開年後的兩個交易日，市場風格似乎發生了明顯變化，此前漲勢如虹的新能源汽車、新能源、晶片、電力等板塊的股票彷彿進入了熊市，被捶打得厲害，而元宇宙、食品飲料、豬週期概念股則彷彿進入了牛市。從產業結構變遷的角度來看，市場未來大的機會，肯定還是在新能源汽車、晶片等硬核科技領域，但當這些股票殺估值的時候，市場的區域性性機會還是不少的，因為流動性寬裕，市場上錢多了，即便沒有增量機會，存量機會還是此起彼伏的。
至於房地產產業鏈股票的反彈，包括家電、傢俱用品這些行業，本輪反彈的內在邏輯，根本上還在於“穩字當頭”的政策方針下，市場對房地產領域的邊際放鬆抱有期望。
房地產牽涉到四五十個行業，房地產不行，這些行業都萎靡，這樣會影響到就業。所以當就業壓力增加時，房地產市場的政策，尤其是信貸政策邊際放鬆，是有可能的，這也是本輪地產股反彈的最大邏輯。但作為投資者，我們必須明白，屬於房地產的黃金時代，也即是野蠻生長，隨便搞個地產公司都可以賺錢的時代，一去不復返了。所以，本輪地產股的反彈，不是反轉。
這輪房地產企業的洗牌，受衝擊最大的是頭部民營企業，過去槓桿玩得太大了，在三道紅線等政策利空之下，一下子就暴露了各種問題。凡是出現了債務違約的房地產企業，或者以商品住宅為主要業務的地產企業，出現的問題都比較多，在股票市場的反彈就明顯弱勢，甚至繼續下跌。
我們看看那些反彈幅度領先的房地產企業：保利發展、金地集團、招商蛇口、三湘印象、首開股份、渝開發等等，都有這麼幾個特點：1、屬於大型央企或國企，本身風控比較嚴，以前槓桿沒有太過分；2、屬於區域性的二線、三線地產公司，這些企業老闆風格沒有那麼激進；3、商業地產佔比較高，或者物業資產比較不錯。
這麼一總結，就基本上知道後市如果想搶地產股的反彈行情，應該買哪些地產股了。從大的行業趨勢來說，地產公司今後想要生存和發展，必須從比拼誰的地多到比拼精細化管理了，地產行業的暴利時代已經過去，今後將向均值迴歸。
另外一方面，地產行業也在發生巨大變革。過去地產公司主要就是拿地、建樓、賣樓的，今後，物業這塊的資產價值會加速顯現出來。地產企業把房子賣給使用者只是賺錢的第一步，接下來，物業公司會給使用者提供增值服務，比如社群的各種團購、養老、保健。物業公司有大量的使用者資料，而相比外面的第三方服務機構，居民對物業公司肯定更加有信任感，物業公司去競爭這些業務，肯定比外面其他第三方機構有優勢。
物聯網、家庭智慧化、客廳智慧化，我們能夠想到的各種給居民提供增值服務的方式，未來地產企業的物業公司都有可能做到。只不過，這需要地產企業真正轉換思維，面向使用者。一個新的時代，正向地產行業走來。是機遇，當然也是挑戰。而這個邏輯，也是我們搶收地產股反彈的選股邏輯，甚至也是未來地產新時代的選股邏輯。
（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成投資建議，入市風險自擔。）
作者 曉蜀
編輯 餘冬梅
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