規模房企的銷售額上一次出現集體下滑，還是國際金融危機影響下的2008年。
經歷了多年的螺旋式增長後，房地產業有望向只漲不跌的“黃金時代”正式告別。
易居克而瑞近日釋出資料顯示，2021年，百強房企權益銷售金額8.88萬億元，同比下滑6.0%。在行業分化日益加劇、頭部房企優勢漸顯的情況下，該指標出現多年來罕見的負增長，其訊號意義引起了外界的廣泛關注。
與此同時，房企的融資、拿地等動作都有所放緩。這其中既有政策端收緊帶來的限制，又有銷售不暢的連帶影響。
百強房企銷售下滑，直接原因是去年下半年以來的行業流動性收緊。但在這背後，調控政策的累加效應正在顯現，去槓桿化已是大勢所趨。與此同時，在當下的城市化階段，人口流動帶來的紅利有所減弱，也使得行業正在失去快速增長的基礎。
分析人士認為，房地產業正從高速增長向平穩增長過渡，在這一階段，行業的發展理念、模式、節奏等，都將不可避免地發生變化，只漲不跌的行業神話也將真正破滅。但在此之前，房企似乎至少還需要撐過3個月，才能真正看到曙光。
業績之殤
長期以來，規模一直是衡量房企發展最重要的指標之一。規模效應有助於房企降低採購、建築等成本，也能幫助房企在拿地、融資、合作中獲得優勢。
過去多年來，受益於土地、人口、金融等紅利，房地產行業的規模呈螺旋式上升的狀態，房企藉助這一紅利，強化規模導向。但到2020年，這種情況開始出現變化。當年8月，旨在去槓桿、控風險的“三道紅線”政策出臺；年末，金融機構對個人住房貸款實施“五檔管理”；2021年下半年，行業流動性全方位收緊。
這些政策的影響正體現在2021年的房企業績中。雖然官方的資料顯示去年前11月商品房銷售仍然正增長，但落實到房企層面，資料卻不甚樂觀。
根據上海易居房地產研究院的統計，2021年全年，百強房企全口徑銷售金額為12.7萬億元，同比下滑3.0%；權益銷售金額為8.88萬億元，同比下滑6.0%。規模房企的銷售額上一次出現集體下滑，還是國際金融危機影響下的2008年。
作為對比，此前的四年（2017年到2020年），百強房企的權益銷售規模增速分別為40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。
華東某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，去年年中，公司已經適當調低了銷售目標，一些區域公司還提高了年終獎額度，但最終還是未能完成目標。
上海易居房地產研究院表示，2021年，規模房企平均目標完成率不到90%，明顯低於近年105%以上的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年業績目標。
“即使規模房企已對業績增長保持了謹慎預期，並適度調降了銷售目標，但下半年市場大幅降溫，多數企業的業績壓力仍然較大。”該機構表示。
利潤的攤薄也將是大機率事件。自2019年以來，資金、人力、建築、原材料等成本的提高就開始蠶食房企的利潤。更重要的是，行業紅利的消退迫使房企更多地進行“貼身肉搏”，加之“限價令”等政策的影響，很多專案不得不以價換量。
去年以來，政策環境的嚴峻性有增無減，很多專案仍然面臨“賣不上價”的尷尬，“保利潤”更是無從談起。根據國家統計局的資料，去年9月以來，70個大中城市的房價經歷了由上漲到持平，再到下跌的過程。到11月，有59個城市的新房價格環比下降，63個城市的二手房價格下降，降價已成為大部分熱點城市的主流。
前述房企人士認為，到今年3月釋出2021年年報時，房地產業將可能從過去幾年的“增收不增利”，變成“既不增收又不增利”。
規模效應的終結
在規模增長受阻的同時，房企的規模效應也在減弱。去年以來，流動性的收緊使得一批房企陷入債務違約的邊緣，其中不乏頭部房企，這也令“規模護城河”的理念受到前所未有的挑戰。
“船大難掉頭。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，高規模的另一面是高負債、高風險，當政策環境全面收緊時，小房企相對容易彌補資金缺口，大房企反而不易自救。
他認為，一些出現債務危機的大型房企，資金缺口很快達到百億至千億量級，不僅處置難度大，投資者的信心也很容易受到影響。兩個因素相互作用，使得大型房企的債務處置週期變得曠日持久。
事實上，近幾年來出臺的一些關鍵性政策，對規模效應產生了直接影響。
一方面，“三道紅線”的出臺，使得房企可獲得的信貸額度不再以規模為主要依據，而是以“踩線”情況——即財務健康狀況為主要考量標準。
值得注意的是，隨著監管部門將表外債務納入監測範圍，一些透過表外轉移、明股實債等手段實現“降檔”的房企，仍然很難獲得融資，其面臨的流動性壓力不亞於“紅檔”房企。
另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業增儲的重要砝碼，大型房企的優勢減弱，一些財務狀況良好，又具備較強區域深耕能力的小房企獲得了更多機會。
由此，規模房企在融資、拿地中的優勢均被削弱。根據上海易居房地產研究院的統計，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬億元，同比下降26%，近五年來（2017年以來）融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。2021年百強房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創近五年新低。
按照房地產開發週期，這也將至少影響到今年的市場供應。多數機構認為，2021年全年的房地產銷售規模仍然有望繼續衝高。但由於房企手中的貨值不足，尤其是去年下半年以來的新增土儲不足，今年的市場銷售規模將出現回落。
更為深遠的影響在於，在融資、拿地政策以“長效機制”形態出現的情況下，房企將逐漸習慣“過緊日子”。由此，未來幾年間，行業高增長的“神話”也有望徹底破滅。
撐過第一季度？
對於在苦撐的房企來說，更關注的是轉機將在何時出現。
針對流動性緊縮對市場帶來的影響，去年9月以來，監管層逐漸釋放政策糾偏訊號。12月召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產業良性迴圈”。另有不少城市從放鬆預售資金監管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手調整。
但這些政策利好體現在投資復甦上，仍需要一定的傳導時間。業界的共識在於，投資力度大約需要3-6個月的修復期。市場交易真正轉暖，也需要6個月左右的時間。
也即，在政策層面不額外加碼的情況下，行業有望在今年第一季度後出現轉機。
近期，多位房企人士向21世紀經濟報道提及這一時間點。北京某大型房企相關負責人透露，公司內部曾做過研判，並認為市場將在今年第一季度後真正好轉。目前的一個積極訊號在於，雖然購房者出手的意願還不夠強烈，但旗下專案的諮詢量和帶看量已經明顯增加。
該人士透露，公司在去年年中以後就很少拿地，並採取了多項措施補充現金流，按照現有的資金安排，完全可以撐過第一季度。
與他的謹慎樂觀不同，仍有從業者對短期的行業前景抱有疑慮。華東某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道透露，公司有相當規模的債務將在今年上半年到期。即使能堅持到市場轉暖，倘若升溫幅度不夠大，公司的壓力仍然不能緩解。
據瞭解，作為權宜之計，不少房企正在與投資者商談債務展期事宜，延展期限多在12個月到24個月。一些投資機構認為，在度過最艱難的階段後，投資者都在儘量避免房企出現債務違約，也更看重信心的修復，因此大都認同債務展期的做法。
從市場層面看，回暖的跡象已經出現。貝殼研究院的監測顯示，去年10月以來，重點城市二手房交易量結束下降趨勢，並出現溫和復甦。該機構重點監測的66個城市新房成交量也在去年11月、12月連續回升，12月的環比增幅明顯擴大。同樣自去年四季度以來，百城平均首、二套房貸利率持續下降，12月較9月累計下降約10個基點；近兩個月（2021年11月和12月）房貸平均放款週期也持續快速收窄，累計收窄16天。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂預計，今年第一季度，部分核心城市的二手房市場成交量就能夠企穩，二季度價格能夠穩住。此後，新房市場也將隨之改善，並逐步傳遞到土地市場。由此，整體市場將出現鏈式修復。
來源：21世紀經濟報道
