，一旦全球疫情消散，中國經濟可能是反彈最給力的地方。
即使疫情依然肆虐，中國市場也可能是少有的安全避風港之一。
在疫情蔓延的2021年，外圍股市逆勢而漲，更多的寬鬆和放水累積的資產泡沫，並不是這些國家的經濟有多麼強勁。
相對於美股的股市泡沫，A股的估值要便宜很多，橫向對比，A股的估值也處於相對的歷史低位。
人往高處走，水往低處流，A股正在這價值窪地，吸引市場的資金流入，有很大機率。
全球加息會不會對A股資金面產生衝擊？
恰恰相反，當其他國家進入加息週期時，中國央行最近還開啟了降準和降息模式，這說明我們的貨幣政策依然有很大調整空間和餘地，這依然要得益於我們再疫情時期，沒有過度降息。
那麼A股明年會有牛市嗎？
全面牛市的機率很小，結構性牛市依然可期。
行業方面，新能源車的普及速度越來越快，在未來很長時間，新能源板塊都將會市場反覆活躍的品種。
其次，碳中和，節能環保，綠色能源，符合國家政策方向的行業和公司也值得重點關注。
科創中國的浪潮已經來襲。
科技強國不再只是口號，而是實實在在地影響著經濟，行業和企業的發展。
當初華為手機最牛的時候，完全能和蘋果抗衡。
可由於沒有自己的晶片和作業系統，別別人掐住脖子，眼睜睜地看著蘋果蠶食了本屬於華為的市場份額。
我們的科技在很多方面已經十分優異，甚至是卓越，但依然和科技強國有很大差距，譬如半導體，晶片領域，還有很長的路要走。
科技板塊2022年跑贏大盤將成為可能。
2022年註冊制有望全面實施，價值投資時代將會正式到來，有業績，有成長性的股票，將會不斷創出新高，只會講故事，沒有業績的股票將可能淪為仙股。
兩級分化，將會越演越烈。
2022年，樓市繼續降溫
房子還能保值增值嗎？還會像過去二十年一樣，買到就是賺到嗎？
2022年，樓市調控還將延續，繼續降溫幾乎沒有懸念。
給開發商的三條紅線繼續有效，房企的壓力依然存在。
為了快速回籠資金，房企沒有繼續漲價的基礎。
二手房指導價，還將被更多的城市實施，這對成交量來說是殺手鐧，沒有了成交量，房價大漲幾乎沒有任何可能。
鼓勵生育，是當前的頭等大事之一。
除了教育培訓之外，學區房畸高的價格也是阻礙生育的攔路虎之一。
隨著關於針對學區房調控的措施越來越多，越來越嚴，越來越細化，學區房2022年將會再遭遇重錘。
學區房就是一個畸形的產物，即使價格再腰斬，也並非不合理。
最近，關於房地產稅的訊息越來越多。
12月27日，財政部表態要深入推進財稅體制改革，做好房地產稅試點準備工作。
稍早之前，10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
種種跡象表明，房地產稅真的要來了！
市場普遍認為，房地產稅此次試點的稅率將超過1%。
炒房客將無處可逃，但對剛需基本上沒有什麼影響。
徵收物件極有可能是兩套或者兩套以上的家庭或者個人。
即便如此，這相當於徹底封殺了房價的炒作空間，堵死了房價大幅上漲的通道。
2022年，樓市繼續降溫基本上沒有什麼懸念。
房價會大幅下跌嗎？
買房的剛需是否需要等到房價大跌之後再入手？
房價大幅下跌的基礎同樣不存在。
中國家庭的絕大部分資產都在房產，其中的絕大部分資金又是來自銀行的貸款，房價一旦下跌幅度超過一定限度，如超過30%，則會影響金融系統安全。
截止到目前，全國已經有21城釋出了“限跌令”。有的城市是直接釋出行政命令，有的則是透過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網籤的方式。這些城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口等。除瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。
房價不會大跌，也不能大跌。
2022年，房價大機率會在一個區間窄幅波動，過去二十年商品房的輝煌將不復存在。
作者 | 周松濤
