2021年，北京房地產大宗交易頻現，交易宗數創歷史新高，交易額處於歷史第二高位。12月28日，戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵在2021年終釋出會上稱，公寓類專案成交額相比去年有所提升；物業資產包交易越發頻繁；法拍專案因為價效比高備受關注。
值得關注的是，受到“三道紅線”的影響，開發商出於緩解資金流動性問題的考慮，預計會有更多優質的房地產大宗物業入市。
今年北京房地產大宗交易達52宗、652億元
後疫情時代，大宗物業的流動性增強，2021年北京房地產大宗交易市場共錄得52宗，創歷史新高；總成交金額為652億元，總交易金額僅少於2019年，處於歷史第二高位。北京房地產大宗交易市場成交宗數和成交金額相較2020年分別上漲53%和26%。
從資料來看，北京房地產大宗交易成交總額從2020年的519億元反彈至652億元，成交宗數從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗，大幅超越近年水平，這無疑體現出買家對北京市場的信心。
據劉兵分析，從投資角度來講，此前預期今年市場會持續低迷，但是目前無論從租賃還是收購價格來看，市場並沒有出現大的折扣。所以很容易達成共識，今年房地產大宗交易是恢復了一個正常的水平。
不可否認的是，受到“三道紅線”的影響，對於很多原來計劃持有的資產，或者是剛剛建成的資產，開發商更願意用價格來換取流動性，來滿足“三道紅線”的要求。
不過，劉兵表示，適合機構投資人投資的專案還是比較有限，其中，很多專案都是在二線城市、三線城市或者是一些銷售的尾盤專案，有的專案並不具備大宗交易的轉讓條件。
在交易的物業型別方面，2021年北京辦公和商業業態成交額佔比仍然較高。科技公司購買自用辦公的交易也在增多，其中包括快手以28億元購買上地元中心等。
值得一提的是，因為具有快週轉的特性，可散售的公寓、住宅專案受到投資人追捧，2021年成交額佔比上升至7%。比如，鐵獅門以約21億元收購北京輝盛閣國際公寓，該專案地處國貿CBD中心。
與往年不同，成交區域也出現變化，交易熱點重回核心區域，比如朝陽及海淀兩區成交額佔比超過65%。而豐臺及通州等非核心區域今年熱度下降了。這主要是由於疫情帶來的不確定性，讓買家更加重視核心區域的產業基礎和區位優勢。核心區域的商業具有快速交易的特點，因此得以重新迴歸交易重心。
內資買家佔成交額75%，外資買家佔比下降
2021年，保險公司在房地產大宗交易市場表現活躍。在北京，和諧健康保險以90.57億元收購北京SK大廈。
此外，今年增多的交易為法拍專案，三里屯15號樓、世茂工三、金方商貿大廈等專案都是透過法拍渠道得以成交。
從目前來看，2021年，投資型買家繼續重倉北京大宗交易，市場佔比較2020年增加20個百分點至81%，這與北京高科技、金融、專業服務業的高速發展和強勁租賃需求息息相關。
據戴德梁行資料統計，2021年北京甲級寫字樓市場淨吸納量達84萬平方米，創5年來新高。活躍的租賃市場堅定了投資者對北京市場的信心，進而加大對北京房地產大宗交易的佈局力度。
在大宗交易買家方面，2021年，內資買家表現異常活躍，內資成交金額進一步攀升，佔全年總成交額的75%。相比之下，外資買家佔比則略降，由去年的30%降至25%。
劉兵認為，雖然外資買家的資料佔比出現下降，但是也在合理區間內，主要是受疫情以及其他因素影響。2021年，一些在談的外資買家沒有成功交易。
“三道紅線”對開發商的影響越來越明顯。為緩解資金壓力，劉兵預計，會有更多優質物業入市，市場成交將會更加活躍。
“今年年底，有開發商委託我們處理一些資產交易清單，其中不乏優質物業。預期明年一、二季度，會有一些優質的專案成交，這些將緩解開發商資金流動性問題，對穩定市場也是一個好的跡象。”劉兵稱。
此外，得益於我國完善的疫情防控措施，劉兵預計，2022年外資募資額將會有所增長，保險公司將延續在房地產大宗交易市場的活躍表現。而受政策支援的影響，長租公寓等物業類別投資熱度將會有所上升，生命科學、高階製造等園區將受到更多關注。公募REITs的發行增強了資本的信心，預計優質工業物流專案也將繼續受到追捧。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 李銘
