起因

1935年5月30日，日本關東軍駐內蒙古阿巴嘎旗特務機關山本信、大員桂、大井久等4人偷偷跑到察哈爾繪製地圖，被當時駐守在張北的第二十九軍一三二師趙登禹部守軍抓住，這些日本間諜被抓之後非但沒有收斂，反而還挑釁官兵不配合搜查，於是被送師部軍法處拘留。

但是這次國民黨卻沒有以前抓到間諜直接處死的魄力，反而在確認對方是漢奸並且繪製的地圖都已經精確到察哈爾省會張家口之後只是扣留了八個小時，就被宋哲元釋放。此舉非但沒有讓日本人收斂，他們反而藉機發揮認為國民黨的行為侮辱了“皇軍和大日本帝國”，逼著國民政府簽訂了《秦土協定》。

經過

6月10日，駐張家口日本領事橋本正康和察哈爾特務機關長松井源之助 說中國軍隊“侮辱”日本軍人，完全不提其間諜行為，在輿論上壓倒國民黨。向當時的第二十九軍副軍長秦德純表示抗議，並威脅其必須在5日內給出一個滿意的答覆，否則日軍將採取相關的行動。抓到間諜的宋哲元十分害怕，立即命令釋放抓到的四個間諜。但是這時候的日本關東軍仍不依不饒，說中方無緣無故就“欺負”日本軍人，是個十分不理智的行為，並藉機提出許多要求。

面對日軍的無理要求，當時的南京國民政府居然沒有做出相應的措施，反而屈服於日方的壓力 決定低頭，下令於1935年6月19日免去宋哲元察哈爾省政府委員兼主席職務，任命秦德純代理察哈爾省主席。

1935年6月23日，日關東軍特務機關長土肥原賢二、張家口特務長松井、日駐華大使館武官高橋，同察哈爾省代主席秦德純，以及北平政整會顧問程克、陳覺生、張北警備司令張允榮，在北平進行談判。

內容

在該協定中，日方首先要求：

（一）將駐於昌平和延慶一線的延長線之東，並經獨石口之北、龍門西北和張家口之北，至張北之南這一線以北的宋（哲元）部隊，調至其西南地區；

（二）解散排日機構；取消察省境內的國民黨機關

（三）（對日）表示遺憾，並懲辦事件相關負責人；將張北縣城北門守備團長和第一三二師軍法處長免職，

以上各點自6月23日算起，在兩星期內完成。

此外，日本還要求：

（一）承認日滿的對蒙工作，援助日本特務機關的活動，並且停止對察哈爾的移民，停止對蒙古人的壓迫。

（二）對日滿經濟發展和交通開發工作予以協助，例如對張家口—多倫之間，以及其他滿洲國—華北之間的汽車和鐵路交通，加以援助。

（三）必須對日本人的旅行予以方便，並協助進行各種調查。

（四）察哈爾省〔從日本〕招聘軍事及政治顧問。

（五）必須援助日本建立各種軍事裝置（如機場裝置和無線電臺的設定等）。

（六）中國軍隊撤退地區的治安，應根據停戰區所使用的方法予以維持，以地方保安隊維持秩序。

當時秦德純和日方的土肥圓談判據理力爭，土肥圓直接詞窮。但是這種事怎麼會是講道理就能解決的呢？他惡狠狠地說了一句：外交談判是靠的國家實力！就是這句話讓秦德純無話可說，最終簽了字。

這個協定的誕生，迫使宋哲元部從長城以北撤出，使得中國喪失了在察哈爾省的大部分主權，也喪失了察哈爾百分之八十的疆土。