觀點網1月4日，建業地產與中原建業先後釋出全年業績資料，這兩家原為一體的企業，在中原建業分拆半年後，因受政策、市場、模式等等原因，業績呈現出了兩種完全不同的走向。
資料顯示，截至2021年12月31日止十二個月，建業地產已取得物業合同銷售總額601.05億元，同比減少12.0%；總合同銷售建築面積816.60萬平方米，同比減少8.2%。
在地產開發平臺稍顯遜色的同時，代建平臺在2021年則依然保持著穩步發展。截至2021年12月31日止十二個月，中原建業在管專案合約銷售為402.75億元，同比增長17.4%，合約銷售建築面積626.167萬平方米，同比增長9.8%。
單就銷售額角度看，建業地產代表的或可簡單看作重資產模式，而中原建業則被看作是輕資產模式。
按照建業2021年初的銷售目標，公司的全年合約銷售是1200億元，其中重資產是800億元，比2020年的683億元上升17%（後於8月中期業績會上宣佈目標調降至700億元），輕資產是400億元。
最終的結果顯示，沒有資金與現金流重壓的輕資產板塊，在河南省外的佈局早已穩步鋪開，而重資產板塊則負重前行。
分拆前後
在中原建業於2021年5月份分拆上市前，建業地產的銷售業績中包含了重資產與輕資產兩部分，且整體銷售額在2019年已邁過千億門檻。
若按照過去的統計辦法，建業輕重兩部分的銷售額在2021年也依然維持在1003.8億元，與2020年的1026.42億元相比，未有回落太多。
而單從建業地產本身來看，重資產平臺過去一年的境遇並不十分順遂。
首先，分拆中原建業對於建業集團而言，無疑是一個高光時刻。畢竟上市後的中原建業成了港交所第二家代建企業，更成了胡葆森麾下的第四個上市平臺；同時，這也是其首先走出河南，推進“大中原”戰略的重要組成部分。
但分拆之後，剩下房地產開發業務的建業地產也引發了資本市場的擔憂，因為其市值也會根據分拆後的公司基本面進行重估，而公司除權日後的首個交易日往往都會出現原母公司股價出現較大幅波動狀態。
根據中原建業的上市時間表，去年5月12日是原建業地產按連權基準買賣建業地產股份的截止日期，5月13日為按除權基準買賣的首日。
股價表現也顯示，5月12日達到當年高點4.145港元/股之後，5月13日除權後首日收盤價僅1.88港元/股，之後股價未有明顯回升，至今年1月5日收盤價僅0.88港元/股。
回到業績表現上，僅從重資產的銷售資料看，受疫情以及銀行暫停房貸等因素影響，建業地產的銷售額只在2月、3月、5月、6月實現同比增長，8月基本持平，其餘月份則同比下滑，跌幅在10%-70.7%不等。
來源：企業公佈、觀點指數整理
尤其是經歷了7月份的河南汛情之後，當月銷售同比跌去三成。當時流傳出來的檔案顯示，“受汛情和疫情的雙重影響，七月份以來，建業地產銷售額下滑35%，回款下降40%。”
8月份積極復工復產後，大多專案已恢復災前狀態，同時8月建業銷售額52.6億元，同比持平、單月回款45.4億元，同比持平。
故而在9月初的線上說明會上，建業集團、建業地產總裁王俊對後市尚抱有樂觀態度：“銷售層面，大家知道河南省Top10的房企7月和8月整體的銷售下降了12%左右，但是河南市場相對還是穩定的。8月份52.6億的銷售跟去年同期持平，我們也是非常有信心能夠完成全年700億的合同銷售目標。”
只是從那時起，整個房地產市場似乎也並未有太大起色。
據觀點指數釋出的"2021年1-12月房地產企業銷售金額表現"研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負。
資料來源：觀點指數整理
該報告指出，12月單月，前100房企實現全口徑總銷售金額約11276.5億元，環比增長41.1%，對比2020年同期則減少31.7%，在行業景氣下行的環境下，年底樓市銷售明顯失速。
建業地產與大多同行一樣，沒有了以往的“金九銀十”，沒有了火熱的十一黃金週，即使12月份銷售額衝高到103.65億元，依然扭轉不了下滑大勢；9-12月，銷售額同比分別為-17.50%、-70.71%、-10%、-22.10%。
至此，全年銷售資料顯示，建業地產取得物業合同銷售總額601.05億元，同比減少為12.0%；總合同銷售建築面積8,165,977平方米，同比減少為8.2%；每平方米平均銷售價格為7360元，同比減少為4.2%。僅完成全年700億元銷售目標85.86%。
代建擴張
雖然建業地產的業績不算喜人，但與之同一天釋出全年銷售資料的代建業務平臺——中原建業則帶來另一番面貌。
觀點新媒體查閱資料，截至2021年12月31日止十二個月，中原建業在管專案合約銷售為402.75億元，同比增長17.4%，合約銷售建築面積626.167萬平方米，同比增長9.8%。截至2021年12月31日止十二個月每平方米平均售價為6432元，同比增長6.9%。
據此計算，中原建業完成輕資產全年400億元銷售目標的100.69%。
而其業績增長或許與其輕資產運營模式進行快速擴張密不可分，畢竟在管專案的盤子大了，對應的銷售額也隨之增長。
資料顯示，於2021年12月，中原建業擁有8個新籤合約專案，新增合約建築面積82.62萬平方米。截至2021年12月31日止十二個月，該集團擁有87個新籤合約專案，同比增長8.8%，新增合約建築面積1002.19萬平方米，同比增長16.8%。
之前的招股書披露，2018年、2019年及2020年，中原建業的新籤合約建築面積分別為460萬平方米、830萬平方米及860萬平方米，分別較年初在管總建築面積增加39.9%、55.3%及40.6%。
截至2021年12月31日，中原建業擁有261個在管專案，總在管建築面積為3097.434萬平方米，較年初在管建築面積增長21.26%。
而截至2021年12月31日止十二個月，中原建業於河南省以外的省份擁有11個新籤合約專案，包括安徽、山西、陝西、河北、新疆、海南等省和自治區，同比增長10.0%，新增合約建築面積130.27萬平方米，同比增長40.0%。
截至2021年12月31日，中原建業於河南省以外的省份擁有24個在管專案，總建築面積為258.59萬平方米，佔集團所有在管專案總建築面積8.3%。
來源：企業公佈、觀點指數整理
除了規模增長外，走出了河南的中原建業，代建專案的空間更大，帶來的溢價空間或也更大。
對比兩個平臺的平均售價還可以發現，建業地產2021年僅在2月、3月、12月實現同比增長33.8%、14.6%、1.3%，其餘月份均為同比下降；而中原建業的銷售均價僅在4月、6月同比微跌0.3%及2%，其餘月份均為同比增長。
來源：企業公佈、觀點指數整理
“輕裝上陣”的中原建業對比建業地產，在擴張上無疑有著天然優勢。
觀點新媒體查閱瞭解，於2021年6月30日，中原建業無任何借款，維持淨現金狀態，資本負債比率為零。同時，上半年淨利潤率為57.1%。
該公司管理層透露，其全年淨利潤率預計維持在60%左右。
