▍鹽財經
作者 | 寇大庸
值班編輯 | 閏然
過去一段時間，官方針對房地產行業密集發聲，強調要保持房地產信貸平穩有序投放、維護房地產市場平穩健康發展。2021年11月以來，包括交通銀行、中國銀行、招商銀行在內的多家銀行下調了房地產貸款的利率，並縮短了放款週期，房企們緊繃已久的融資困境終於得到了一絲緩解。
如果說這些動向還只是前菜的話，那麼2021年12月份召開的中央經濟工作會議則釋放了更明確的訊號。會議除了再次重申“房住不炒”的政策定位之外，還首次提出了“加強預期引導”、“探索新的發展模式”以及“良性迴圈”等新內容。
種種跡象表明，官方對房地產業的態度發生了一些積極轉變，這對萎靡已久的房地產業來說，無疑是吹來了一陣暖風。
一個重要的問題是，我們應如何在在“房住不炒”以及“三道紅線”等政策框架下，理解此次金融層面對房地產進行“鬆綁”背後的邏輯，它將如何具體地影響房地產業，又會對房地產未來的走勢造成怎樣的影響？
政策視角
在銀行“兩道紅線”與房企“三道紅線”的政策疊加下，歷來實行高負債、高槓杆模式的房地產行業遭遇了有史以來最為嚴峻的資金壓力。
所謂銀行“兩道紅線”，指的是央行與銀保監會“為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險”，分五檔為銀行房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比設定了上限，目的是限制銀行房地產貸款增速。
“兩道紅線”政策
“三道紅線”，則是央行與住建部為限制高負債房企的信貸增速，要求房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍，並且在2023年前要實現全部達標。
在這樣的情況下，房企的融資難度陡然提升，融資金額也急劇下降。據克而瑞不完全統計，2021年前9月100家典型房企融資量為10919億元，同比下降21%，其中第三季度融資額為2872億元，同比下降38%，環比下降24%，融資額創2018年以來最低水平。
習慣了粗放式發展的房企顯然沒有作好應對準備，房企的資金問題在今年集中爆發。繼華夏幸福、泰禾等頭部房企違約之後，陽光100中國也在近日釋出公告表示無力償還一筆本金1.7億美元，利息892.5萬美元的票據。
根據克而瑞統計資料顯示，截至9月27日，今年房企累計違約債券只數達到39只，較2020年增長25只，累計金額達到467.5億元，較2020年增長159%。
資不抵債，破產就成為了房企的家常便飯。據中房網統計，最近3年，約有1000家房企申請破產清算，平均每天就有一家房企破產。
那些沒有破產的房企也開始節衣縮食準備過冬。向來穩健的萬科就曾表示：“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標”，並在不久前下調了明年的經營目標。
金融治理
北京大學國家發展研究院教授盧鋒對鹽財經記者表示，這一輪房地產的邊際鬆綁，與宏觀經濟形勢的變化以及對金融控股公司的治理密切相關。
從宏觀經濟角度來說，今年年初，中國經濟的宏觀表現經歷了一個快速的反彈，一季度GDP的增速達到18.6%。然而，到了二、三季度，經濟增長開始迅速回落，這當中既與貨幣金融政策有關，也與諸如減排、疫情防控等結構性變化有關。總體而言，這一宏觀經濟形勢體現出了兩重性的局面。
盧鋒表示，“一方面，這個走低其實是在預期之中，是政策所需要的，官方不想以一季度的速度過快復甦，這樣可以給明年的經濟增長留一些緩衝空間。但是另一方面，這個回落速度有些超出預期，導致三季度末開始出現經濟下行壓力，此次房地產的邊際鬆綁與這個宏觀形勢有顯著聯絡。”
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除此之外，盧鋒認為，“過去一輪房地產的整治，也不完全是房地產的問題，同時與金融控股公司的治理聯絡在一起。”
以往一些大的民營企業在一定程度上參與到金融機構裡面，隨著金融控股公司的擴張，使民營企業透過控股等方式在金融系統中具有了一定的影響力。盧鋒認為，“這樣的做法在一段時期得到允許，被有關部門看成是某種有價值的探索。然而近年隨著對金融風險評估的變化，對這些問題的看法發生了改變，出現了一些新的判斷，有了一些新的政策。”
十九大以後，金融領域的防風險被放在一個十分突出的位置，由於房地產企業與金融系統的深度聯絡，以及房地產行業在整個經濟結構中的重要作用，房地產的發展情況直接影響到對金融領域的防風險的治理效果。
出於對近期房地產行業形勢的研判，針對房地產行業的邊際調整是十分必要的。“有關部門明確把個別企業問題與行業整體發展切割開來，在個別企業過度負債和擴張問題強調透過市場化方式處置不鬆口，對整個行業則結合更為廣泛的背景形勢演變務實調整政策。”盧鋒表示。
市場信心
聚焦到房地產市場，整個行業也呈現出了與宏觀經濟走勢類似的發展曲線。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉對鹽財經記者表示，整個房地產行業在上半年迎來了歷史高峰。
疫情之後，不少城市都出臺了針對房地產企業的紓困政策，包括降低預售標準、鼓勵開發商拿地、分期付款拿地等措施，因此，從去年到今年上半年為止，整個房地產經歷了一個快速的量價提升的市場行情。
但在市場快速升溫之後，各個城市又開始陸續收緊政策，不少城市相繼出臺了二手房交易參考價等限制房地產市場的措施，再疊加“三道紅線”等政策影響，今年6月開始，房地產市場開始出現轉向跡象，個別頭部房企爆雷，加速了整個市場的調整。下半年，整個房地產市場行情急轉直下，掉進了冰窟窿。
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據肖文曉觀察，今年是過去五年裡最差的一個金九銀十。一般來說，每年的九、十月份往往是房地產銷售的高峰期，然而，今年的銷售資料卻不及預期。
克而瑞資料顯示，2021年9月，TOP 100房企實現單月銷售操盤金額7596億元，環比下降1.8%，同比下降36.2%。第一財經研究院在一份報告中提到，今年10月，70個大中城市新建商品房價格和二手住宅價格指數環比均減少了3%，同比增速從今年5月以來持續放緩。其中，一線城市的二手住宅價格指數同比漲幅為6.70%，相比今年3月的高點回落了4.70個百分點。
不僅銷售額持續走低，更重要的是，房企對未來的預期變得十分悲觀。這一點從集中供地的情況就能明顯感受出來。從今年第二次集中供地和第三次集中供地的抽樣結果來看，目前民營房企拿地比例微乎其微，拿地主力基本都是國企和央企。
“到了第三次集中供地時，我們發現許多拿地的企業已經不是傳統做房地產開發業務的國企和央企，而是一些城投公司之類的企業，這些企業參與拿地本身就有託底的意味，但是這個緩和效果是有限的，如果往後民企都不參與拿地了，靠國企、央企是消化不了那麼多地的。”肖文曉分析道。
此外，新開工面積也成為一項重要的指標。“今年整個新開工面積的同比增速也在下降。如果房企的信心不能回升，選擇主動放緩開發節奏，那麼明年的市場肯定會受到影響。特別是目前地方政府仍比較依賴土地財政，如果明年很多地方都不拿地的話，那麼可能會對明年的經濟造成比較大的挑戰。”肖文曉表示。
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區域性回暖？
自從官方提出維護房地產市場健康發展，維護住房消費者的合法權益的“兩個維護”之後，四季度主要城市的房貸利率逐漸從高位回落，放款週期也從過去的半年時間縮短到了兩個月。
個人貸款方面，鹽財經記者與多個城市的銀行貸款部門聯絡發現，許多銀行已經下調了個人按揭貸款利率，例如南京工商銀行的個人按揭貸款利率就下調了1.6%。
但是這並不是銀行的集體行為，不同城市、不同銀行的做法也不一樣，例如武漢的大部分銀行就仍然維持著之前的利率標準。
不過這已經對房地產市場起到了一定的刺激作用。據第一財經研究院報告顯示，從高頻資料看盡管現在整體房屋銷售還是不高，但二線城市已經有反彈的跡象，截至11月23日的一週二線城市二手房交易面積創下4個月以來新高，環比增長了22.23%。
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然而，從各方因素分析來看，此次政策鬆綁並不能被視作為房地產市場的由冷轉熱的訊號。
即使如今政策有所鬆綁，但是監管層仍在不斷提出要遏制房地產的金融化和泡沫化傾向。因此，在可預期的未來，無論是三道紅線、房地產貸款集中度管理制度還是投資銷售比例管理等政策都不會只是一個短期政策。
肖文曉認為，“這些政策對房地產行業來說是未來很長一段時間內的框架，它們的目的就是實現整個行業的去槓桿。可能階段性地會放鬆，但是總體來講監管趨嚴是整個行業的大勢。”
但是，監管層也希望這個行業能夠平穩健康地發展，所以在嚴格監管的同時，也釋放了一些友好訊號。
更重要的是，“這個鬆綁政策不是大水漫灌，不是什麼企業都可以去融資的。現在的房貸仍然以滿足剛需及改善需求為主，這是銀行重點照顧的板塊。對於房企貸款，銀行傾向於給三道紅線達標、負債率較低、經營情況比較健康的房企融資”。
南京工商銀行某分行的工作人員對鹽財經記者表示，前段時間銀行的資金情況一直比較緊，因為之前南京房價漲得很快。最近一段時間稍微鬆了一點點，但是儘管個人按揭貸款利率有所下調，但是對個人的稽核要求還是比較高。
盧鋒認為，基於對多年來房地產成長中一些結構性扭曲的重視，官方一再表示不以房地產作為宏觀調控的工具，這是可以理解的。不過鑑於房地產在國民經濟中客觀具有的特殊地位，房地產具體政策安排也不可能完全脫離給定時期的宏觀經濟形勢。房地產政策仍會動態調整，然而看來不會動用很多資源救助某個特定企業，強調監管的政策導向也有望得到延續。
在土地財政等因素並未徹底扭轉的背景下，既要避免過度泡沫化或炒作，又要保持房地產市場的平穩有序發展，仍是監管部門不可忽視的長期問題。
