2022年第1周
12月27日-1月2日，由於重點城市中僅北京、鄭州有集中土拍，個數較上週顯著減少，因此本週重點監測城市土地成交量價環比下行，溢價率也因北京、鄭州土拍低熱影響而仍舊維持在較低水平。接下來，結合供應來看，由於臨近傳統假期，各城市推地節奏也多放緩，近幾周土地供應量也在低位執行，因此接下來幾周內成交規模或將維持在1000萬平方米以下的低位執行。
土地政策
北京未來保障租賃住房供應力度將加大惠州新建住宅區須配建養老設施
2021年以來，保障性租賃住房發展一直被放在極為重要的位置，各地也相繼出臺意見支援加快發展保障租賃住房。而在近日，北京釋出《關於進一步規範本市新供住宅專案配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》，其中要求新建產權住宅建設專案中應按照一定比例配建公租房、保障性租賃租房，其中要求商品住宅專案應以配建保障性租賃住房為主。由此可以預計，接下來北京供應地塊中保障性租賃住房的比例仍將保持在高位。另一方面，針對日益增長的老齡人口，各地也提出了需在住宅區配建相應比例的養老設施，惠州也於日前公佈養老服務設施配建標準，要求新建住宅區應按照每百戶不低於20平方米且最低套內面積不低於100平方米的標準配建養老服務設施。
土地供應
供應規模延續低位執行杭州、合肥為本週推地主力
供應方面。受杭州、合肥等城市有多宗土地推出影響，重點監測城市的土地供應面積較上週略有上漲，但由於臨近年關，大部分城市供地節奏仍在進一步放緩，重點監測城市的土地供應規模也仍在年內較低水平。具體來看，本週重點監測城市的供應建面達801萬平方米，依舊呈現環比增、同比降的趨勢。城市方面，本週供地主力仍為二線城市，其中杭州、合肥均有超100萬平方米建面的土地推出，但杭州推出地塊多為商辦用地，合肥推出地塊則集中於肥西等郊縣。
土地成交
重點城市三輪土拍潮接近尾聲本週土地成交量價齊跌
成交方面。由於本週僅北京、鄭州有集中土拍，個數較上週顯著減少，因此重點監測城市土地成交量價環比齊跌。具體來看，本週重點監測城市土地成交建築面積達1718萬平方米，環比下降54%，同比也有41%的降幅；成交金額也隨之回落至645億元，同環比均大幅縮減；受城市成交結構變動影響，平均樓板價也隨即下跌至3751元/平方米，較上週幾乎腰斬，和去年同期相比也有19%的降幅。
分能級城市來看。一線城市本週僅成交4宗地，其中1宗為綜合用地，位於北京房山區拱辰街道，由中建智地溢價15%競得；其餘三幅均為商辦用地，分別位於上海和廣州。二線城市中，集中土拍的鄭州成交量居首，總成交建面達212萬平方米，共成交16宗地，其中14宗為鄭州第三批集中成交地塊，總體量達198萬平方米，除管城區78號地塊和金水區76號地塊溢價成交外，其餘地塊均為底價成交。三四線城市中，徐州的成交量最高，達278萬平方米，共成交28幅地，成交主力區域集中在下轄的縣市，主城區無地塊成交。
市場熱度
溢價率延續低位執行鄭州成為本週流拍主力
市場熱度方面。本週，重點監測城市的溢價率較上週環比下滑至1.6%。各能級城市中，除一線城市因北京有宅地溢價15%成交致整體溢價率上升至10%以上外，二線城市和三四線城市的溢價率仍位於5%以下的低位。
土地流拍方面。隨著房地產行業資金環境的邊際改善，土地流拍率已連續多周位於20%以下執行，本週為15%。從流拍地塊所在城市來看，鄭州成為本週流拍主力，第三輪土拍前夕有11宗地中止掛牌；除此之外，清遠、南通也有多幅地遭遇流拍，土拍熱度處於較低水平。
周度TOP5
入榜地塊多為底價成交國企仍為拿地主力
由於重點城市第三輪集中土拍已漸進尾聲，因此本週成交總價TOP5和單價TOP5中入榜地塊多來自非重點城市。其中，總價榜中榜首地塊來自佛山南海區，成交總價為50.37億元，由保利發展底價競得，門檻地塊來自北京房山區拱辰街道，由中建智地以18.63億元的總價競得，溢價率15%，也是總價榜中唯一溢價成交的地塊。
從兩榜入榜地塊的拿地企業可以看出，國企仍為拿地主力，尤其是在常州、揚州、佛山等三四線城市，拿地企業基本均為本地國有企業，且多為底價成交。由此來看，國企託底現象當前仍然比較突出。
重點地塊點評
北京三輪土拍中唯一“觸頂”成交地塊
地塊分析：
12月27日，北京房山區拱辰街道地塊進行線下競價。由於無人競現房銷售面積，最終由中建智地以18.63億元的總價競得，成交樓板價16375元/平方米，溢價率15%。而在二輪集中供地時，中建也以14.6億元的總價拿下週邊一宗含宅地，成交樓板價為16185元/平方米。若考慮配建因素，此次實際成交價格略低於第二批次成交價格，專案利潤空間有所提升。
在兩次集中供地中，房山區拱辰街道的宅地均受到了多家房企的爭奪。據地理位置來看，該宗地位於良鄉大學城內，周邊有多所高校環繞，氛圍較佳，周邊商業配套也能滿足基本生活需求，教育和醫療配套均一應俱全。同時，地塊周邊交通也十分通達，靠近軌交房山線良鄉大學城西站，距離六環入口也不遠，出行較為方便。目前，專案周邊2公里內僅二批次中建競得的地塊待售，新房供應較為稀缺，周邊二手房掛牌價格相比新房售價較低，但房齡也多在十年以上。據此來看，專案未來入市的去化壓力不會太大。
排版丨太陽
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