噫籲嚱，信心潰哉！樓市之難，難於上青天！

要承認，這就是目前中國樓市的現狀。

上週末，央行釋出了《2021年第四季度中國貨幣政策執行報告》。

關於去年的資料，我就不多說了，之前的文章也寫過。

主要看看下一階段的政策思路：

一個是貨幣政策，央媽曰：

一要保持貨幣信貸總量穩定增長；二要保持信貸結構穩步最佳化；三要促進降低企業綜合融資成本；四要保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。

言下之意，“寬貨幣+寬信用”，既要印更多錢出來，又要降低借錢的門檻。

一個是房地產政策，央媽又曰：

牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支援力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性迴圈。

不難看出，樓市政策有保有壓，既要支援買房人，又要避免投機炒作。

那麼問題來了，既然放水已成趨勢，樓市會重現2020年的高光時刻嗎？

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先給出我的結論：2022年，請放棄一切幻想！

由於這是去年四季度的報告，所以下一階段的政策思路，體現在今年年初。

最直觀的體現，就是1月份的金融資料。

上週我在《信貸迎來開門紅，樓市卻被打了一針！》一文中分析過，央媽確實把錢印多了，M2、社融同比增速都連續出現反彈。

但是，住戶部門中長期貸款增加的7424億元，仍然比不上去年同期水平。

關於這個資料，很多人的理解是：央媽給樓市放的水，不如去年的多。

但是不是也可以反過來理解，今年貸款買房的人，不如去年的多？

為什麼會這樣？

當然不是全款買房的人變多了，而是老百姓對樓市的信心潰散！

之前，我在文末發起過關於樓市回暖的投票，大家可以看下結果。

認為今年樓市都不會回暖的人，比例足足佔了41%！

所以，今年樓市開局，整體成交資料並不好看。

根據貝殼研究院資料顯示：

2022年1月全國重點66城商品住宅成交面積為1711萬平方米，同比下降了4成。

2022年1月貝殼50城二手房成交量環比下降約23%，相比去年同期已經腰斬。

只要成交量上不來，房價想重現2020年的大漲行情，也就無從談起。

所以，難怪連萬科鬱亮也直言，房地產行業進入“黑鐵時代”，今年要破釜沉舟、背水一戰了。

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對了，要注意的是，這一輪樓市的低迷，和2020年上半年也是不一樣的。

2020年是因為疫情壓抑了需求，而這一次完全是因為政策把預期打垮了。

尤其是銀行“兩道紅線”，直接把房貸額度限死，而2021年上半年樓市火熱，又一下子把額度用得差不多了，導致下半年貸款買房特別難。

還有各地調控的升級，增值稅二改五、人才落戶收緊或取消、法拍房限購、離婚買房打補丁等等。

當然，在房企方面，去年7月恆大爆雷，徹底轟動了市場，隨後產生的多米諾效應，一步步加劇了人們對樓市的觀望情緒。

正因為如此，2021年下半年開始，房地產市場發生180度反轉，火熱不再延續，反倒陷入冰封，並連續兩個季度拖累了國民經濟。

四季度更是出現-2.9%的負增長，比三季度的-1.6%進一步擴大。

不知道你們發現了沒，央行提出房地產“兩維護”也是從去年三季度開始的。

所以，今年上半年提振房地產市場，對於國民經濟穩增長至關重要，說白了高層的目的也就只有這一個。

從開年到現在，大家也看到不少針對金融端的樓市政策：

例如，5年期LPR利率20個月首降、併購貸不計入三道紅線、保障性租賃住房貸款不計入兩道紅線、商品房預售資金監管辦法出臺......

但剛才也說了，從目前人們的預期和信心來看，要房地產恢復正常水平，還是一項很艱鉅的任務，我覺得至少要半年時間。

不過可以確定的是，一旦經濟穩定之後，目前對房地產市場的寬鬆政策，大機率也會畫上句號。

所幸，由於政策的滯後性，在此之前會出現一段視窗期，雖然為時不長，但卻是剛需、改善買家可以抓住的入手時機。

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那麼，今年樓市還會有小陽春嗎？哪些城市的樓市會率先走出低迷？

除了少數個別城市，其他大部分城市，只有一個字：難。

從目前來看，上海樓市已經啟動，出現小陽春的可能性最大。

來看看兩組克而瑞的資料：

一線城市中，1月上海新房成交最好，也是唯一一個成交面積出現環比上漲的，上漲了43%。

聽說1月份上海新推的28個新盤，有21個都日光了，而且都是地段比較好，備案價也不高的專案，對有資格的剛需來說還是很香的。

北京因為疫情反覆，成交有所下滑，今年我覺得也是以穩為主，不會出現什麼大行情。

廣深這對難兄難弟，則是受到前期政策的持續影響，短期內估計都難有起色了。

而消化週期方面，上海供求比超過1，新房5.3個月就能賣完了，半年都不到，市場基本處在供不應求的狀態。

至於北廣深，消化週期都在10以上，北京還超過了20，主要是供應都集中在外圍區，原因剛才也說了。

對了，對於很多的城市來說，商品房市場很快還要接受保障性租賃住房的暴擊。

根據住建部透露，十四五期間40個重點城市就要籌建650萬套保障性租賃住房，光2022年就要籌建240萬套，佔比高達37%。

其中，十四五期間，東莞要建設15萬套，成都要建設30萬套，貴州至少建設10萬套......

當然，保障性租賃住房也屬於房地產市場範圍，而之前央媽也說相關貸款也不納入兩道紅線，所以對於房企來說，這也是一個新的賽道。

只不過，利潤肯定比不上商品房，高槓杆模式也無以為繼了。

而對於城市底層居民來說，這則是一張平價車票，可以暫時作為紮根城市的落腳點。

總的來說，2020年的大行情已經載入史冊，目前所看到的區域性火熱，只不過像一個步入中年的男人。

支稜是可以支稜起來，但持久力，不行了。

部分資料來自微信公眾號：克而瑞地產研究、貝殼研究院

來源：地產投資PLUS