這是熊貓貝貝的第670篇原創文章：
2021年的房地產，頗有點“破鼓萬人捶，牆倒眾人推”的味道，無論是行業，房價，樓市，還是關聯的上下游產業，都能對這種來自於市場和群體的情緒和態度，深有體會。
這其實並不奇怪，法國社會心理學家古斯塔夫·勒龐創作的社會心理學著作《烏合之眾》一書中，有這麼一個結論：群體的情緒和態度常態，是極端的。
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群體的感情和情緒極端化，極端積極和極端消極。就成為了一種具有公共影響力的觀念和認知浪潮，裹挾著沒有獨立思考和可以保持客觀理性的群體，身不由己，成為其中的一部分。
個體很容易被群體共識所感染，並且融入其中，扎心一點，很多個體到了群體裡面，不知不覺就會成為羊群效應的一份子，哪怕羊群是走在一條完全錯誤的道路上，也毫不自知。
思想的懶惰，讓個體的思考和認知在群體環境中退化。
這就是事實：其實在對事物的認知的層面，已經完成了事實上的貧富分化。
共同富裕，已經成為中國接下來，經濟環境，政策和規則的主旋律，和全面扶貧攻堅有著異曲同工之妙的是：思想和認知層面的富裕才是難點，物質和金錢表面的富裕只是表面。
基於2021年中國經濟和政策環境中，房地產行業全鏈條所面對的衝擊和變化，這篇文章，就將和各位朋友有深度，有態度的一起，從經濟學和“內迴圈”戰略兩個大維度，對中國樓市和房價的終極走勢，進行推演和分析。
PS：有讀者朋友反應文章很長，建議我寫短一點，那不好意思，有些邏輯性和因果關係，是省不了的，這樣的行文風格也是一種互相選擇。
我寫作分享，是對自己所處的行業和人生經歷，進行記錄，思考，而不是有功利性的想要得到一些群體的認可，獲得一些虛無縹緲的喝彩和讚賞。
太在意別人的眼光，是不可能輸出什麼理性客觀有價值的內容的。
選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
讀者透過文字選擇作者，作者也在透過文字選擇受眾。
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1
經濟學的思維：看懂中國房價的執行規則
這個世界上，進行知識研究，爭議最多，飽受詬病最多的，恐怕就是經濟學家了。
當然原因可能有很多，什麼預判不靈，馬後炮專家，見風使舵，划水大師等等，其實不僅僅是在中國，全世界都一樣，只要稍微有管理經驗的國家和地區，經濟學家不管是在政權領域還是財富領域，絕大多數，都是嘴炮停響的吉祥物形象。
但這都是表面現象，其實本質上，是由經濟學這個學科的屬性所決定的。
很多人對於經濟學的理解是錯誤的，認為經濟學是類似於物理，數學這樣的自然科學。
大錯特錯，經濟學不是1+1=2這樣定量定性的嚴肅學科，而是社會科學。
社會科學，是研究各種現象的科學，比如社會學研究人類社會，政治學研究國家管理和體系制度（政策和有關的活動）……
而經濟學，真正去研究的不是具體的經濟規律和週期規則，而是基於人性和社會環境下的資源分配。
大家發現了沒有，經濟學研究的物件，包含了一個具有極大不確定性的變數，那就是人性。
什麼都可以定量定性，但是人性永遠是難以把握的。
我本身就是學數學出身的，所以長期以來的對經濟學屬於文科一直不太理解，直到成年多年以後，從牛頓炒股破產和人生經歷過程中，才想明白了一個道理：
經濟學哪裡是研究規律規則和可能趨勢的啊？經濟學的真正核心，其實是人性！
所以，經濟學家的水平高低，其實從看情商就能看出來，性格古怪孤僻的人，還真的幹不了經濟學研究這門學問。
經濟學的底層邏輯，是在對應的政策和規則環境下（先定性，環境變數控制），對某一領域（這是定量，任何行業的價值總量都是相對恆定的）的資源和財富分配，基於人性偏好抉擇，進行分析。
這裡可能有點深度，建議第一次看不明白的朋友多看幾次，加深理解。
用經濟學思維對中國房地產領域的房價和樓市進行分析，關鍵點就在於分配上面，直白一點說，就是供需關係的成立。
只要樓市的供需關係存在，那麼房價就有支援，供需關係只要有擠壓關係（供大於求，供小於求），那麼房價就會對應的出現必然的上行或者下降。
這樣剝洋蔥的邏輯推演過程，對於絕大多數普通群體來說比較友好，只是需要一點時間和耐心。
既然供需關係是核心，那問題就簡單了，房價就是商品房的價格，說到底就是商品的價格，決定商品的需求，只有兩種，一種是使用性需求，一種是資產性需求，沒了。
純粹的使用性需求，就是純粹的消費，供需關係中的需求是決定價格的絕對因素，沒有需求，就是有價無市。
純粹的資產性需求，那就是純粹的投機炒作金融市場，商品沒有使用屬性可言，甚至商品連存在的意義都沒有，可以用中間憑證來代替交易就可以了，這就是資本炒作“天下萬物皆可炒”的底層邏輯。
很顯然，對於中國的商品房來說，是一個使用和資產混合的需求結構，不同階段，使用和資產需求的佔比不同：
使用需求和資產需求的存在，都是房價的支撐，但是支援的意義，完全不一樣，使用需求保障了房價存在的必然性，而資產需求的存在，則必然會在房價上面製造金融泡沫進行炒作。
對應到樓市表現的需求分類上，就是剛需和投資，就這麼簡單。
那麼中國未來的房價到底如何走？其實關鍵一點，就是要看這個樓市供需裡面剛需和投資的佔比：
剛需比例國家已經給出了統計資料。
央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組在《中國金融》撰文表示，中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，北京位居第一位；家庭資產以實物資產為主，住房佔比近七成，住房擁有率達到96%。
當然，中國城鎮化沒有到達穩定停滯的階段，隨著城鄉人口遷移和核心城市人口的更新換代，現實之中依然還會有源源不斷的就地買房安家的需求出現，但是事實上，按照自有率的數值可以得出結論：只有想要買不起的，而沒有想住買不起的。
從剛需的角度來看，其實支撐中國房價的主力，就成了投資需求。
投資需求，也就是資產屬性的購置需求，最終還是出於盈利，逐利，賺錢的目的出發，和人性很貼切，而決定中國商品房市場規則和資產價值的市場，是政策市。
既然是政策能夠起到決定性因素的市場，那麼中國的房價的後續走勢，其實就是三個字：“看政策”：
如果政策是鼓勵投資，從金融層面支援投資行為，釋放流動性，那麼房價就必然水漲船高（金融是社會財富分配的關鍵），比如曾經出現過的去庫存，比如貨幣化安置棚改，再比如2008年的4萬億大放水。
反之亦然。
政策背景下的資源分配，貨幣就是關鍵。
遮蔽雜音，減少干擾，其實中國的關鍵利率和房價漲幅的關係，就決定了投資需求是否存在。
如果關鍵利率是年化5%，房價漲不到5%，房子就沒有投資屬性了，變成負資產，這一點很關鍵，流動性週期範圍內，比如房地產交易週期2-5年這樣的週期，只要房價漲幅趕不上關鍵利率，什麼投資投機炒房的群體，就被鈍刀子割肉。
看明白了上面的經濟學推導邏輯，其實就能對中國未來階段的房價，做出準確的判斷，政策市場嘛，市場規則政策說了算（二手房指導價，新房限價），利率是央媽定，至於房價是漲是跌，看短期幾個月，半年一年的，真的沒有意義，關鍵還是要看關鍵利率和房價漲幅的關係。
這就是宏觀操作的底層邏輯。值得注意的是，大家有沒有發現，這個邏輯裡面，其實已經在不知不覺中，用兩個關鍵數值，對人性進行管理？趨利避害，追逐收益，是不是人性？
其實站位高一點，格局大一點來看，任何人在中國政策市場環境裡面想賺錢和能賺到的錢，其實都是政策環境有意識引導，允許的錢。
不允許的錢賺了是什麼後果？請參考2021年陸續暴雷的房企，當然，還有2020年在上海金融峰會上大放厥詞的杭州馬老師。
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2
“內迴圈”，大國國策：中國的房子，永遠沒有和其他國家比較的意義
要談房價，就要看政策大環境，看國家政策需求，看頂層設計的規劃方向。
因為房地產經濟對於中國經濟結構而言，佔比很大，影響廣泛，牽一髮而動全身，毫不誇張。
“內迴圈”，是國家重要的經濟戰略，實際上，要實現內迴圈，也就只有中國，美國這樣的大國家才有可行性。
很多人，包括專家和經濟學家會用日本的房價泡沫導致的經濟蕭條來和中國樓市進行對比，其實這就是很錯誤的一種做法。
事實上，在經濟環境和結構關係上來看，中國的房價和樓市，有其他所有國家和地區都沒有辦法類比的特殊性。
比如日本：
日本的經濟實際上非常脆弱，往上，資源匱乏，往下，消費市場容量不足，所以日本經濟事實上要想得到發展，就必須依附大的經濟體，透過貿易和技術進行流動性發展。
如果日本對外貿易完全封閉，僅憑日本國內的消費市場，所有日本的巨頭企業都要倒閉，這也是為什麼日本自古以來，都要對外進行擴張和貿易，甚至發動戰爭侵略掠奪，以謀求發展的根本原因。
英國和歐洲傳統強國也是一樣，國內市場太小，經濟發展只能透過對外擴張，曾經海上霸主的兩牙和大英帝國，在和平時代，不就迅速回歸平凡，吃老底混生活了麼？
要搞內迴圈，就必須像美國和中國這樣，資源豐富不說，還得有足夠的消費市場（人口基數）。
和美國霸權主義，全球掠奪不一樣，中國對於國內消費市場的開發和重要性，在當前相對內向的經濟環境來看，不言而喻。
那麼問大家一個問題，如果內迴圈，最大的貨幣承載領域，會是什麼？
房子，沒錯，就是房子，人民幣結算的環境疊加政策規則市場，在內迴圈中實現貨幣流動最主要的領域，還是房子，房子，才是實現內迴圈經濟規劃中，中國最重要的貨幣載體。
為什麼不是金融市場？為什麼不是消費市場？為什麼不是實體產業？
在中國，有什麼東西能夠比房子，能讓老百姓心甘情願掏出積蓄，再揹負幾十年的沉重負債去獲得的商品？
金融市場，加槓桿，鮮有一夜暴富，家破人亡才是大機率；
商品消費，加槓桿，那不好意思，簡直和中國主流勤儉節約的價值觀背道而馳；
實體產業，加槓桿，沒有消費市場和可行的增長需求，那就不是加槓桿，而是往自己的脖子上套繩子。
所以，房子，房價，樓市，在中國內迴圈戰略的實現過程中，必然要扮演重要的角色，有著關鍵的地位和意義。
別拿什麼日歐債券和美國股票比，比不了，就不是一個資產層面的意義。
中國內迴圈成立的關鍵，就在房子上面，一方面是社會財富的沉澱池子，另一方面又要承擔水龍頭的作用，一放一收，實現內迴圈的經濟才能運轉起來。
所以，穩中見漲，跟隨宏觀，才是中國房價大基本面大方向上的最終歸宿。
美國為什麼面對疫情衝擊和經濟危機，舉全國之力，將美元，軍事，科技霸權發揮到極致，甚至連本國居民的死活都不顧，都要托住美國股市，其實根源上是一個道理。
從內迴圈的國家經濟戰略上來分析，所謂大道至簡，不過如此。
中國的房子，房價還有樓市，其他國家有可比性嗎？
完全沒有，日本的房價泡沫破碎，直接摧毀了日本的經濟，陷入蕭條，美國的房價泡沫破碎，美國可以透過美元霸權洗劫全世界，只要股市不出問題，市場的歸市場。
看懂這個邏輯，才能明白中國為什麼從2020年下半年開始，對房地產經濟全面去槓桿，去泡沫的目的所在：只有迴歸真實價值的資產，才能作為內迴圈經濟環境中值得信賴的核心資產。事實上，中國樓市已經主動刺破泡沫（二手房指導價）和進行經濟管控（金融層面的五道紅線），房地產泡沫不治，何談跨週期？何談內迴圈？
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3
趨勢判斷：中國未來的房價怎麼走？
其實經過以上從經濟學和內迴圈策略，針對中國房地產經濟的邏輯分析和討論，中國未來的房價發展趨勢，其實已經方向已經可以進行理性客觀的分析推導了。
這篇文章學術意味比較重，立場很中立，純粹是邏輯推導和因果研究。
只說個人的觀點和中立的看法，接下來很長一段時間裡面，中國的房價，可能會進入以下這樣的設計軌道：
1、“十四五”階段，房地產經濟擠膿瘡，去泡沫，去槓桿，是主要任務，而且伴隨中國經濟發展瓶頸期疊加國內國外宏觀大環境的現實情況，從2021年開始，3-5年內，中國的房價基本沒有什麼爆發的想象力，這是國策層面的需求，不要去質疑國家的決心和政策的定力，很愚蠢。而且因為疫情這個不確定因素存在，（不展開說，有機會我重起一篇從本人專業角度，好好談一談後疫情時代的不確定性會導致的衝擊和影響）大機率這個過程會因為現實需求而被壓縮，效率提升。
這也是為什麼這一輪調控出乎絕大多數人認知和預料的雷厲風行，勢大力沉的重要原因。
2、房地產行業迴歸常態，規範執行以後（具體表現就是行業利潤率穩定，並且對其他行業不會產生虹吸效應，房價走勢穩定，樓市供需關係穩定，投資比例相對穩定。）的“三穩定”實現，那麼房價行情，將會按照“低於等於宏觀經濟增長率，但是必然高於關鍵利率的價格增長表現”持續執行。
3、短期內，也就是2021年剩下的時間，到2022年，預計還需要1-2年的市場適應過程，房價信仰和過熱預期要真正實現解決，無論從堅固程度還是時間需求上面來看，都不可能一蹴而就，回到文章開頭，極端思維，看多和唱空永遠存在，所以，需要時間，需要過程。
短期內預測房價，沒有意義，漲多了擠泡沫，跌狠了必然託舉，這是底層邏輯。
但是大方向來看，穩，才是終極目標，至於現在對買房有想法，有需求，有計劃的群體來說，在這樣一個政策和市場互相磨合的階段進入市場，並不是很合適。
這就是時代轉型，經濟規劃的必然代價。
房地產對於中國，經濟穩壓器，貨幣流通載體和沉澱資產的作用和意義，將會在“內迴圈”的國策戰略環境實現以後，得到驗證和發揮。
大道至簡，不過如此，過程和推導可能複雜，但是結論和判斷，一定是簡明扼要，簡易易懂，並且具有可信價值的。
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