上回說過了王石、許榮茂與王健林大約十年前的地產預言，這回瓣膜帶大家再回顧一下，最近幾年，另三位大佬的精彩預言。
四、華東虎：郭廣昌（2014）房地產就是賣流量
在2014年，復星國際董事長郭廣昌提出了兩個觀點，一是房地產企業就是一家金融企業。第2點是房地產就是賣流量。流量高的地方房子就值錢，流量低的地方房子就不值錢。
郭廣昌在一屆地產大佬中年齡小一些，比其他大佬普遍小十歲還多，但絲毫不影響他的江湖地位。
瓣膜主要談三點：
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復星地產給人印象特別深刻的兩點，
一個是商業思維。瓣膜一直認為中國的地產大亨裡面商業頭腦比較強悍的三個人，一個是郭廣昌，一個是孫宏斌，還有口口聲聲說自己是個商人的潘石屹。投資生物醫藥，投資房地產的郭廣昌是學哲學的，畢業於復旦大學哲學系，是個文科生。從一名大學老師下海經商，它的出發點就是投資。與同樣老師出身綠城宋衛平，完全不同的打法。
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再一個是復星地產的國際視野。全球化思路印象特別深刻。最近這兩年國外房地產市場特別火爆，一路長紅，而中國地產相對低迷。那我們可以驗證一下復星在國外的投資，相關收益是怎麼樣的。還有國外的房地產市場一路上行，有沒有中國地產商的影子？
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郭廣昌對流量的痴迷是深入骨髓的，請淘寶女王薇婭帶貨賣房，他是第一個。當然，很可能也是最後一個。瓣膜說的是，薇婭賣房。
用在中國房地產業中打拼積累的經驗，放眼全球，是不是可以說遍地黃金呢？孫宏斌和郭廣昌起步都是房產中介，低進高出。當然他們的充滿個性的創業思路，也為他們贏得了巨大的市場份額和江湖地位。
五、華中虎：胡葆森（2017）2020年中國房地產洗牌將徹底結束
河南建業胡葆森一直是中國房地產的一面旗幟。幾十年如一日，屹立不倒。在2017年也就是5年前，胡葆森預測中國房地產發展，在2020年洗牌將徹底結束。
胡寶森對洗牌的定義是指頭部企業所佔市場份額，他預測到2020年中國百強房地產企業佔市場份額的70~75%，達到這一指標，他認為是洗牌結束。
同時他還認為每座城市的市場70%的份額，由TOP20地產商控制。
瓣膜主要談三點：
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總體的趨勢來講，頭部企業佔領更多市場份額，整個房地產開發更加的規範，這個方向是正確的，也是必然的趨勢。至於這個比例是多少，只要是大頭，多點少點，都沒大毛病。
其實這個趨勢和其他行業的底層邏輯也是一致的。那就是優勝劣汰。優質的企業將佔有更多的市場份額，這樣利於行業正常的進行進步。
但從資料上講，2020年的TOP100市場份額超過60%。離70-75差不多少了。
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不過，現在看來，老胡忽略了很重要的一個因素，那就是國央企。如今國央企兼併專案和兼併企業已經磨刀霍霍，箭在弦上。相關金融機構也已開始籌劃配套措施。從這點上講，老胡的所謂論斷的說服力，就稍微弱了那麼一點。比如萬科就是混合所有制。
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相當於怎麼說？班級要選出優等生。優等生肯定就是學習好的。學習好的呢，成績就好。現在告訴你，要鼓勵保送生。那麼，新的邏輯是，保送的都是學習好的，保送的一定成績好，所以保送生不需要考試。這個不展開講。
瓣膜覺得其實挺好的，這也是必然趨勢。
六、華北虎：孫宏斌（2019）中國房地產Top5將佔行業30%市場份額
2019年，孫宏斌對中國房地產提出了幾個判斷，其中兩個判斷印象深刻，一是，他提到16萬億的市場規模，可能會保持很多年。二是5年後，也就是2024年，中國房地產的Top5企業將佔行業30%的市場份額。還有一個判斷，特色不是很鮮明，房價大漲大跌都不太可能，倒是比較中肯。
瓣膜主要講四點：
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總額穩定在16萬億，這就相當於給房地產規模做了一個總體的限定。也可以這麼理解，開發量銷售量會慢慢萎縮，但同時價格隨物價也會上漲。這樣值沒有太大變化，或者說基本穩定。房價略增市場份額略減，在一段時期內保持不變，形成總價的平衡，是比較緩和的萎縮，這裡說的很多年。
可以說孫宏斌的這一點判斷是。是經過深思熟慮，而且相當有內涵。當然我們也可以拭目以待。
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孫宏斌作為頭部企業，僅次於萬碧恆，老四的地位，講TOP5的事情，大有融創穩定在第四名，至於第五名，保利中海綠地綠城華潤世茂龍湖你們爭去，扯遠了。
他考慮中國市場總量的問題，因為作為頭部企業，市場總量和它的總產值是息息相關。但作為一些地方企業，不同城市有不同市場前景，市場份額受區域性地區經濟社會人口等發展影響大，和全國市場性質還不太一樣。
按16萬億的市場規模，30%是多少呢，5萬億，也就是說前5名平均要達到10000億，換句話說，第三名至少要達到1萬億，目前，TOP5總值在3萬億左右，還有很大的成長空間。
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孫宏斌判斷，近期房價大漲大跌都不太可能。他判斷的依據是，從2016年以來一直處於樓市調控，房住不炒一直作為調控主基調，從來沒有改變，那麼大漲是不可能的。
另一方面大跌也不可能，從經濟發展以及每個居民的個人資產來講，一旦發生大跌，居民財富大量縮水，甚至可能出現破產。將會對經濟發展和社會穩定造成極大的破壞。
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瓣膜覺得，目前而言，不漲不跌論，本質依然是偏於悲觀了。房地產有消費屬性，有投資屬性。房住不炒，不是拋棄投資屬性。如果對房地產後市偏中性，實際上是偏於悲觀的評價。房地產市場一路下行，將影響國民經濟的穩定性。現在，需要給市場和消費者信心。
要降低房產的持有成本，包括貸款利息及相關的費用。多子化的人口趨勢，也要允許家庭多購多套房。受各種因素影響，經濟發展不景氣，人們依然對房產寄予厚望。若釜底抽薪的將矛頭指向房地產，或對整個社會信心造成沉重的打擊。當下如何提振消費的信心是很重要的一環。
中國房地產的不確定因素太多，能把握整個房地產的大勢，已經相當不錯了。目前，房價在當前基礎上平穩上升，是一個理性的判斷。老百姓買房的錢說到底是來自銀行，出現風險，不僅是個人的，也是銀行的，也是整個中國經濟的。
結束語
我們回顧當年地產大佬給中國房地產做的預測，我們看到，基本上還是比較靠譜的。
我們看到了，地產大佬作為行業的風向標，對行業的一種信念，一種支援，一種擔當。也看到他們背後市場團隊的專業性。
我們還看到了，中國房地產行業發展的不確定性。
最後，還有一點，就是國家力量的強大，以及共同富裕的信心與決心。
房地產作為支柱產業，影響國民經濟的根本，影響全國人民的幸福感，牽一髮而動全身。
當市場激烈波動的時候，要出臺政策予以糾偏。當市場趨勢無可避免的時候，要儘量讓它軟著陸。
不同城市，不同地區，不同的經濟社會條件，房地產市場又存在較大的區域差異。頭部企業行業領軍人物普遍的都傾向於一二線城市，那麼三四線城市的市場在哪裡？當行業下行的時候，三四線城市就必然成為炮灰嗎？並不見得。
作為地產人，我們還深入的思考一個重要的問題：
操控中國房地產市場的那隻看不見的手，他的大拇指託舉的是誰？他的食指指點的是誰？中指指向誰？無名指代表著誰？小拇指又挑逗著誰。
鐵血丹心，深思篤行。
