地產大變局：覆盤近幾年影響行業的重要金融政策
2021年是地產行業大變局的一年，行業龍頭企業紛紛病了，有在辦理住院手續，有進了ICU的，有上了呼吸機的，還有的下了病危通知書的。這次就像新冠疫情初期一樣，傳播快，重症患者多，給行業帶來了深遠的影響。
此輪調控從“供給端”即房地產企業的融資端著手，收緊重要融資渠道，切中了房地產企業要害，給高負債經營的房地產企業上了重要一課。
- 三條紅線
（一）政策內容
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，會上提出了“重點房企資金監測和融資管理規則”，控制房地產企業有息債務的增長。具體為設立“三條紅線”：
紅線1：扣除預收款項後的資產負債率不得高於70%；
紅線2：淨負債率不得高於100%；
紅線3：現金對短期債務的覆蓋倍數不得低於1倍。
根據指標完成情況將房企按照“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，三項指標均超出管理規則的紅線要求，則企業對應為紅檔，有息負債規模不得增加；超出兩項即為橙檔，有息負債規模年增速不得超過5%；超出一項即為黃檔，有息負債規模年增速不得超過10%；若均低於紅線要求則對應為綠檔，有息負債規模年增速不得超過15%。
- 政策影響
政策出臺之後，國盛證券研究所克而瑞2019年銷售排名前五十房企（實際樣本量48家）的三條紅線分檔情況進行了梳理，15家企業列入紅檔，目前已有6家流動性出現困難，佔比40%；8家企業列入橙檔，目前已有3家流動性出現困難，佔比37.5%；14家企業列入黃檔，目前已有4家流動性出現困難，佔比28.6%；11家企業列入綠檔，目前未發現有明顯問題。
從上述資料看，紅檔和橙檔的房地產開發企業受影響最大，充分說明高負債經營的風險性。
- 收緊信託融資
（一）政策內容
信託是房地產企業重要的融資渠道，而且主要是融資類信託。2020年初，銀保監會要求信託公司全年壓縮通道及融資類信託業務1萬億，原則上2020年各信託公司房地產信託資產餘額不超過2019年末存量規模。2021年壓降要求繼續延續，要求信託行業在年底之前將融資類信託規模再降1萬億元，房地產規模不超過2020年末。
此外2020年10月，銀保監會信託部向各地銀保監局下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，按照“實質重於形式”原則強化房地產信託穿透監管，嚴禁透過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。
（二）政策影響
“房住不炒”的政策定位下，有關部門對房地產行業的管控持續加碼，融資條件也不斷收緊，同時房地產企業違約事件頻發，信託公司在房地產領域的資金投入持續收緊。
資金信託按投向分類的規模及增長情況（2021年三季度）
資料來源：中國信託業行業協會
根據中國信託業協會的資料，2020年房地產信託成立規模同比下降約12%；2021年3季度末，投向房地產業的資金信託餘額為1.95萬億元，同比下降18.13%。
- 貸款集中度管理
2020年2月31日，央行和銀保監會聯合釋出《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行業金融機構房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比作出規定。具體是：
紅線一：房地產貸款佔比。大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。
紅線二：個人住房貸款佔比。大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。
根據安信證券研究中心整理的相關銀行2020年底的資料：6家中資大型銀行，5家房地產貸款佔比距離上限不足5%；2家個人住房貸款佔比超標，3家距離上限不足5%。11家中資中性商業銀行，3家房地產貸款佔比超標，5家距離上限不足5%；2家個人住房貸款佔比超標，4家距離上限不足5%。
（二）政策影響
這項政策直接導致了銀行按揭放款速度變慢，在2021年三季度顯得尤為明顯，直接影響了開發商的銷售回款以及二手房市場的活躍度。
資料來源：Wind 中國人民銀行
根據中國人民銀行的資料，房地產開發貸款餘額同比增速自2019年一季以來持續放緩，2020年一季度降到個位數，而2021年的一季度降到5%以內，三季度甚至接近零。而個人住房貸款餘額同比增速雖然自2018年以來逐年下降，但是2021年下降的幅度也是歷年最大，僅三個季度降幅就超過3%。
- 總結
本文重點提到的三條紅線、收緊信託融資、貸款集中度管理主要是從行業的融資端入手，透過限制金融機構對行業的資金供給，以達到預期的調控目的。
上述政策直接影響了開發商的現金流，除此之外土地集中供應、加強預售資金監管等政策疊加，進一步加劇了高負債、高週轉開發商問題的爆發，導致部分龍頭開發商資金鍊出現問題。
覆盤這輪房地產行業的調控，我們可以看到：
1、永遠跟著黨走。2016年的中央經濟工作會議首先提出“房住不炒”，2017年由主席再次在十九大報告中提及，2020年10月寫入《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。而遇到的各種政策，則是中央精神的具體落實。
2、冰凍三尺非一日之寒，市場環境瞬息萬變。從2020年初限制信託融資，到2020年8月三條紅線，到2020年12月貸款集中度管理，到2021年初土地集中供應，再到下半年的預售資金監管，政策層層加碼。但市場環境又瞬息萬變，一些高負債、高槓杆的龍頭房地產企業僅僅幾個月，資金鍊便發生逆向反轉。
印證了一句話“出來混的，總是要還的”。
