原創 劉曉博
又一個穩增長的大招來了，將給樓市帶來新變局。
這就是給大基建“提速”的工具——基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）。
今天（12月31日），國家發改委官微釋出了《關於加快推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》（下圖）：
通知提出：
要加強宣傳解讀，總結推廣典型經驗和成功案例，不斷提高各方面參與基礎設施REITs試點的積極性。
要摸清專案底數，分類輔導服務；安排專人對接，做好服務工作；及時溝通反映，加快申報進度；鼓勵先進典型，形成示範引領。
今年以來，國家發改委已經多次發文，要求全面推進“基礎設施REITs”。國家十四五規劃也提出“推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性迴圈。”
至今，成功發行並在滬深股市掛牌的公募“基礎設施REITs”已經有11只（下圖）：
如果說2021年是公募“基礎設施REITs”誕生之年，那麼從2022年開始，將進入其“大發展的時代”。
至此，中國在“後房地產時代”已經建立起了經濟的三大“加速器”，或者說“三大轉型工具”，他們分別是：
1、IPO註冊制，開啟印股票的時代，化解企業高槓杆難題；
2、第三支柱養老保險，解決養老難題，支撐印股票的時代，穩住住戶部門槓桿率；
3、基礎設施REITs，解決大基建推動力問題，穩住政府部門槓桿率。
IPO註冊制和第三支柱養老保險，我之前多次在文章裡分析過。今天重點說一下基礎設施REITs的影響。
REITs是美國人在上世紀60年代創設的一種投資工具，對啟用民間投資、推動經濟發展產生了積極的作用。
中國引進了REITs，並加以中國化，初步形成了自己的風格。
上面是今年6月，國家發改委釋出的申報要求。
中國的REITs首先集中在了有效益的基礎設施方面，比如公路、鐵路、機場、港口、工業園區、電力、倉儲物流、新基建。
但不能用於酒店、商場、寫字樓等商業地產專案，也不能用於商品住宅，保障房方面則限制使用範圍。
根據要求，REITs的底層資產最好分佈在經濟發達地區，或者國家發展戰略支援的地區。
舉一個具體例子，說明REITs的玩法：
比如甲地屬於經濟發達地區，政府旗下有一個工業園區，園區實際運營公司是國企，效益不錯、現金流也不錯。政府就可以拿出這個專案來做REITs，目的是退出政府投資，套現出來之後投入新的專案，帶動當地經濟發展。
操作方式是找到一家合格的公募基金公司，由這家基金公司旗下的資管公司100%收購園區運營企業的股權。這時候，政府就完成了套現，或者叫做“基建投資的退出”，可以出投資下一個專案了。
基金公司旗下的資管公司100%持股園區運營公司之後，以公司的資產和收益為底層資產，發行MBS（抵押支援債券）。而這家基金公司則面向公眾，發行全額購買上述MBS的基金（REITs）。散戶和機構都可以來買，一般會有較長的運作期限（比如50年），而且封閉執行，不可贖回。
REITs發行完成後在滬深交易所上市，投資者可以在交易所買賣，也可以持有獲取分紅。一般來說，REITs的分紅利可達到90%。
上圖是上海證券交易所官網上的示意圖，向投資者解釋REITs的基本流程和邏輯。
REITs的誕生和推廣，可以帶來如下連鎖反應：
1、地方政府多了穩增長、降負債率的工具。
中國的經濟是政府推動型，地方政府、國企在經濟中發揮重要作用，尤其是在經濟下行週期，它們要扮演“急先鋒”的角色去“打頭陣”。但地方政府的槓桿率不斷提高，債務餘額也在上升，在這方面有國際通行的紅線，是輕易不能跨越的。
有了“基建REITs”，政府可以退出一些成熟的專案，交給社會資金承接，再去開拓新的專案。“REITs”等於給政府了一個撬動投資的槓桿，但這個槓桿只帶來增量資金，不增加政府的負債率，也不增加企業的槓桿率。
2、基礎設施投資，多了退出渠道。
任何投資，都需要有退出渠道，這樣投資才能良性迴圈。沒有“基建REITs”的時候，基礎設施上的投資很難退出。無論是上市還是整體出讓，難度都很大。
有了“基建REITs”，有效益的基礎設施就可以申請發行REITs，這比發股票上市門檻要低。
有了更多、更便捷的退出渠道，資產的流動性增強了，基建設施的估值可以獲得提升，也會有更多資金願意投資這個領域。
而中國的基礎設施存量資產，至少高達百萬億。可以想見，如果這些資產流動性增加，會帶來怎樣的財富效應。
3、民間資金獲得了參與基建投資的機會。
支付寶和微信，讓我們看到了散戶們的力量。為什麼這兩種支付工具及其理財渠道一度發展得這麼快，就是給閒散資金尤其是小額資金了參與投資的機會。
“基建REITs”也有這種效應。
沒有股市的時候，你想投資基建專案，至少要有幾千萬、上億的資金。有了股市，我們可以在股市上買基建類股票，但股市風險偏大，而且能上市的基建企業畢竟是少數。
有了“基建REITs”，只有幾千元、幾百元閒散資金的人，也都可以在手機上輕鬆購買，參與很多重大專案建設。這樣，等於給大基建吸引來了眾多投資者和增量資金。
4、大基建“適度超前”有了資金和機制保證。
隨著經濟下行壓力加大，國家提出“適度超前開展基礎設施投資”。過去這些年來，大基建一直是中國經濟的護法金剛。
但以前，大基建主要靠間接融資支撐，也就是銀行貸款。這加大了全社會的槓桿率，也讓地方政府負債率過快上漲。有了“基建REITs”，政府投資可以適當走“輕資產”的路子，發揮“催化劑”的作用，透過“基建REITs”不斷滾動發展。
而民間資金，也不必死盯樓市，圍繞房子配置資產，可以適當分流到“基建REITs”上。
美國是REITs最早誕生、並全面發展的地方。統計顯示，截至2018年末，美國全口徑的REITs總市值超過3萬億美元，擁有超過52萬項資產，為全國提供了直接工作崗位240萬個。
中國經濟總量大約相當於美國的70%，如果中國的REITs市值能達到美國的70%，就是13.5萬億人民幣。如果這麼多的資金透過REITs集中起來，對經濟發展、基礎設施的改善將起到怎樣巨大的作用。
“基建REITs”的全面推進，將對中國樓市產生什麼影響？
一言以蔽之，就是：馬太效應、強者恆強。
發改委的專案申報要求非常明確：
全國各地區符合條件的專案均可申報。重點支援位於京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域，符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施專案。
專案運營時間原則上不低於 3 年。專案現金流投資回報良好，近 3 年內總體保持盈利或經營性淨現金流為正。預計未來 3 年淨現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估淨值）原則上不低於 4%。
也就是說，專案成熟、回報率優良是最基本的門檻。
而這類專案，往往集中在經濟發達地區，也就是發改委說的京津冀、長三角、大灣區等地區。即便會照顧一些欠發達地區，也必須是“國家重大戰略區域”。因為REITs是否成功，關鍵是投資者否滿意，這是市場決定的。
所以，未來基建REITs的主要底層資產，肯定是分佈在經濟發達地區、中心城市。這意味著，透過“基建REITs”撬動的增量資金，率先流入了發達地區。
誰會積極購買基建REITs？
兩種人不容忽視：
第一種是發達地區的有錢人，他們房票用完了，擔心房地產稅試點，所以把多餘的錢買“基建REITs”，因為這是準房地產投資，可以選擇資產分佈的城市。
另外一種是欠發達地區的富裕階層，他們沒有大城市的房票，想參與大城市的發展，買大城市的“基建REITs”就是一個很好的替代方案。
所以，“基建REITs”大量發行後，一定是經濟發達地區獲得更多的資金。
而中西部、東北地區的富裕階層，或者擁有多套房的人，可能減持當地房產，投資發達地區資產支撐的“基建REITs”。
當發達地區基建估值上升，流動性變強，增量資金湧入，這裡的基礎設施將進入良性迴圈週期，帶動不動產價值的全面提升。而人口流失地區，則正好相反。
你看懂了嗎？
