大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
北清雲際和奧森春曉，由中交和卓越共同打造的倆盤，有人稱呼他們為“昌平雙傻”。一休觀察了很久，發現這倆選手並非真傻，甚至某些角度鬼精鬼精的，本篇稍做分析。
提到這倆盤，那不可避免地會和龍湖雲璟做對比。
儘管咱也有粉絲選了龍湖雲璟，我當然也知道龍湖雲璟開盤去化很好，但一休還是那句話：“每個盤都有自己存在的價值”，雙傻並非一無是處，雲璟也並非閉眼入。
甚至，憑我對開發商行為的把握，和過往的歷史經驗看，雙傻的槽點是明著的，倒也坦誠。好比一種人，脾氣差了點，但心直口快，不小肚雞腸。而龍湖玩得太高階，小動作和小心眼很多，喜怒不形於色。
我的這篇測評，應該是比較客觀的評價了，供參考：
「龍湖雲璟」苦苦等來的良心好盤？未必
其他適合北部剛需的競品專案，其實也有，只不過大部分中介不發那倆盤，我放在文末。
北清雲際
北清雲際與奧森春曉的售樓處，距離特近，都在回龍觀華聯對面的底商。
為啥要放這麼近？
很簡單，反正這倆盤的開發商股東都一樣，肉爛在鍋裡。
這倆盤土拍時，鬧出很多風波，普遍認為利潤率不足。所以開發商也挺會“節衣縮食，減少開支”。
我從業內的角度，舉個例子：這倆盤和大中介合作時，是同時簽約的，但到最後開發商只是把其中一個盤簽了，另一個就一直拖著。
為啥這麼幹呢？
因為能節省一半的營銷推廣費用。
開發商的邏輯：“反正我倆盤售樓處放在一起，客戶只要來看其中一個，另一個大機率也會進門看”
對開發商的業內口碑來說，一定是負面的，很小家子氣，這事辦得不太地道。但事半功倍，省錢是王道，還要啥面子呢？
簽約區爆滿，尤其在週末高峰期，需要排隊等銷售。
坦誠地講，只要是北部的剛需盤，幾乎都是這種局面，很正常。專案缺點再多，也一樣會有人買。所以，龍湖雲璟的開盤熱銷也沒啥好宣傳的。
禮品區，砸金蛋這種又土又好用的辦法，中交和卓越必然不會錯過，畢竟強調格調與品味的龍湖現在都這麼幹了。
說個故事：下定了，搖轉盤，指標顯示特等獎。但工作人員表示，不太對，指標位置有點偏了，或許有人動過，得重新搖。。。
這是我們一休侃房同事的親身經歷，果然，售樓處的特等獎是誰也帶不走的，總有一款理由適合你，哈哈。
售樓處放著一大堆動物，有小矮馬、羊駝、兔子、小羊。講真，這波操作我也是頭一次見。可能是我思路清奇，特意過去聞了一圈。。。果然，有味道。
一休感覺，這樣做對小動物不太友好，看著烏央一片的人流，傻傻地站一天。
北清雲際的地塊很特殊，兩塊地不挨著。地塊面積不同，這很常見，但容積率竟然也不一樣。
售樓處沙盤中，兩塊地塊是挨著的，不要被誤導。左側實際是南地塊，容積率2.5。右側是北地塊，容積率2.2。
全部為14-27層的建築，無東西向房源，純板樓，限均價6.2萬。
戶型方面，一居沒有，83㎡兩居起步。
很多預算有限的剛需粉絲吐槽，為啥不做點小戶型？那樣豈不是更好賣？
一休從開發商的心理，稍作解釋：
首先，小戶型一定會更好賣。但在很多情況下，開發商並不需要追求去化速度，注重的是利潤率。就比如現在北部，新盤很稀缺，從商業的角度來說，早晚都能賣光。其次，即便是北京的其他區域的新房，也極少會有做一居室的，有兩居的臨鐵盤都是鳳毛麟角了。因為利潤率低的大背景下，做大戶型才有的賺，否則某些地塊還真有虧錢可能。
南北地塊有兩個共同特點，西高東低，也都有公租房。
83㎡和108㎡兩梯四戶，95和126/130㎡是兩梯兩戶。
得房率整體在70%-74%左右，相比北京南部的一些樓盤，戶型沒優勢，得房率也明顯吃虧。
但這絕對不是開發商水平的問題，對於大開發商來說沒什麼技術瓶頸。
只是簡單地印證了那句話：好賣的，戶型不會太好。（說個極端的例子：東城二環旁的天壇府）
83㎡有樣板間，次臥和廚房共用一個採光面，這是兩梯四戶純南兩居的通病，現在北京基本都這麼設計。
家政間的存在確實很神奇，見仁見智了。
108㎡三居，也有樣板間，三面寬朝南。
南向臥室
客廳
在開發商拿地之初，一休有過這樣的猜想：作為綠城大股東的中交，是否會借鑑綠城園林的一些做法？後來發現，操盤的是卓越，所以估計不會有什麼交集。
即便是沒做樣板間的戶型，卓越也安排了小模型。
從“國際科創中心"來引入區位介紹，雖立意高遠，但略顯浮誇。主打'北清路”倒是很可行，這是一條東西方向的主幹路，與後廠村路平行，也很堵。
卓越還是很明白的，您看這專案名稱“北清雲際”，似乎早已定位了客群。
北清雲際在京新高速和京藏高速中間，北側就是北清路了，向西可以到航天城、永豐、環保產業園、翠湖科技園，向東可以到達暫時沒發展起來的朱辛莊TBD，還有未來科學城。
北清路北側，生命科學園就坐落於此，這可是昌平區的寶貝了，即便不蹭海淀，也有產業支撐。
開發商珠江早早下手，在緊挨著生命科學院地鐵站附近，囤了一大片土地。建成了珠江摩爾大廈，多棟商住樓，還有一個超大的購物中心永旺夢樂城。
目前在建寫字樓還有合生匯。（珠江與合生，某種程度來講，可以理解為同一家開發商。）
奧森春曉
接下來，一休來到了奧森春曉。
一休畫紅圈的這個門，就是這倆盤樣板間的入口。開發商不僅把這倆售樓處放得很近，只要是去看樣板間的客戶，必然還會經過奧森春曉售樓處，真可謂用心良苦啊。
售樓處播放的音樂比較奇葩，土嗨土嗨的。音量還很大，似乎不太像個正規售樓處，槽點頗多。
奧森春曉一共6棟樓，2棟為公租房，在專案的東南角。
容積率2.8，兩梯四戶的產品。地塊限高80米，所以樓層較高，3號樓24層，4、5、6號樓27層。
限均價6.3萬，比北清雲際略高一點。
戶型面積也更大，門檻更高，96㎡起步。
沒有純南戶型，也沒有東西樓棟，全部南北通透。
專案南側是二手房馬連店家園，東南側是知名大社群公園悅府。
中交是純粹的央企巨頭，中交地產這幾年發展勢頭也挺猛，全面向招商、華潤看齊。
卓越集團，來自深圳。來北京其實也好幾年了，但一直在老大哥萬科的身後，這次是首次另立門戶。但還是選擇拉幫結派，找到了中交，並沒有完全靠自己。
96㎡兩居，可改三居。因為客廳面寬比較不錯，可以一分為二，多出一個南向臥室，具體就看家庭情況了。
交付樣板間
進門就是廚房，廚房朝向是向東或者向西的，區別於傳統的朝北開窗，挺與眾不同的。
洗手檯外接，比較實用。圖中是朝北開窗的廁所和朝北臥室。
主臥面積偏小
131四居，奧森春曉的最大面積。
一進門依然是廚房
客廳餐廳
主臥套房
板塊位置來說，屬於回龍觀的邊緣，最近的商業配套是公園悅府的7萬平米商業。
明明不在奧森，為啥專案名要帶“奧森”二字呢？
借勢唄，和去年的奧森one是一個路子，反正開發商並不覺得尷尬。
更多優缺點、內幕情況咱們再聊吧。
備選專案：
昌平北七家、精裝、現房。
【金辰府】89小三居、143大戶型，都有房。這盤沒合作中介，所以幾乎沒人發，咱們一休粉絲老規矩。
還是那句話：買房是大事，一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊或想薅羊毛的，歡迎。
