文/謝逸楓
過去20年，筆者一直堅持一個觀點，決定中國房價短、中、長期週期走趨的是政策、土地供應。其次才是供需關係、人口、地價。最後是金融、貨幣、信貸、利率。由於中國樓市政策短期內無法解決市場供需關係的波動，人口的集中與資金的進入、土地錯配的大中城市，出現供需不平衡，住地供求不平衡，土地供應與銷售、人口、需求不匹配。
破解房價上漲之謎，光是房住不炒、住房制度（住房保障、租賃住房、共有產權住房）、房地產稅、長效機制是不夠的，問題的根子在一級土地市場，必須化解土地制度，放開土地市場，住宅用地比例超60％。其次是一二級土地市，供地與銷售匹配，供地與人口匹配，土地儲備的土地開發速度與購房需求匹配。
最後是融金端、銷售端、需求端的政策完善。按照目前的調控政策手段、措施看，需求端、資金端的政策影響都未來的土地、住房供應。值得注意的是土地供應端的政策，導致土地價格端的上漲，已經突破房價的天花板。可想而知，目前調控進退兩難。
全國房價行情（資料範圍為316城（截至2020年底全國687座城市）、住宅、二手房、掛牌）顯示，2021年12月全國316城住宅二手房掛牌房價破萬元一平方米的城市73座，6月81座、7月75座、8月80座，9月80座、10月74城、11月73座、12月73座。
12月環比上漲141城，下跌175城，同比上漲143城，11月下跌173城。11月環比上漲153城，下跌162城，同比上漲152城，下跌163城。10月上漲120城，10月下跌195城，同比上漲151城，下跌164城。說明房價下降的城市逐漸增加，房價上漲的城市不斷減少。
12月全國316城住宅二手房掛牌房價環比、同比前10名的城市，房價漲幅回落，漲勢放緩，意味著掛牌房價已經由漲轉跌，並且部分城市跌幅比較大，短期之內，這個價格依然是下行的。主要原因是二手房指導價與限價、限購與限貸升級、市場交易監督加強.
同時是受供需、結構性的影響，出現價格下降。預計2022年上半年，繼續探底，下半年的市場會回溫、復甦。因此，全國的融資、政策、信貸貸款、調控的區域性放鬆，購房刺激的實施，二手房指導價的微調，部分房價下降的城市逐漸進入上漲期。
其一是二手房指導價城市：擴容意願下降
北京，作為全國第15座出臺二手房指導價的城市。深圳、寧波、成都、三亞、西安、上海、紹興、無錫、東莞、金華、衢州、溫州、合肥、廣州、北京，已經出了二手房指導價。預計未來會有更多的一二線城市、核心三四線城市出臺二手房指導價，特別是住宅二手房掛牌價上漲幅度高的城市。
儘管都在效仿深圳，由於覆蓋力度和做法以及指導價相比於掛牌價的打折力度，各有不同。這些細節的差異，最終會改變二手房官方指導價在各個城市產生不同的效果。寧波只是針對熱點學區房開展了二手房官方指導價，成都、西安、無錫、廣州和東莞等、北京、三亞等，都是針對部分小區，覆蓋力度都不如深圳。
上海雖然沒有釋出二手房官方指導價，但出臺了二手房價格核驗，和二手房官方指導價異曲同工。所以也將其列入其中，而且上海的價格核驗是覆蓋全市。從指導價的打折力度來看，深圳的二手房官方指導價相比於此前的掛牌價，普遍打了七折，力度是最大的。後來紹興、廣州和東莞的力度，也追齊了深圳。寧波普遍打8折，成都普遍打八五折，西安普遍打七五折，力度都不如深圳。
以上15個城市，最早出臺的是在今年2月份，最晚出臺的是在11月底。二手房成交量，15個城市全線下跌，其中深圳跌幅最透徹。需說明一下的是這些城市二手房全線下跌，並非二手房官方指導價一個因素，還有信貸政策收緊疊加。在信貸都收緊的背景下，15個城市誰的跌幅越大，說明二手房官方指導價發揮的效果越顯著。
其二是房價“限跌令”重出江湖：23城 兩個維護政策
河北省張家口市釋出“限跌令”，規定新取得預售許可證的專案不得低於備案價格85%進行銷售。事實上，今年出臺“限跌令”已有岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶、海口、南寧、東陽、聊城、鎮江、惠州、湖州、張家口、孝感、鄂州、張家界，這23個城市，針對開發商降價的情況出臺“限跌令”。
除瀋陽、昆明、南寧個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。由此也足以看出，三四線城市的壓力要比一二線城市大得多。畢竟，一二線城市可能透過適當的信貸政策調整，就能恢復穩定，但很多三四線城市則不一樣，需要靠一定的手段，拒絕房價大幅回落。
目前出臺“限跌令”的城市主要是在三四線城市。相較一二線城市，三四線城市經濟、產業薄弱，需求有限，在棚改退潮後，這些城市樓市處於下行態勢，部分城市房價跌幅較大。尤其是部分割槽域降溫的速度比較快，房企在這些地方加快出貨的意願強烈，透過大幅調整銷售價格的方式來出貨的現象比較多，所以這些城市“限跌令”多一些。
其三是12月316城住宅二手房掛牌價：崇左環比領漲。
按照中國房價行情平臺的2021年12月316城住宅二手房掛牌價資料顯示看，12月萬元城市73座、11月73座、10月74座、9月80座，6月81座城。12月環比上漲141城，下跌175城。11月環比上漲153城，下跌162城。10月環比上漲120城，下跌195城。9月環比上漲131城，下跌186城。
環比看，崇左住宅二手房掛牌價漲幅領漲全國。12月316座城住宅二手房掛牌價環比上漲前十名為崇左上漲18.49%、肈慶上漲11.49%、常州上漲8.46%、泉州上漲7.05%、大連上漲6.95%、青島6.77%、揭陽上漲6.3%、蘭州上漲5.69%、銅陵5.83%、伊春5.73%、安順上漲5.5%。
環比看，金昌住宅二手房掛牌價跌幅領跌全國，12月316座城住宅二手房掛牌價環比跌漲前十名為金昌下降10.25%、棉陽下降9.81%、德州下降9.76%、榆林下降7.56%、承德下降7.27%、寧德下降6.52%、臨滄下降6.17%、漢中下降6.13%、煙臺下降6.49%、吐魯番下降5.77%。
其四是12月316城住宅二手房掛牌價：泉州同比領漲。
按照中國房價行情平臺的2021年12月316城住宅二手房掛牌價資料顯示，12月同比上漲143城，11月下跌173城。11月同比上漲152城，11月下跌163城。10月同比上漲151城，下跌164城。9月同比上漲194城，下跌123城。8月潮州同比領漲，上漲城市200個，下跌城市117個。7月泉州同比領漲，上漲城市216座，101城市下跌。
同比看，泉州住宅二手房掛牌價漲幅領漲全國。12月316座城住宅二手房掛牌價的房價同比上漲看，上漲幅度大的城市為泉州38.67%、杭州25.08%、連雲港23.05%、海口22.94%、合肥21.06%、佛山19.91%、商洛16.69%、嘉興16.53%、崇左15.63%、廣州15.79%、金華15.03%、酒泉14.68%、中衛14.11%。
其次是咸陽14.08%、潮州13.77、銀川13.74%、韶興13.39%、上海13.08%、海西12.94%、湖州12.69%、日照12.27%、麗水11.85%、榆林11.59%、雞西10.88%、汕頭10.21%、大連10.08%、張掖10.4%、無錫10.02%、蕪湖9.84%、泰州9.44%、常州9.28%。
同比看，深圳住宅二手房掛牌價跌幅領跌全國。12月316座城住宅二手房掛牌價同比下跌看，下跌幅度大的城市為深圳下降19.04%、銅川下降18.83%、襄陽下降15.51%、保山下降14.79%、張家口下降13.28%、南陽下降12.76%、哈爾濱下降12.69%、承德下降12.58%、楚雄下降11.92%。
其次是西雙版納下降11.89%、紅河下降11.04%。按照2021年12月316城住宅二手房掛牌價資料顯示，總體房價下降。值得注意的是一線城市、二線城市一部分熱點城市房價漲幅降溫部分熱點城市房價漲幅收窄，部分二三四五線城市房價呈現大幅上漲的現象，一二三線四線城市過半總體首次出現下降。
