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以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問：星叔好，感謝之前回復，現在看中一個盤，小區環境很好，戶型也比較喜歡，但是位置不怎麼好，看了周邊二手房掛牌量比較多，價格感覺也賣不起價來，比較糾結，但是我覺得我是自住，是否不該考慮太多，反正拉長時間應該不會虧本吧，您覺得呢？
回答：我覺得，買房不管是自住還是保值，流動性都是你最後的防線。
買房前必須要評估，一個城市或者區域的樓市，是否存在流動性，有沒有持續上升的空間，能不能經受意外事件的衝擊，是否能在橫盤調整之後還能繼續上揚，因為買房普漲大漲的時代已過。
什麼是流動性？就是你300萬買的房，過幾年賣的時候，首先要賣得掉，而且刨除利息和成本，到手的金額至少也要比300萬多，這才是一筆劃算保本的買賣。
有人買了房，後來急需用錢，賣的時候完全賣不動，原價賣賣不掉，必須要折價出血才能出貨，這樣的房子最虧錢。
任何人買房，賺不賺錢不是最重要的，賣得掉、別虧錢比較重要！
那麼如何買到流動性強的房子？
好小區，好房子， 好位置， 好漲價!
流動性表明市場有需求，在可見的未來、市場偏好不會變動太大！
總結住宅市場的規律：除了房子本身的價值，流動性越高的房子，估值也就越高。如果一個房子的流動性強，那麼它的價值就有可能增加得多，大家你買我賣，擊鼓傳花，價格也就越賣越高，反過來，如果這個專案沒有流動性，房價就上不去。
別墅、旅遊地產等價格很難上漲，而有學校和地鐵等配套的房子價格上漲較快就是與其流動性的強弱有很大關係。
要買到流動性較強的房子，可以注意以下5點：
1、 買住宅型產品，普通人不要購買公寓、商鋪、寫字樓等商業地產；
2、 在好的板塊和區域購房，也就是買在大部分人都容易接受的地方；
3、 面積不要太大，適中的面積就行，戶型最好正常一點；
4、 房子的總價要<相對>較低，太高的總價不利於流動；
5、 能否貸款、貸款年限的多少對流動性的影響也很大。
提問：星叔，請問你知道為啥現在生意越來越難做了嗎？
回答：以前是靠資訊差,時間差,資源差，人脈差賺錢。
現在:
資訊差被解決了;
時間差被解決了;
資源差也快被解決了;
人脈差也正在被解決中;
如果你沒有強大起來,那麼就會被淘汰。
網路發展如快，資訊透明度也越來越高，很多廠家都直接透過平臺或者自己開發平臺對接到消費者了。大多中間商慢慢都會被淘汰了。這就是現在生意難做的原因就是資訊透明度。
以前外貿多好做,現在呢,你巴結半天，又打樣，又送禮,又降價,連發票都做好了，結果單子下到廠家了。忙活半天都在為別人做嫁衣。
沒有自身的優勢，未來是難以賺錢的。
提問：星叔你好，剛需，首付不多，買房總有不合意的，要麼地段不好，要麼戶型不好，你覺得是現在買不完美的房？還是存夠錢了再買？
回答：年輕人的第一個房子，是人生的第一個籌碼，是階梯的第一步，是第一個房——僅僅是第一個房罷了，以後發展得好，會有第二個、第三個……
接受第一次的不完美，妥協，做減法是必要的。
就房子而言，我們要考慮的因素包括：
（1）工作地段的便捷性。要看綜合通勤，比如公交地鐵、步行、開車。遠一點無所謂，地鐵很重要。另外，也不要太強調離公司近，誰知道以後會不會跳槽呢。這裡面，你要對自己的未來職業生活和工作平臺有一個大致的評估；
（2）品質、物業。很多樓盤大多不是現房銷售，而即便現房銷售，很多品質因素一時半會未必能看出來。一般而言，品質可以理解看品牌和產品系。
品牌也要具體結合城市來看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、蘇州看到的品牌感覺，與南京也許是兩回事。買樓盤也要看產品系，在產品定位設計中的檔次。當然，有些普通開發商也能做出不錯的產品，即便可能被黑或者被過分渲染，但也許其實並不差。
物業的話，萬科綠城等比較突出，只要是一級物業、正規的全國或地方重要房企，中規中矩，小房企具體要看。
（3）區域板塊。主城方便的老破小or郊區有地鐵的新城區房子？說穿了，無論南京、武漢、鄭州、合肥、蘇州、杭州甚至上海、北京、深圳，極力打造的板塊才是升值最理想的板塊。相對而言，考慮配套還不那麼成熟的新城區板塊，有利於升值。
年輕人，可以用通勤時間換取房價增值。比如，新城區的配套和商業起來慢，不像成熟街區那樣一應俱全，但從無到有，從荒蕪到繁華，忍受不便但也同時享受房價上漲；當然這也需要眼光，很多新區10年都發展不起來。
（4）增值空間。剛需的第一套房，是人生第一個籌碼，接下來過三四年，當有了更好的改善需求時，那未來的首付其實就在第一個籌碼中。如果第一個房子/籌碼只是圖上班方便，但資產增值不利，多年不怎麼漲，那麼在做二次改善時還有什麼籌碼？
如果，第一套房增值很大，籌碼很好，在二次改善時，這就是置換的資本金，較高的首付可以保證二次改善的選擇餘地更大，為的是未來。所以，年輕人第一次買房，考慮的核心點應該是增值潛力大的樓盤，這可能比單純的圖方便圖配套更重要，著眼長遠；
（5）關於房貸。貸款時，等額本金還是等額本息？貸多少年？我建議：30年等額本息。越長時間越好。一套房，你是住不了30年的，往往不過10年、7年甚至更短。所以，要做到每個月的還款額最小——這是基本點。
背後的邏輯就是：1、儘量把負擔留給未來，你要相信未來你的收入更高，更要相信“貨幣史就是一部貶值史”；
2、儘量不佔用手頭現金。只要有現金，你就是王，多了選擇權，從容的做選擇題：A 提前還貸；B其他更高收益的投入
；C臨時急用或消費。
因此，手頭的現金越多越好——每月還貸額，越少越好，這是原則。
提問：星叔你好，座標昆明，現考慮入手一套二環主幹道邊上的小三房，兩梯四戶，距地鐵站大約900米，房子斜對面500米，地產商規劃有公立幼兒園及小學。戶型為西南向，兩間臥室及客廳面朝西南，另一間臥室面朝東南，戶型可以嗎？整幢樓設計為傾斜的品字型，房子造型可以嗎？二次出手會有影響嗎？
回答：你好，買房最核心的還是地段，就這個區位來說還是可以買的，至於戶型 朝向 樓幢等，佔比不到10%，並不是核心考量因素。
單從房產收益角度來說，首選城市，次選板塊，再次是品牌。城市50分，板塊30分，品牌10分。這三條做好，領跑80%的房產競爭者。
至於最後的所謂戶型、樓幢位置、樓層、朝向等，疊加一起頂多算10分。但往往是，更多的把重點精力放在了這10分上。
提問：星叔你好 我在杭州現在擁有一套89房自住房 餘杭崇賢 想換一套*房 另外靠市中心近一點的 有地鐵的 環境好點的 手上有20萬現金 年收入在 30萬 我現在鷹潭 有最近去看鷹潭綠地的房子請問決定是否正確？
回答：鷹潭不行，存在和大多三四線城市一樣的問題，包括城市發展以及人口流失。
鷹潭城市規模很小，人口少，地少，工業大部分被江銅撐起來的，交通不錯，最早就是就是靠鐵路發家的，以前被譽為華東交通樞紐。
但隨著高速鐵路的發展，輝煌不在，而且作為城鎮人口最多的貴溪盡然不同意划進市區。
鷹潭成立市30多年過去了，輝煌也不在了，本來就弱的情況下，沒有政策，沒有土地，沒有人口，而且經濟多年倒數，發展的勁頭不足，跟新餘難兄難弟！
買房並不是看量，而是看質。
大城市的優質房產，是最有效的分配本地區經濟發展帶來的紅利，並參與制造財富的工具。
持有到這樣的房產，就是拿到了這個城市的股份，地區發展越好，賺的越多，而且很確定。
好的投入就是要搭乘經濟增長得到確定的回報。
所以建議你應該把重心放在杭州，才是正確的，你杭州的房產可以置換到靠近市中心地段，這樣資產安全性更高 回報率更大。
杭州回報率高的板塊 詳見內部分享。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，星叔手把手教你從0實現千萬資產積累。
