我們認為，由於銷售整體表現不佳、開發專案盈利能力過低、資金充裕的企業太少，當前地產開發專案不會普遍展開；但併購專案層面合作伙伴的股權，在借款方的大力支援之下出現的併購，輕資產管理平臺的併購將會率先盛行；到2022年3月之後，隨著資金進一步寬裕，普通專案的併購也會出現。大量的專案併購，有助於實現大多數專案的順利交付。
▍2021年全年大地產公司銷售總體同比下降。
我們跟蹤的20家大開發企業2021年銷售面積、銷售金額合計分別較2020年下降7.2％及3.2％。12月單月，銷售降幅較大的包括恆大、佳兆業、榮盛、世茂、陽光城、富力；銷售漲幅較大的公司，則包括碧桂園、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地。全年來看，銷售降幅較大的公司，有恆大、富力、陽光城和中南；銷售增幅較大的公司，則有綠城中國、招商蛇口、金地集團、華潤置地。
▍對於出現負面輿情的開發企業，消費者擔心房屋不能交付，或不能如期交付，或即便如期交付但品質遠低於預期。
為了保護地方消費者的權益，對於交付可能存疑的專案，地方勢必嚴格開展預售監管。銷售的下降反過來更加劇資金的緊張，且降價完全無法打消潛在買房人對交付的顧慮。
▍專案併購是解決交付問題的出路。
我們認為，資金困難企業只有不斷變現資產，轉讓專案，才能獲得現金迴流。中國人民銀行對專案層面的併購也持鼓勵的態度。
▍三種特殊的併購會率先開展。
我們認為，由於銷售整體表現不佳、開發專案盈利能力過低、資金充裕的企業太少，當前地產開發專案不會普遍展開；但併購專案層面合作伙伴的股權、在借款方的大力支援之下出現的併購和輕資產管理平臺的併購將會率先盛行；到2022年3月之後，隨著資金進一步寬裕，普通專案的併購也會出現。
▍風險因素：
資金困難企業的信用風險；大型民營地產企業所面臨的總部資金排程難度和盈利能力風險。
▍信用分層，繼續看好A股開發龍頭。
我們認為A股地產龍頭公司，既不存在股權融資的可能，又確實受益於較為穩固的盈利能力和市場份額的小幅提升。我們看好優質房地產開發企業的投資機會，尤其是A股上市公司的機會，推薦保利發展、萬科A、金地集團、招商蛇口和濱江集團，也對港股上市的龍湖集團、華潤置地、旭輝控股集團適度樂觀。
本文源自金融界
