公司的收入主要有旅遊綜合收入和房地產業務，二者各佔50%左右，不過公司的文旅收入包含了文旅配套的房屋銷售業務，因此有部分文旅業務其實是地產業務。21年公司的純旅遊估計有5-8億利潤，酒店估計有1億的利潤，21年旅遊的利潤和宋城是一個體量級的，旅遊業務疫情之後估計能恢復到10多億利潤，但21年公司總體的利潤有130億元左右，公司本質上還是個地產開發公司。
公司做房產開發的思路是開發旅遊專案，然後賣周邊的房子。這種模式下，公司專案的開發週期比普通的住宅專案長，公司的土地儲備長達10年左右，而金地和龍湖的土地儲備大概5-6年，萬科更短，才3-4年。公司的開發模式是慢週轉+高毛利，看最終的財務結果，公司的ROE水平還是略低於萬科和保利等公司。
公司的文旅專案分為歡樂谷和歡樂海岸，歡樂谷是在遠離城市的郊區，遊樂場的重資產運營容易出現虧損，相配套的房屋是滿足人們的休閒娛樂需求，屬於房屋消費中的可選消費品。目前公司在運營的歡樂谷專案有8個，北京、上海、成都、武漢和深圳專案能盈利，天津、重慶和南京專案是虧錢的。
歡樂海岸的專案定位是輕度娛樂+購物中心+餐飲+房屋銷售的模式，比歡樂谷更加靠近市中心，但歡樂海岸的開發需要大片的土地，因此，歡樂海岸不可能離市中心太近，無論是歡樂谷和歡樂海岸地方政府都非常歡迎，地方政府需要依靠這樣的專案去帶動新區開發，這也決定了公司在拿地方面的優勢非常明顯。
公司的這種模式在房價持續上漲的情況下ROE會很高，相當於囤地等待房價上漲再出售，銷售的毛利率會非常高，高毛利補償了公司週轉慢的問題。最近幾年房價受到政府的嚴格控制，房價漲幅趨緩，囤地無助於提升毛利率，但慢週轉卻會拉低ROE水平。
公司的估值體系發生了重大變化，2010-2017年公司的估值中樞是10-15倍，18年以後公司的估值大幅下降，19年之後公司的估值中樞穩定在5倍左右，核心原因是，18年之後房價的上漲趨緩，目前的房價甚至有下行的壓力，公司的慢週轉和高毛利的模式在目前的情況下將面臨ROE的快速下行。當然公司的慢週轉模式的優勢在於風險很低，2020年出問題的恆大等公司，都是將快週轉玩到極致，導致資金鍊斷裂的。
公司上漲的主要邏輯上是央企地產的估值重估，這個邏輯和保利以及招商蛇口是類似的，景區復甦也是邏輯之一，但從景區利潤在公司的利潤中佔比看，彈性幾乎可以忽略不計。此外，公司現任的董事長已經64歲，過了退休的年齡，管理層更換的可能性可以給公司帶來一定的想象空間。
公司的風險因素在於寶能的減持，寶能系合計持有公司9%左右的股權，21年底公告已經累計減持1%多，鑑於寶能系面臨的財務壓力，估計還會繼續減持。
