12月，新房供、求皆有回升，土地市場量增價穩，但均不及去年同期。
◎文 / 克而瑞研究中心
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12月，恰逢房企業績衝刺季，新房供、求同環比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市顯著分化：一線韌性較強，供求環比齊增，年成交量創近3年新高；二三線供應大幅放量，而成交環比增長19%，但同比跌多漲少。土地市場量增價穩，同樣迎來年末“翹尾”行情，但是表現不及去年同期。
新增供應
環比增10%，同比降36%
一線持穩，二三線大增
12月，房企推盤熱情穩步回升，本月29個重點城市預估新增供應面積2491萬平方米，環比大增10%，同比下降36%，顯著不及去年同期。
分能級來看，一線城市穩步放量：4個一線城市12月供應面積為437萬平方米，環比上升7%，同比下降32%。上海、廣州、深圳皆迎來階段性放量，環比持增，深圳已連續2個月單月供應突破100萬平方米，上海、廣州增幅也在3成左右，4城中僅北京一城出現回落，主要源於北京上月集中供應，本月供應略顯疲軟，因而同環比齊跌，降幅顯著。
熱點二三線城市供應規模穩中有增，不及去年同期。25個監測城市12月供應2054萬平方米，環比大增11%，同比下降37%。成都、南京、武漢、杭州、長沙、西安、青島年末放量，單月供應量突破100萬平方米，各城市環比漲跌參半，同比跌多漲少：南京、西安、濟南、無錫等同環比齊增，房企推盤積極性顯著提升；徐州、鄭州、天津、東莞、長春、寧波、佛山、昆明、大連等供應階段性疲軟，主要基於行情慘淡，房企供應節奏明顯放緩。
新房成交
12月“翹尾”環比增16%
一線年成交創近3年新高
12月，因恰逢房企年末衝刺季，典型城市商品住宅成交熱度穩步回升，29個監測城市預計成交規模達2123萬平方米，環比增16%，同比降幅達35%，全年成交規模累計同比回落3%。
分能級來看，一線城市樓市成交穩步上揚，12月預計整體成交新房345萬平方米，環比上升6%，同比下降30%，全年累計同比持增，增幅達15%。上海、廣州隨著供應放量，成交持續回升，環比漲幅均在30%以上，同比回落，北京、深圳本月均有所縮量，單月成交均在60萬平方米以下，且同環比齊跌，不過介於前期居民購房熱情高漲，全年同比仍保持正增長。
二三線城市成交量穩中有增，25個監測城市12月預計整體成交1778萬平方米，環比上升19%，同比下降36%，降幅有擴大趨勢。各城市環比漲多跌少，成都、長沙、佛山、南京、徐州、合肥、東莞、福州、廈門均迎來年末集中放量，環比增幅均在3成以上，寧波、海口、西安樓市行情略顯低迷，環比保持回落。從全年成交規模來看，佛山、福州、常州等東南沿海城市需求相對“堅挺”，累計同比大幅增長，而南寧、鄭州等內陸中西部弱二線因前期需求透支嚴重，整體購買力基本見頂，成交表現不及2020年，預計2022年1月恰逢春節成交淡季，整體成交環比預計由升轉降，考量到2021年1月高基數原因，同比大機率也將保持回落。
庫存
29城供求比1.2致庫存環比持增
成都消化週期超2年
12月29個重點城市雖加大銷售力度，但整體仍呈供過於求的狀態，多數城市供求比和庫存情況繼續惡化。29個重點城市整體供求比1.2，供微大於求；一線和二三線供求比分別為1.4和1.2。
一線城市中深圳供求比升至2.8，北京、上海和廣州庫存面積環比波動幅度均在5%以內。二三線城市中，常州、西安、廈門和成都供求比大於2，庫存有不同幅度環比上漲，其中成都消化週期環比拉長60%至24.1個月。長春、濟南、南寧、昆明和佛山12月供不應求，主因是供應縮量，如長春和南寧。值得注意的是，同比來看廣州、深圳、東莞、寧波、南京、常州等城市庫存規模較2020年末均有顯著上升。
成交結構
北京深圳高檔豪宅佔比上升
上海90-120平剛需佔比上升4pcts
從價格段分佈來看，低檔產品佔比北京和深圳分別上升1和6個百分點，上海下降5個百分點；中低檔產品佔比上海和北京分別下降1和13個百分點，深圳上升8個百分點；中檔產品佔比上海和北京分別上升7和6個百分點，深圳佔比下降23個百分點；中高檔產品和高檔產品上海下降2個百分點，北京和深圳分別上升6個和9個百分點。
從面積段分佈來看，90平方米以下產品佔比北京下降21個百分點，上海和深圳分別上升1和2個百分點；90-120平方米產品佔比上海和北京分別上升4個和8個百分點，深圳下降4個百分點；120-144平方米產品佔比上海、北京、深圳分別變化-3、6、0個百分點；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交佔比深圳和北京分別上升2和8個百分點。
二手住房
9城成交環增3%
一線穩二線分化，蘇杭規模再降級
2021年12月，二手房市場整體持續小幅回升，規模上環比微升3%，9個重點城市共計成交347萬平方米。較去年同期相比規模減少46%，同比2019年跌幅維持在34%，基於近期多城陸續放鬆信貸政策，居民槓桿能力提升，市場持續回溫，各熱點城市成交企穩回升但距離前期高位仍有一定距離。
具體到城市來看，9城環比表現普遍回升，一線市場較為堅挺，北京市場規模環比再增15%深圳環比降9%，此外大連環比增長89%漲幅最高，杭州、蘇州環比回落超2成，其餘城市均有不同程度漲跌；同比表現仍普遍回落，8城成交規模同比均下降3成以上，其中杭州、青島三季度以來市場市場顯著回落，本月同比均有70%左右降幅，其餘城市均有不同幅度回落，值得一提的是北京同比2019年僅回落1%，整體規模仍有較強支撐。
當前全國主要城市二手房住宅市場臨近年末市場有所回暖，疊加前期“用力過猛”的調控政策逐步有放寬跡象，預計短期內市場仍將以穩為主，市場規模持續小幅上行。
土地市場
年末“翹尾”如期而至
但成色不及去年同期
截至12月28日，全國300城經營性土地總成交建築面積達39795萬平方米，環比11月全月翻番，同比卻下降16%；成交幅數共計6124幅，環比漲幅也高達93%，但同比也下降了10%；成交總價方面，本月土地成交總金額升至10188億元，環比上月大漲102%，但同比下降了11%。成交單價方面，與上月變化不大，環比微降2%至2560元/平方米，但同比上漲了7%。
市場熱度方面。儘管三批次集中土拍規則略有鬆綁，但溢價率仍延續在低位。本月平均溢價率為3.3%，與上月基本無變化。各能級城市表現略有差異，呈現一線下降、二三線增長之勢；尤其是二線城市，在杭州第三批集中土拍熱度回升的帶動之下，溢價率環比上漲了0.8個百分點，增至2.6%。
土地流拍方面，以重點監測的城市來看，較上月略有好轉，但依然處於較高位，約為15%，其中六成流拍地塊集中在鄭州、瀋陽、濟南、福州、成都等二線城市，並且這些地塊多為含宅地塊。究其原因，主要還是由於當前房企仍面臨極大的資金壓力所致，加之樓市下行壓力依然巨大，房企投資謹慎的態度短期內還在延續，高流拍也在意料之中；尤其是市場下行壓力的長春、瀋陽等城市第三輪集中土拍流拍率更是居於突出，流拍率均超過40%。
CRIC監測資料顯示，截止12月28日，一線城市成交總量達693萬平方米，環比持平，同比微降2%。四城中，北京、上海和廣州在本月均完成了第三輪集中土拍，其中上海的成交規模最高，總建面達301萬平方米，共成交33幅地，涉及第三輪供地中的19幅宅地，其中4幅均觸及一次性報價，餘下地塊則基本為底價成交。北京和廣州的成交規模分別為94萬平方米和274萬平方米，其中北京第三輪集中土拍供應的12宗地順利成交10宗，總成交建面為91萬平方米，共收金277億元，和前兩輪集中供地相比成交建面和金額均顯著收縮；廣州第三輪供應規模也顯著減少，僅有17宗地入市，最終成交13宗，成交面積為256萬平方米，共收金302億元。橫向對比來看，三城中，上海第三輪土拍熱度最高，有9宗優質地塊達到中止價，商品住宅用地平均溢價率達3%；而北京和廣州出讓地塊則多底價成交，並且均出現了流拍現象，熱度相對較低。
截至12月28日，二線城市成交量達7559萬平方米，環比大漲189%，但同比降幅仍達23%；成交金額也同步上漲，總金額達4025億元，環比上漲191%，同比也有10%的漲幅；平均價格與上月基本持平，樓板價達5325元/平方米，同比也上漲了43%。具體到城市來看，本月共有14個重點二線城市進行了集中土拍，包括天津、濟南、青島、武漢、長沙、鄭州、成都、重慶、杭州、廈門、福州、合肥、瀋陽和長春。從土拍熱度來看，大多數城市三輪土拍熱度仍延續了二輪低溫態勢，其中廈門、瀋陽和長春還較二輪明顯轉冷，均出現了半數或半數及以上地塊流拍的現象，土地熱度進入 “冰封”期。僅杭州第三輪土拍走出了特例的行情，35宗出讓地塊中24宗觸及最高限價搖號，平均溢價率達7%，是三輪土拍中溢價率最高的城市，整體土拍熱度較第二輪顯著回暖。
在上月供應量爆發的影響下，三四線城市本月的土地成交量也大幅上漲，並突破3億平方米；不過，受優質地塊佔比下滑影響，成交均價卻不敵上月，環比下降9%至1621元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，鹽城的成交規模最高，本月總成交建築面積達534萬平方米，涉及81幅地。其次是常州，共成交55宗地，總成交建面達472萬平方米；在成交地塊中，有6宗為常州新一輪集中出讓成交地塊，共收金114億元，但多數地塊均僅經過一輪報價就成交，土拍熱度仍處於較低水平。
整體來看，隨著房地產行業信貸環境邊際改善逐漸起效，12月土地市場的執行也較上月更加平穩，土地流拍現象較此前明顯改善。不過，城市之間的分化仍在持續。以22城三輪土拍表現來看，樓市表現較為穩健的上海、杭州等城市，土拍熱度也有所回暖，民企拿地積極性較二輪有所提升；而樓市行情近期表現不佳的瀋陽、長春等，雖然採取了多種措施如加大中心城區供應、降地價等，但仍出現了過半地塊遭遇流拍的現象，規模房企更是在這些城市的土拍中“隱身”，企業投資意願降至冰點。
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本文摘自《2021年12月全國市場簡報8P》
