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2021年是財富劇烈波動的一年。
大洋彼岸，美國繼續維持天量印鈔速度，納斯達克繼續大漲。
美股幾個領先科技股-FAANGM-的股價，天空才是盡頭，如果你持有這些股票，那麼恭喜你財富又繼續大增。
蘋果最新的市值已經超過3萬億美元，而且幾家萬億美元級別的公司已經連續大漲好幾年了，人類的資產能漲多高，取決於紙幣的印鈔速度有多快，紙幣不值錢。
每年都會有人猜，美國的股票和國內的房價這兩大泡沫誰先破滅？幾乎每年都會讓人失望。但指數上漲不代表你就能賺錢，股市如此，樓市也是如此。
如果你在2020年底買了中概股的領先公司---騰訊，阿里，拼多多，美團，B站，愛奇藝，快手等......那麼市值腰斬都是幸運的。
如果去年買了以前的明星教育培訓公司股票---好未來和新東方，那麼超過90%的市值財富灰飛煙滅。
從股市到樓市，你想到了什麼？
2021年也是樓市劇烈變化的一年，從火熱到冰凍，只花了幾個月。
對於開發商來說，上半年還在高歌猛進，下半年則是風聲鶴唳。全國第一批集中供地還高價搶地，第二批集中供地就開始大面積流拍、撤拍。
到了年底，一大批民營開發商已經躺在ICU裡了，病危搶救的名單也越來越長。
恆大財富、佳兆業財富等等房企理財的兌現遙遙無期，討債、討薪、維權的情況此起彼伏，2021年竟然是是房地產行業歷史上最艱難的一年！
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2021年的北京樓市，分化同樣從未如此明顯。
有的房子，漲了50%；有的房子，幾年房價沒動，甚至還跌了；有的學區房，去年大漲，今年大跌；二手房價從一季度快速上漲到三、四季度的快速下跌。
當沒有天量放水支撐，當沒有極度寬鬆的信貸進入樓市，也就有沒了雞犬升天的牛市。就像2006-2007年的股市你可能再也看不到；2016-2017年的樓市我們也可能此生難見。
牛市的記憶是如此刻骨銘心，以至於過了5年、甚至10年之後，還有人念念不忘，也有人心有餘悸。
但樓市劇烈的調整是故意為之的，是調控的結果，是“房住不炒”的結局，所以不要再期望全面的大牛市，不會再有“漲價去庫存”。
北京樓市的總市值超過30萬億，每年二手房+新房的成交量都超過20萬套，今年光二手房成交就超過19萬套！這是一個每年成交額超過萬億的市場，想要再來一次全面的大牛市，可能性微乎其微。
2021年北京二手房市場的成交量，最高點出現在3月份，隨後在較高位置停留了3個月。由於網簽有滯後性，實際上，二手房成交從4月份就開始下滑，6月份之後的網籤量則一路不斷下滑到10月份才開始反彈。
成交量也反映了上半年和下半年冰火兩重天的市場狀況。
同時也需要看出，12月份的成交量又重回1.5萬套，而全年成交193106套，在過去11年中，排在第3位，僅次於2015年和2016年的成交量。
19.3萬套，也是過去5年最高的成交量。
如此看來，北京基本面仍然強勁，需求旺盛，市場本身的韌性十足。
由於北京買房槓桿低，泡沫也遠比其他城市小。北京的房價，總體而言，還是與M2同步成正比。在一線城市中，北京房價也是調控得最好的一個，北京房價曾經大幅領先與深圳上海的房價，現如今已經落後不少。
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預測2022年北京樓市的走勢，我們還是從政策、貨幣、需求和供給來分析。
2021年的調控
如果我們回顧去年北京樓市的調控，3月初，領導人提到學區房，我們第一時間提示學區房的風險。到了6月份，西城學區房遭遇重挫，此後幾個月，德勝片區的房價一度下跌20%！
8月份，北京出臺新政-離婚3年內不能買房，堵上“假離婚”的漏洞，使得相當一批改善購房者失去了購房資格。
10月份，海淀針對26個“學區房”小區推出指導價，對二手房掛牌價進行控制。
去年效果最明顯的調控手段，其實是來自於住房貸款的額度管理，這個“隱形調控”立竿見影，很多賣房的業主，房貸批了之後半年沒收銀行放款。一旦延遲放貸，換房鏈條立刻被阻斷，成交量迅速冷卻。
2021年的貨幣政策其實比較寬鬆，市場上不缺錢，但是嚴控信貸流入樓市。金融機構收緊了房地產行業兩頭的貸款，包括開發貸款和居民購房貸款，突然的停貸、抽貸，直接導致民營開發商死傷一片。
年底風向開始轉向！12月6日中央政治局會議提出支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。
需要注意的是，年底住建部旗下的中國房地產報釋出文章，孟曉蘇連續批評去年的調控，批評金融監管機構，也預示著今年的調控可能會轉向，政策會糾偏。
對於2022年的樓市調控，就全國來講，應該會放鬆；就北京來講，也不要太樂觀，北京的兜裡調控樓市的工具，有的是。
2021年的供需
2021年北京二手房成交19.3萬套，過去5年最高的一年。而鏈家的二手房源全年一直保持在7.5-9萬套區間震盪，相對比較穩定。
2021年北京新房住宅成交6.2萬套，同樣是最高的一年，新房新增供應量則是5.6萬套，庫存超過10萬套。
展望今年的供地，新增供應量仍會保持較高水平，仍然是供需兩旺的局面。不過由於部分新增供地位置和定價的原因，我們預計今年的成交量會比去年有所下降。
在二手房市場，北京現在調控也越來越精細和精確，終有一日，甚至可以精確至單個小區。
我們從新房的定價中可以看出北京對“穩房價”的期望：新房的價格幾乎不會跌，但也不會大漲，只是在不斷的小幅上漲。
可以觀測，過去3、4年，同地段新房價格的變遷：
- 昌平回龍觀地鐵盤定價，5.4萬---5.75萬---6.3萬
- 朝陽東壩地鐵盤定價，6.9萬---7.1萬---8萬---8.6萬（兩年後的價格）
- 石景山因為城市更新和冬奧會，比較缺錢，新盤定價漲幅較明顯，6.3萬---7萬---7.5萬---7.95萬
2021年北京新房成交均價僅上漲了4%，這就是北京想要的調控結果，可以漲，但不能大漲。
你問我北京房價將要去何方？
我指著新房價格的方向。
樓市供給側改革
其實中國的樓市就是一個徹底的政策市。
去年的調控就是房地產行業的供給側改革，高槓杆的民營企業將大批出局，最終市場的剩下主體就是央企和國企，未來的產品價格更加可控。
如果我們回顧多年前煤炭行業、鋼鐵行業的供給側改革，就會發現結果是民營企業的大量出局，產品價格的終極可控。
這些都會在房地產行業重演。
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過去，每次股市走牛之後，樓市一定會走牛，因為股市和樓市是貨幣最大的兩個蓄水池。很多人在股市賺了錢，就會套現出來買房改善生活，連傑克馬都是這樣。資金如水，會在不同的蓄水池之間流動。
A股已經連續3年上漲，“房住不炒”未見鬆動；一方面，今年的貨幣供應仍然會很寬鬆，另一方面，信貸流入樓市還在被嚴格管控。當前禁炒幣，禁炒美股，信託、理財也都不再是穩妥的投資渠道，房住不炒，那麼資金往哪裡流，就很有意思了。
我們判斷，樓市同股市一樣，目前已經進入了強調控的階段，“穩地價、穩房價、溫預期”已經精細化，大起大落的機會變小。
在這樣的預期之下，我們更關注如何選籌、如何跑贏大市。
優質資產
一個穩定的市場，既然沒有同起同落，那就也是一個分化的市場，優質資產會被富人追逐，尤其是在紙幣氾濫的年代。
從1000萬、3000萬以上的新房住宅成交量來看，北京一點不缺購買力，缺的只是好產品和好資產。豪宅的銷售比普通住宅要好，二手房和新房都是如此，驗證了富人對優質資產的追逐。
什麼是優質資產？產業、品質、學區等重要因素，至少佔有一樣才能算是優質資產。佔有兩樣的基本可以認為是核心資產，比如去年這個時候海淀樹村的供地，土地一掛出來基本就決定了這是核心資產。
而如果這幾個因素，一條都沒有，那就是普通資產，有些甚至是垃圾資產，將來不僅不會增值，還會極度缺乏流動性。大家要想一想，你自己的房子，富裕人群會不會想要。
此前我們有一篇研究的文章，橫向對比香港、紐約的發展和現狀，當經濟發展到一定程度，當樓市飽和到一定階段，一定也是向香港、紐約一樣的 --- 大量的低品質/普通房子價格難以上去，而稀缺的核心資產被富人追逐，甚至可以達到天價，就像文章開頭的FAANGM的市值一樣。
今年我們對大家的建議是：
對於剛需來說，該買就買，期望大跌是不現實的，新房買不到就買二手，底部在不斷的緩慢抬高。
對於改善購房者來說，以舊換新，差位置換好位置，普通資產換優秀資產，不要抱殘守缺。
小陽春已經提前，抄底的機會其實已經過去了，北京樓市11月已經見底，但也彆著急，2022不會有大漲。
