關於2022
丁祖昱說：
市場透支、政策猛藥，房價整體下行，分化嚴重
吳曉波說：
房地產的黃金時代真的已經結束了
李迅雷說：
地產下行是2022年宏觀經濟最大的潛在挑戰
管清友說：
從緊平衡到微寬鬆，已經開始在微調房地產政策了
荀玉根說：
從寬貨幣走向寬信用，地產政策積極微調
2022，除了管清友、荀玉根，
對房地產的判斷出奇一致
結束黃金時代
迎來青銅時代
肯定了房地產作為支柱產業的重要性
同時
也認識到國內房價達到的某種危險的高度
丁祖昱立足四點，深入淺出
一是需求透支
近五年累計成交74億平方米和63萬億元
佔過去20年的41%和56%
僅用了5年
賣了過去20年56%的金額
二是房價透支
過去20年房價只漲不跌
房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9
近五年城市房價均價複合增長率達到7%
三是支付力透支
過去十年居民槓桿率上漲了6.68倍
個人住房貸款餘額超過38萬億
部分城市槓桿率漲幅加大
甚至有些城市槓桿率超過200%
四是供應透支
從重點25城來看
廣義庫存總量為3.3億平方米
按照銷售面積測算需要1.26年消化
其餘45個城市則需要5年消化
許多城市暗藏風險
回顧2021年的特點和現象
房價整體低迷
有人轉賽道
有人換頻道
有人挖掘新的機會
就房子本身而言
2021出現一個奇特的現象：
“越貴越好賣”
上海、杭州千萬豪宅“一房難求”
一手豪宅成交大增39%
上海選房現場
同一樓盤，面積大、總價高優先被訂完
馬太效應導致分化嚴重
每次量化寬鬆
總部印發鈔票
都導致有錢的人更加有錢
因此，頂部財富的集中趨勢在2021年尤為明顯
薇婭偷逃稅被追繳並罰款13.4億
此事一出
稅務籌劃領域無人敢問津
有個知名企業家站出來
說了兩句大實話：
一句是：
“一輩子賺的辛苦錢被一套房子給吞了，
怎麼跟外國競爭！
與發達國家競爭，製造業一定不能丟，
不要搞那麼多房地產！”
一句是：
“我們國家一部分人先富起來，富得離譜的，
現在最有效的辦法是企業家們把賺的錢拿出來和大家分享，
這樣社會就和諧了，他們的生意也好做了”
他是
9歲才上學、14歲就被迫輟學的曹德旺
他們代表了當下社會的兩類有錢人
國家鼓勵第二類人
稅收透明、先富帶後富
豪宅在2021年的火爆可持續性不強
那麼，2022年城市更新呢
“城市更新”作為最新最熱的話題成為了2022年京考考題
很多開發商的賽道也從商辦、住宅轉向了
城市更新
各地明確要求防止大拆大建
2020年棚改量比2018年下降65%
充分採用微改造的“繡花”“織補”方式
以小規模、漸進式節奏實施有機更新
更多是“軟裝”和裝置的完善等
城市更新列入可以做但是微盈利的榜單之首
有一個行業
即將走入千千萬人們的視野中
並且在未來會逐步擴大發展
但是目前也存在盈利模式不清晰等一系列問題
這個行業就是：養老地產
中國養老地產
2020年在上海撕開了一個口子
2021年逐步發展，但尚未形成規模
人口老齡化催生"新藍海"
最開始倡導的“以房養老”
即透過手上房產支付養老院的開支
基本劃上了句號
被網友嘲諷為
還了一輩子房貸得到的房子
老死前重新交還給了開發商
至此
尚未找到養老闆塊的解決方式
降低養老用地成本是一種
社群介入養老扶持是一種
但都無法實現可盈利與規模化
因此
養老地產繼城市更新後
可列入做起來有希望但是微盈利專案之二
2022年，元宇宙地產呢？
一句話：
博眼球效應大於實際效應
2021年12月
隨著元宇宙概念的爆火
元宇宙中的“地皮”與“房產”
開始成為投資者青睞的物件
4個最主要的元宇宙房地產交易平臺的總交易額接近1.06億美元
花萬元買下的“數字豪宅”
買到的到底是什麼？
在那個虛擬的城市中
你的身份是一個執行者
那裡有你的朋友和你的家人
但畢竟虛擬房產沒有實體
並不能解決現實中的居住需求
目前元宇宙房地產對絕大部分人來說非常虛無縹緲
元宇宙未來到底是圈錢的工具
還是財富的港灣
讓我們拭目以待
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