萬科預判！房地產已經進入黑鐵時代！內部要大幅降薪
作者：知識星球找齊俊傑
這個週末，萬科鬱亮內部總結刷屏了，鬱亮直截了當的說，2022年縮表出清是一場生死戰，要麼死，要麼活，沒有中間狀態，他還提出了一箇中心，就是解決老百姓的居住問題，三個基本點分別是房住不炒，租購併舉，以及人的一地一房匹配。還說目前的房地產已經進入了黑鐵時代，方方面面都要建立新的錨點，福利和補貼都要跟黑鐵時代相適應，並且直截了當的說，大家的收入肯定是大幅下調。甚至鬱亮還從自己做起，身先士卒。說助理已經不給他訂頭等艙的機票，也是哪個航班便宜買哪個。
其實萬科應該是所有房地產企業裡面，活的最好的一個，甚至沒有之一，三季度報表中，手裡還握有1400億資金，短期負債也不多，所以這樣的報表是沒啥生存壓力的，萬科也是所有地產開發商裡面，最悲觀的一個，他一直都覺得危機要來了，前兩年會場就給佈置的特別恐怖，到處都是活下去的條幅。好像企業馬上就要不行了。所以這就是萬科的文化，你說他善於居安思危也好，或者說他是會哭的孩子有奶吃也罷，總之，他每年都很悲觀，很謹慎，但是長期下來，你發現就他賺了大錢。也就他日子過的最安逸。其他的幾家大開發商，基本上已經是熱鍋上的螞蟻了。
萬科之所以悲觀，主要也是在銷售上遇到了不小的問題，雖然現在生存無憂，但是也停掉了不少專案，很多樓盤也是銷售不及預期，房子不好賣，這是非常明顯的感受。而且利潤率已經越來越低。鬱亮就直接說，現在行業就面臨著10%的微利，這個時候再去外包一些業務，就完全沒錢賺了，所以要再造流程，以前花錢大手大腳，大量外包，層層倒手的一些業務，可能都得要自己去幹了。
老齊認為，鬱亮的話雖然誇張，萬科也遠沒有到，連董事長都坐不起頭等艙的程度，但是今年的開發商日子不好過，這個是肯定的，之前跟萬科的人聊天，他們內部現在就是手握重金，等同行們死透了，然後展開資產收購，廉價收一些帶血的專案過來，然後再包裝改造一下，這在房地產行業叫做資產收購，之前馮侖就說過，這種專案是最賺錢的，因為有的時候，對方急需救命錢，所以會把價格壓得很低很低。別看開發商對購房人很摳門，一套房給你打不了幾個點的折扣，但是對於同行，有的時候甚至能打對摺，也就是說，你接手過來，慢慢賣，甚至能有一倍的利潤空間。所以萬科未來就在等這個機會。
當危機到來的時候，一定是有錢就是爺，別管之前你擴張的多猛，但如今專案賣不出去，回不了款，你就只能被擺一道。特別是一些爛尾專案，有些開發商已經無力負擔，除了低價甩賣，已經無力迴天。
行業冬天到來之後，頭部開發商等著吃人，而尾部的則只能任人宰割，當兼併重組大範圍發生之後，一個行業也就基本停止增長，陷入存量市場爭奪了。從投資者的角度來說，老齊可以告訴大家一個秘訣，當一個行業高速增長的時候，是增長為王，誰每年的成長速度快，誰就有更大的機會。所以在蛋糕做大的過程中，你要重點關注銷售增長率這個指標。以及市佔率的指標。這是最容易挖掘牛股的地方，相反一旦市場不增長了，開始存量爭奪了，那麼未來還能夠賺錢的，基本就得是數一數二的公司，排在第三的可能都夠嗆。所以這時候，你也別分析誰更有潛力了，在衰退行業投資，就是鎖定行業的前兩名就行，每年調整一下。其他的壓根就不用考慮。未來行業集中度會越來越高。
如果站在購房人的角度來說，2022年，不少腰部的開發商可能都會是真正的生死之年，今年房地產稅會逐漸落地，房地產預期可能會急轉直下，所以新盤銷售現在要搶時間，搶跑道。從政策上來看，今年是難得的視窗期，為了穩增長，會再度對新房銷售進行信貸支援，所以不少企業都會進行搶收，把現金儘快回籠，就算是上岸了，如果繼續冥頑不靈，錯過了這個政策視窗期，後面再想賣，恐怕都賣不掉了。那麼會越陷越深，未來遲早暴雷。所以今年新房打折銷售，應該不會少。有些折扣力度，可能還會比較大。不過老齊也多多提醒一下大家，鑑於現在開發商的財務狀況，都極其糟糕，大家儘量別買期房，1是他不一定能夠按時完工，後面沒錢了，可能還會爛尾。2是即便正常交付，也難免偷工減料。所以買期房，現在的風險大大增加了。如果你非得買房，又是自住為目的，不為投資，那麼可以考慮現房或者二手房，現在的議價空間其實也非常大。在知識星球齊俊傑的粉絲群裡，我們已經十分不看好房地產的投資機會，買房投資的時代已經徹底結束了，負債率和我們的收入都已經不支援價格繼續上漲，未來房價流動性會越來越低，也就是說，你買來之後，以為很值錢，但壓根就賣不掉，扔進去的錢回不來，最後也就都變成了消費，現在法拍房數量激增，足以說明問題
