十幾年前，歐式風格小區成為主流，中國人民紛紛住上了洋氣的哥德堡、巴黎之春、塞納風光、愛丁堡等等。
某段時間英倫風格開始大行其道，用現在的話說，是最in的產品。
典型英倫風格小區
當時環二有位客戶看了一個這樣的小區，回來後大肆吐槽：簡直太土了。
環二頓時對這位客戶刮目相看：這是遇到高人了？
客戶接著講到：外牆都是用紅磚砌的，跟我們村裡一樣。
英倫風小區常用的陶磚
環二隻好陪笑，解釋這是當下潮流，陶磚不是紅磚，人家裡面還是鋼筋混凝土。陶磚既耐用又環保，過十年還是這個顏色，不像以前的塗料……
舉這個例子不是嘲笑這位朋友見識淺，而是我們對世界的認知，大部分基於之前的經驗。
時代變了，經驗一定要及時重新整理，否則就會做出非常愚蠢的判斷。
現在行業又到了重大變革期，市面上愚蠢的言論漸漸的多了起來。
01
中學歷史講到晚清時，總會引用李鴻章那句話：我們遇到的是千年未有之大變局。
其實這個變局一直沒完成，根據維基資料，上世紀60年代我們人均GDP與清朝沒有太大變化。
這個變局真正的完成，是近40年，我們由一個落後的農業國一躍成為世界第二。
這40年只是歷史一瞬，是一個非常特殊的時期。
如果現在的發展勢頭成為常態，莫說趕英超美，我們早晚要衝出太陽系，消滅銀河系五大行星的侵略者。
國運、經濟發展還能持續多久，我們不好預測。可以肯定的是，房地產行業一定是到了重大轉折點。
這40年房地產行業積累的經驗都成為垃圾，一定要及時丟進垃圾桶。
其實不僅購房者，開發商大多也並未認識到這一點，或者即使認識到也毫無辦法。
否則今年行業會這麼慘？
與一些朋友交流，紛紛表示有預感市場會變差，但沒想到會這麼差。
2008年經濟危機，國內一片哀嚎，但仍有有識之士樂觀看待未來，抓住機會逆流而上。
開發商這邊有孫宏斌，2008年底價拿了西北旺地塊，也就是後來上市的西山壹號院，奠定了江湖地位不說還賺了一百多個億。
中介這邊有左暉，2008年我愛我家關一家門店左暉收一家，2009年行業復甦，鏈家一躍成為北京市場老大。
2021年，沒看到一個這樣的勇士，土拍市場遍地都是託底的國企。
ZF心裡也在吶喊：孫大聖，你在哪裡？！
因為ZF也沒想到這個行業如此弱雞，稍微一打就趴下了。
現在給了一兩塊糖，讓大家緩緩。
這一切的意料之外，都是因為時代變了。縱橫江湖幾十年練就了高超劍法，沒想到大家都開始用槍了。
02
最大的變化是基建紅利不再，這一點大家都看到了，但是許多人並沒有調整自己。
依舊是大刀向鬼子頭上砍去。
想想我們之前是怎麼賣房的：
“某科、某大都在這拿地了，人家砸了幾十億進去都不怕，你怕什麼？”
這套說辭並不完全說給客戶聽，開發商自己人也都信了：拿地價比房價還高也沒事兒，過兩年房價就漲上去了。
然後找策劃一通包裝，什麼西部CBD、科創中心、交通樞紐等等。
然後房子就真的賣掉了，新區也建成了，房價也漲上去了。
這段時間新區遍地開花，固守市區的人就像不想剪辮子的滿清遺老一樣奇葩。
你看不慣浦東，浦東的豪宅就貴到你高攀不起；
你覺得閔行荒涼，閔行商場一個比一個大；
你覺得閘北是赤膊區，大寧建設的跟花園一樣。
上海中心不再是人民廣場，我們浦東居民一兩年都不去一次，憑什麼認他做中心。
法租界不再是人人嚮往的居住區，一片一片的老房子，地下車庫都沒有，有什麼好住的。
李嘉誠說的地段、地段還是地段就是屁話，你們看不上的地段，現在都買不起了吧。
買房一定要選擇有潛力的區域，不要怕荒，不要怕遠，過幾年這裡就是市區。
或者你們就不要看地段，哪裡房子好就買哪裡，反正以後大家都半斤八兩。
這個邏輯放在過去一點毛病沒有，現在還當作金科玉律就真的蠢到家。
國家都開始放棄土地財政，轉向房地產稅了，你還指望坐地起價？
土地財政，顧名思義就是以土地出讓為主要收入來源，說白了就是賣地賺錢，是向增量收費。
為什麼？因為增量多啊。
房地產稅是向存量徵收，為什麼打存量房的主意？因為增量少了。
土地都賣不動了，哪還有那麼多烏雞變鳳凰的故事。
當然上海憑藉著虹吸效應不至於完全停止擴張，只能說再下重注蒙對的機率越來越低。
二三線城市，就別賭了。
03
另一個重大變化是產品偏好，至今為止研究不多。
近40年行業高速發展，新鮮的東西太多，兩天不學習就跟不上同行。
你小區裡做了水系景觀，我就做五重綠化；
你在烏魯木齊花幾十萬買了稀有樹種，我就搬來蘇州園林。
就像手機一樣，瘋狂的提升硬體，大家只能被迫達成共識：買新不買舊。
當然大家又押對了。
90年代的多層住宅，很快被電梯公寓取代；
人車分流的概念提出後，大家突然覺得孩子在小區裡好危險。
同級地段，不同小區的價差能高達50%。
然而這條演化之路也漸漸走到盡頭，大家實在想不出新的玩意兒了。
無奈之下，不少開發商將辦公樓的玻璃幕牆搬到住宅，遠遠的一看這就不是普通小區。
當然也引發了不少爭議，許多人覺得並不宜居。
其實現在想想，我們的大量消費行為都中了廠家的圈套。
像環二這種王者榮耀都不打的使用者，根本用不到最新款手機。雖然換了iphone13，原來的iphone8用起來依舊潤滑。
房地產也是如此。人車分流真的那麼重要嗎，到底什麼是好戶型，科技住宅到底能提升多少居住體驗？
2010年之後三房戶型漸漸成為主流，能買三房的絕不買兩房，因為開發商賣房子時告訴我們了：
現在二胎、三胎都放開了，少了三個房間肯定不夠。
然而這些年銷售的新房，戶均面積卻並未增加，意味著我們房間、客廳越做越小。
其實做過開發商的都明白，同樣的面積意味著同樣的價格，三房一定比兩房好賣：多一個房間，誰不喜歡？
同樣是三房，一定是面積越小越好賣：總價低了，降低了門檻。
所以現在三房越來越多，面積越來越小。
現在回頭想想，這些拼命買三房的年輕客群，有多少能用得到三個房間的？
剛結婚，一個房間就夠了，要過二人世界；
有了孩子，兩個房間就夠了，孩子同住老人一個房間；
孩子大了老人走了，兩個房間足夠了。
要二胎？多少人敢要二胎，又有多少人考慮要二胎前就要換房。
做書房？你一個剛需購房者天天為了幾兩碎銀奔波，要什麼書房。
所以有些年輕客群一定有一個房間浪費，這些面積原本可以轉移到客廳。
大家有一個更寬敞的公共空間，孩子有一個更大的地盤可以奔跑。
想想現在動輒3.6米的客廳開間，生活得有多壓抑？
當然不排除就有剛需客戶必須要三房，但是一定有不少人需要大兩房。
然而你跑遍新房市場，90平以上的兩房比本拉登還難找。
當新房市場漸漸的退出主流，當開發商不再成為控制輿論的機構，這些麻雀型三房的溢價會不會降低？
另一個常見的營銷套路就是高低配小區，即，高層公寓與別墅混雜的小區。
限墅令出臺後大部分地塊容積率都在1.5以上，這樣的地塊自然不能做純別墅社群，為了提高溢價，只能部分做成別墅部分做高層。
高層6萬，別墅一定賣8萬。
同樣的容積率，利潤率提高了不少。
而且房子還好賣了：你花高層的價格，住別墅小區，還不感恩開發商的無私奉獻？
其實真正住起來會發現，這些小區根本不宜居，滿滿當當都是房子。
如果沒有別墅，反而有大量空地做園林景觀，真正實現公園式住宅。
當新房市場漸漸的退出主流，當開發商不再成為控制輿論的機構，這些高低配小區會不會與普通小區出現價格反轉？
而且限價當下，也沒人繼續投資產品研發，大部分開發商都是一套圖紙供全國，不管走到哪都會有一個小區叫恆大未來城。
當產品進入穩定期，房齡還有我們想象的那麼重要嗎？
當然產品偏好即將發生的變化不止這些，環線也會陸續整理發出。
我們買房時一定要多想想，現在對小區、對房子的審美，是不是賣方幫我們塑造的？
塵埃落定後，哪些產品會漸漸的拋棄，哪些品質溢價會縮水？
切勿盲目跟風，切勿憑經驗判斷未來。
