戴德梁行近日釋出《2021年四季度北京寫字樓市場報告》指出，四季度，北京寫字樓市場租金水平已恢復至去年同期水平，但受網際網路領域監管力度的加大和“雙減”政策滯後效應的影響，網際網路行業將緩解大面積擴張現象，在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，市場空置率將被推高，租金水平或將再次承壓。
寫字樓市場持續活躍，租金恢復至去年同期水平
2021全年北京整體市場新增供應達62.4萬平方米。四季度，持續活躍的市場需求繼續提振市場淨吸納量，推動北京全市和五大核心商圈季度淨吸納量分別達25.2萬和7.3萬平方米，年度淨吸納量均達五年來最高值，分別為83.9萬和34.1萬平方米。
核心商圈甲級寫字樓租金&空置率
資料來源：戴德梁行研究部
受此影響，市場空置率則繼續下調，分別環比下降1.6和0.3個百分點，同比下降2.4和1.0個百分點至14.6%和9.8%。與此同時，市場需求的強勁表現令北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。
（核心商圈/全市）甲級寫字樓新增供應
資料來源：戴德梁行研究部
2022年，寫字樓市場將迎來供應高峰，預計全市新增供應將高達150萬平方米。受網際網路領域監管力度加大和“雙減”政策滯後效應的影響，預計未來一年網際網路行業大面積擴張的現象或將有所放緩。在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高，市場租金水平或將再次承壓。
戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“未來，為了達成進一步實現“雙碳”的目標和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建築、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業地產市場的新座標，同時，具備更多綠色認證的樓宇和物業管理將更加受到市場的青睞。”
高科技企業繼續領跑，醫藥行業成交獲7年來最高值
四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中高科技企業表現繼續獨佔鰲頭，成交佔所有行業總成交面積的68.3%，其次為專業服務業和金融業，分別佔成交總面積的11.2%和10.2%。
值得一提的是，新冠疫情的爆發使醫藥和醫療器械行業發展迅速，2021全年，該行業新租和搬遷面積佔所有行業總成交面積的4.6%，為自2014年以來最高值，位居全行業第四位。
近期釋出的《北京市關於加快建設全球數字經濟標杆城市的實施方案》中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。戴德梁行北區專案及企業服務部主管廉峰哲表示：“未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業或將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。”
北京大宗交易數量至歷史新高，大幅超越近年水平
2021年北京大宗交易市場共錄得52筆成交，總成交金額為652億元，成交金額和宗數相較2020年分別上漲26%和53%。後疫情時代，大宗物業的流動性增強，北京成交總額已經從2020年的519億強勁反彈，成交宗數從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗，大幅超越近年水平，充分體現買家對北京市場的巨大信心。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵總結道：“回顧今年，大額投資專案頻現，保險公司在市場內非常活躍。高科技企業自用需求旺盛，仍是市場內主要買家型別之一。公寓類專案的成交額相比去年有所提升，多城市物業資產包交易愈發頻繁，法拍專案價效比相對較高，備受市場關注。”
投資型買家重倉北京，內資買家在超大宗交易市場非常活躍
在買家型別方面，投資型買家2021年繼續重倉北京，市場佔比較2020年增加20個百分點至81%，這和北京高科技、金融、專業服務業的高速發展和強勁租賃需求息息相關。
在物業型別方面，因錄得超大宗單體寫字樓和商業綜合體的成交，2021年北京辦公和商業業態成交額佔比仍然較高。此外，因快週轉的特性，可散售公寓/住宅專案也受到投資人追捧，2021年成交額佔比上升至7%。
在買家型別方面，2021年，內資買家在超大宗交易上非常活躍，使得內資成交金額進一步攀升，佔全年總成交額的75%；外資總體佔比略降，由去年的30%降至25%。
在成交區域方面，交易熱點重回核心區域，朝陽及海淀兩區成交額佔比超過65%；豐臺及通州等非核心區大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來的不確定性讓買家更加重視核心區域的產業基礎和區位優勢。
