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我們將應對更高的利率。
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加拿大豐業銀行(Scotiabank)
副首席經濟學家Brett House
經濟學家Farah Omran
圖源:Scotiabank
人們普遍預計,加拿大央行2022年將提高利率,但加拿大的家庭和房地產市場能夠經受住加息的考驗。
目前,只有不到一半的加拿大家庭擁有貸款(mortgages)或房屋淨值信貸額度(home-equity lines of credit,即HELOC)。大約75%的現有貸款是以固定利率的形式鎖定的,HELOC雖然是浮動利率,但份額要小得多。
圖源:canadianmortgagetrends
目前,5年期固定利率(fixed rates)貸款在加拿大最受歡迎。豐業銀行經濟部門預測,在2022年續期時,5年期固定利率可能將平均上漲36個基點(Basis Points)[筆者注:一個基點為0.01%,36個基點為0.36%]。
當前,加拿大平均未還清房貸額為24.1萬加元。這意味著,在此基礎上,每月將增加約50加元的還款額。
豐業銀行還預計,2023年續期時的5年期固定利率將平均上漲45個基點(即0.45%),每月將多還65加元。
5年期固定利率上漲走勢
在五年前申請貸款時,這些借款者曾在聯邦政府強制的壓力測試中承諾,他們能夠應付大約180個基點的利率增長。
而2021年貸款發放的壓力測試則更加嚴格:借款人必須證明,他們能夠承受5.25%的貸款利率和5年期固定利率約250個基點(即2.5%)的增長,在2021年12月獲得貸款者,還必須能夠承受浮動利率(variable rates)約380個基點(即3.8%)的增長。
儘管2021年新貸款中,浮動利率的份額猛增,但它們仍僅佔所有未償還貸款餘額的約四分之一。在大多數浮動利率條款下,利率上升不會立即導致月供增加,但還款期(amortizations)會被延長。在這種情況下,通常可以鎖定利率,轉換為固定利率貸款。
加拿大人已經為恢復正常的利率做好準備。
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通貨膨脹是房價增長的原因,但它又遠遠落後於房價增長。
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投資公司MacBeth MacLeod Partners
投資組合經理Hilliard R. MacBeth
圖源:richardsonwealth
加拿大的房地產泡沫已經成為加拿大金融體系中的一個巨大問題——這裡的房價比世界上大多數國家都要高,由此造成的家庭債務水平是目前一個主要的風險。
儘管房價飆升,但它對通脹和消費者價格指數(CPI)並沒有上行壓力。
圖源:ctvnews
從下面這張圖表可以看出,在多倫多、溫哥華和全國範圍內,房價增長了4.25倍到5倍,增長率每年超過7%,使家庭債務也不斷增長(紅色線條)。
然而,CPI中的住房成本部分(箭頭所示的綠色線條)只是小幅增長,增幅僅為約1.6倍。在大多數情況下,年增長率不到2%。
房價增長與CPI的關係
你可能會問,這是為什麼呢?
這是因為住房成本是CPI的最大權重組成部分。加拿大統計局會根據“每月住房費用”來衡量住房成本,自住房每月成本中一個關鍵部分是貸款,包括本金還款和利息,但不包括購買房屋的首付部分及其他費用。
在過去的二十年裡,利率一直在穩步下降,使得住房成本只有很小的增長,但房價泡沫依然存在。
隨著加拿大央行加息,從2022年開始,房價可能會下降,但衡量住房成本的CPI指標將會增長,因為利率在計算中佔有重要權重——這非常具有諷刺意味。
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加拿大經濟對住宅的依賴不會很快結束。
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蒙特利爾銀行(BMO)
金融部門首席經濟學家Doug Porter
圖源:BMO
由於疫情,在2021年的前三個季度,住宅建設在加拿大GDP中的佔比超過了商業投資——這種情況以前從未發生過,甚至兩者都沒有接近過。
圖源:THE CANADIAN PRESS
在疫情爆發前的50年裡,商業投資在經濟中所佔的比例通常是住房投資的兩倍左右,有12%用於私人資本支出,6%用於住宅建設(加拿大統計局將房屋新建和翻新以及房地產代理費歸在後者中)。
從以下圖表中可以看出,商業投資和住宅建設在2021年出現了交叉,這既說明商業投資在這一年表現得非常疲軟(與1993年的歷史最低水平持平),也說明了房地產活動非常強勁(所佔比例創下歷史新高),火熱的房價在不斷膨脹的房地產活動中發揮了作用。
商業投資和住宅建設
展望未來,2022年的房地產市場預計將從2021年的極端狀況中緩和下來,而且目前已經不再像年初時那般瘋狂。
加拿大經濟面臨的更大問號是,商業投資現在是否能夠加速增長?
我們認為會的,但預計近期只會出現溫和的復甦。加拿大經濟對住宅的嚴重依賴似乎不會很快結束。
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購房需求將仍舊旺盛。
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金融媒體公司Better Dwelling
聯合創始人Stephen Punwasi
圖源:rocketreach
人們一直在關注住房庫存的不足,但很少關注真正的問題——旺盛的購房需求。當加拿大央行降息並使用量化寬鬆政策時,他們希望可以刺激需求。
圖源:Mike Cassese/Reuters /Landov
但這一降低利率的機制推動了消費者的超前購買,他們開始與現有的買家競價,引發了房地產業的一輪狂潮。
從2020年4月到2021年10月,加拿大市場的實際房屋銷售比之前的預估多出了246,500套,但只有額外的85,800套房屋被投放到了市場中,遠低於房屋銷售量的增幅。
根據蒙特利爾銀行的估計,這些超額售出的房屋銷售額約為1500億加元,相當於加拿大GDP的6%。這還不是房屋的總銷售額,而只是低息貸款刺激下的超額銷售,並且是在幾乎沒有人口增長的情況下發生的。
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獨戶住宅正在成為貴重商品。
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顧問公司North Cove Advisors
創始人Ben Rabidoux
圖源:mortgageproscan
近年來,加拿大全國主要大城市掛牌出售的獨戶住宅(single-family homes)數量急劇下降。
在大多倫多地區,掛牌量與去年相比下降了52%,比2017年下降了驚人的77%。溫哥華地區的情況也差不多,庫存比去年下降了近三分之一,自2018年以來下降了一半以上。
圖源:huffpost/Getty Images/Istockphoto
雖然過度的需求和投機無疑是造成這種下降的原因,但主要的驅動因素似乎是,過去十年中人口增長異常強勁,但新建房屋短缺。
如下圖,從20世紀70年代到21世紀的頭十年,加拿大每十年人口平均增長約為310萬(橙色柱),而新建獨戶住宅卻平均只增長不到130萬套(藍色柱)。從2010年至2019年的10年間,人口激增400萬,而新建獨戶住宅增加數量卻降至不到110萬套。
在加拿大找到解決這種不平衡的方法之前,我們可以預期,獨戶住宅將成為全國主要市場垂涎的資產。