二手房買賣裡，那些我們反覆跳進的坑

剛接待了一個房產諮詢有感而發：有人願意花千萬買房子，花十萬去付中介費，但卻不願意拿出幾千讓律師寫個合同或者看看合同。二手房買賣從去年一年的資料而言，降溫不少，但奇怪的是光收到諮詢數而言，卻一點都沒有減少，大家還是義無反顧的往同一個坑裡跳。據此挑了5個最常見的坑，寫下此文，幫大家避避。

01房屋產權

首先，房屋是否具有合法權證？

對房屋有購買意向了或具體談價格前，第一件事應該先看產證原件，看看名字、位置、面積等是否跟所陳述以及合同上一致。然後對於那些沒產證，請仔細區分是能辦證而未辦證的（如拆遷小區）還是根本無法辦證的（如違章建築、小產證房），根據上面情況在合同中寫明具體操作的條款，否則可能無法履行或最終導致合同無效。結合上圖具體判斷。

其次，房屋屬於何種性質？

房屋性質一般分為商品房、房改房、保障性住房、城市自建房、農村自建房，其中除了商品房其他均有一定的限制。房改房、保障性住房、城市自建房一般需補交土地出讓金，而農村自建房土地性質是集體所有的宅基地，只能在農村集體組織成員之間交易。

第三，房屋的權利人是否都願意出售？

筆者被諮詢過程中，常常有三種因為權利人不明晰產生糾紛的。第一種是房屋是夫妻共同共有（無論房產證有無另外一方名字）。簽署過程中，千萬別讓夫或妻替另外一方代簽，鬼知道這個房子是不是偷偷賣，即使因為種種原因需要代簽的話，也要出具授權委託書最好是影片授權。另外一個坑是，有些已婚人會聲稱自己是單身，那就把該承諾寫進合同條款，並明確違約責任。

第二種是產權證有多人名字，共同共有，這時候處理方式與第一種相同，要徵得全部產權人的同意。

第三種是涉及繼承的，該類房屋除非他的第一順位繼承人（父母、子女、配偶）都同意或已不在人世，否則請謹慎購買。即使購買，也要求對方出具公證書證明該房屋產權並要求全體繼承人簽字。

現在一二線城市往往都有房產限售（即某期間內無法辦理過戶）、限購（符合一定條件如社保交滿5年才能有購房資格）、限貸（商貸、公積金貸款對首付和未結清款項等條件不滿足而無法貸款）。但因為種種原因，我們即使知道存在上述情況還是會簽署《房屋買賣合同》並支付部分房款，這時簽署時請謹慎審查對方的資信狀況，並請律師幫助設計合同內容，避免以後房、錢兩空。因為要知道，即使你簽訂合同支付房款，但在對外而言，該房屋仍屬於賣方，很可能被他自己或者公檢法機關處置。

有三類房屋無法交易，請在購買前謹慎辨別：1.司法機關查封，解除查封前無法過戶；2.行政機關限制交易（如存在違建，被綜合執法部門凍結產權，違建整改前無法過戶）；3.被抵押，需解除抵押後才能過戶。上述情況可以讓你的中介憑藉其許可權查詢，也可以讓產權人到房屋所在地的不動產服務中心拉取上述資訊。除了有銀行抵押貸款屬於正常現象，其他除了上述情況的，往往就是房屋或者出賣人本身存在糾紛。

現在購房者的主要需求是解決戶口和學區的問題，但因為該合同目的並未在合同中體現，常常出現房子買了，戶口遷不進或書讀不了的情況。其實，該類問題的預防操作也比較簡單：首先要求賣方出示戶口簿核實交易房屋的落戶情況，看是否有適齡兒童；其次要求賣方書面承諾學位未佔用，並約定違約責任以及該情形是合同的解除情形之一。

1謊稱自己是房東

不是房屋產權人而聲稱自己是產權人委託自己賣方，可能授權委託書都是偽造。

2騙取前期房款

簽訂低定金、早交房、畸長付款期且約定“指定第三方過戶”或“全權委託公證”條款，來騙取前期房款的方式；

3謹防不良中介

因筆者擔任過中介公司的法律顧問，但中介所謂的套路也懂一些，但有一種實在為人所不恥：即所謂“獨立從業者”的個人或沒有正規中介資質的機構馬上促成交易並收取中介費，該類不正規的個人或機構，往往完全沒有盡到審慎義務，所促成的交易後期往往會產生糾紛，但他們早就找不到人或無法被行業所處罰，即使你想要求賠償，往往也是一個空殼。

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