轉眼間，我們已經踏入了2022年的門檻。回顧2021年的房地產市場，我們看到了如同“過山車”一般的走勢：上半年，銷售冷淡、房企債務暴雷、土拍降溫、房價下跌等現象頻頻出現，房地產經歷了“至暗時刻”；下半年，央行、銀保監會等密集發聲，樓市調控在融資、信貸等層面作出了適度糾偏，資金流動性得到一定程度的緩解，房地產市場信心也得到了提振。不僅如此，國家還首次提出了促進房地產“良性迴圈”的概念，預示樓市調控最嚴厲的時候已經過去。

面對嶄新的2022年，鑑於近期樓市“回溫”的種種跡象，不少業內觀點都認為，2022年樓市將會逐步回暖，而且還有不少人甚至開始暢想2022年樓市火爆期、房價反彈期的到來。那麼，真的會如此嗎？

筆者認為，其實不然，原因主要有三點：①不管是從嚴調控還是適度寬鬆，目前“房住不炒”的底線和定位沒有發生改變，所謂的樓市火爆、房價反彈很難出現。② 從2021年的“三道紅線”到2022年的“良性迴圈”，前者是防止樓市出現過熱，後者是避免樓市過冷，最終目的都是為了防止房價大起大落，維護房地產市場的平穩健康發展。③ 雖然嚴厲的調控政策得到了適度糾偏和寬鬆，但樓市走向火爆並不容易，因為資金大規模流入房地產的局面依然受限，購房者入市意願仍然不高，部分房企風險還沒有得到解除，所以房地產行業整體降溫的局面並沒有得到明顯的改善。

實際上，透過最近幾年的調控也可以知道，“平穩”一直都是調控的主要目標，期待房價反彈並不現實。日前，住建部部長王蒙徽在接受採訪時談及2022年房地產市場時表示，要保持調控政策連續性和穩定性，持續整頓規範房地產市場秩序。顯然，“平穩”這一目標還將會貫穿2022年全年。不僅如此，筆者認為，在國民經濟轉型和高質量發展的大環境下，房地產早已告別了高速增長和高速擴張的階段，所以預計“平穩”將會是未來5-10年的長期目標。

顯然，未來5-10年，伴隨房地產進入長期平穩期，閉眼買房還能不賠錢的階段已經過去了，否則一不小心可能就會高位接盤或出現虧損，所以買房觀念也需要更新和改變。那麼，未來5-10年，什麼樣的房子才是“黃金屋”？內行人認為，買房堅持“3選3不選”準沒錯，不僅住得舒服還容易轉手。

3選‍

1、選擇靠近學校、地鐵站、城市公園、政務中心等稀缺資源的房子。房子雖然是用來住的，但如果想要住得舒服，同時還能確保自己的房子保值增值，那麼關鍵還是看房子背後所佔據的地段和資源。一般情況下，對於每個城市來說，學校、地鐵、城市公園、政務中心等都是稀缺資源，越是選擇在這些地段買房，居住舒適度越高，而且升值潛力也越大。從長期來看，在住房供大於求的趨勢下，即便將來選擇賣掉，這些地段的房子也更容易轉手和變現。

2、選擇低密度的多層和小高層。對於容積率多低才能被看作是低密度住宅，業內有許多爭論，並沒有統一的答案。不過，低密度小區一般有3個共同點：一是容積率在2以下，以多層和小高層為主。二是多為一梯一戶或一梯兩戶設計，樓間距較大，私密性好，採光充足。三是小區綠化率高，安靜舒適，能夠給業主帶來身心愉悅。近些年，土地資源越來越稀缺，但隨著改善需求的增長，低密度小區的需求卻在不斷增長，所以未來這類房子會越來越珍貴。

3、選擇都市圈和城市群以及周邊的房子。根據2020年國家釋出的城市規劃顯示，未來要深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業，使之成為新的經濟增長極，而且到2035年要形成一批具有世界影響力的都市圈和城市群。顯然，隨著城鎮化進入到了下半場，國家也已經敲定了未來的城市發展方向，小城鎮戰略開始退出，人口、資源、產業等將會向都市圈和城市群集中，所以這裡的房子自然也會供不應求。不過，綜合考慮生活成本、房價水平、交通便捷性等一系列因素，都市圈和城市群外圍的衛星城也是購房者們關注的重點區域。

3不選‍

1、缺乏物業管理或者物業管理混亂的房子。常言道，買房一陣子，物業一輩子。一般來說，一個好的物業公司，不僅可以為業主提供優質的服務，而且還可以為房子帶來良好的口碑，較高的溢價。反觀缺乏物業管理或者物業管理混亂的小區，雖然前期購房者節約了一定的購房成本，但入住之後就會發現，由於缺少必要維護和保養，不僅居住體驗不理想，而且在安全、私密、衛生等各個方面都會遇到不便和麻煩。隨著房齡的增長，這類小區會越來越落敗，最終將越來越難轉手。

2、房齡相對較高並且品質較低的高層住宅。對購房者來說，可能都知道“老破小”，其實還有一種就是“老破大”，主要就是指那些房齡相對較高、住房面積較大、品質較低的高層房子。與“老破小”相比，這類小區由於樓層較高，隨著房齡增長，當建築結構、機電系統、建築質量等老化之後，維修難度很大。如果房子本身品質就不高，這些問題出現的可能會更早。因此，北京大學教授朱國鍾、東北財經大學教授周天勇等都認為未來這類房子會淪為“貧民區”。

3、不在城市規劃範圍內且處於遠郊地帶的房子。過去十年，全國房價都處於普漲期，所以不分城市，不分地段，基本上買到就能賺到，所以不少人都開始投資城市遠郊地帶的房子，坐等房價升值。不過，如今再看，許多遠郊地帶的房子不僅沒有升值，反而進入到了下行調整期。原因主要有三點：①這些地帶不在城市的發展規劃範圍內，也無法受到主城區的輻射，發展空間受限。②這些地帶周邊缺少產業、教育、醫療等資源，就業機會也不多，所以導致生活、通勤等成本較高。③由於位置較偏，人口較少，不僅房子難以轉手，往往連出租都是問題，所以很容易導致無法變現。實際上，最近幾年，隨著房地產調控的深入，越來越多的購房者已經開始向主城迴流，遠郊地帶的房子也開始告別喧囂，迴歸落寞和理性。

最後總結一下：從2021年重點提及的“三道紅線”到2022年首次提及的“良性迴圈”，不管是從嚴調控還是適度寬鬆，種種訊號都表明，“平穩”是房地產調控的最終目標，房價不會大起大落。除此之外，隨著高質量發展階段的到來，對於房地產市場來說，高速擴張的模式已經無以為繼，平穩的走勢將是未來5-10年的長期趨勢。因此，對購房者來說，見房就買還不吃虧的階段已經漸漸遠去了，未來買房堅持“3選3不選”準沒錯，不僅住得舒服還容易轉手。對此你怎麼看呢？