黑鐵時代的樓市，縣城“鶴崗化”，上海、杭州、鄭州等地冷熱不均

自從萬科董事局主席鬱亮喊出房地產進入“黑鐵時代”之後，一些地產人似乎有了醍醐灌頂的感覺，認清了現在的樓市。一些房企也把鬱亮所說的“破釜沉舟、背水一戰”這八個字納入了日常的講話重點。

中國之大，各城樓市需求各不相同，對應到房地產公司及買房人，自然也不相同。所以，今天 ，我們有針對性地談一談部分城市的樓市表現，對於各位想買房的朋友來說，可能會更有價值一點。

一、河南鄭州。

鄭州的房價從去年五月開始下降，隨後在房地產協會召開的會議上，各大房企承諾不率先降價。事實上，鄭州的房價或明或暗之中，先後出現。中心城市降幅約在1000元每平米左右，郊區降價在2500元每平米左右。例如，鄭東新區某二手房房源，從160萬元調降至了127萬元，降幅超過20%。

前幾天，作為河南地產老大哥建業集團疑似裁員最佳化，據說高達60%的人員會被最佳化掉。據媒體報道，鄭州地產圈兒則流傳著這樣一個段子：鄭州網約車的車主群裡，近半年加入的一半都是地產人。

對於鄭州的樓市，正如我們在2020年多次提醒房價短期高點一樣，現在，我們要再次提醒，鄭州因為城鎮化率低於全國水平，縣城中產在鄭州買房還沒有達到高峰，鄭州的房價在經歷一波調整之後，還有機會再次上漲。

二、遼寧瀋陽。

2021瀋陽商品住宅新增供應916萬平，成交1176萬平。這是瀋陽在 2019新房成交達到歷史峰值1612萬平方米後出現的持續回落。

新房成交量的下降，從房企拿地面積的減少及土地流拍可能表現出來。

瀋陽最近一次土拍中，27宗地塊的出讓，僅8宗地塊成功出讓（含7宗地塊底價成交），其餘19宗地塊慘遭流拍，流拍的土地貨值超過70億元。

拿地的減少意味著今年新房供應的減少，瀋陽的房價止跌可能在今年下半年率先從新房上表現出來。

三、浙江杭州。

浙江杭州曾以多個新房“萬人搖”而聞名全國，近日有杭州的粉絲告訴我們，除了杭州奧體、未來科技城等核心城市區銷售略好一些外，郊區、特別是偏遠區域樓市已經涼涼。臨安、大江東、富陽、蕭山南、臨平主要是二手房價格下跌，新盤限價放鬆，很多樓盤再也不需要搖號購買了。

三、上海樓市進入春天。

1月份，上海共有47個樓盤開盤，超過1.5萬套房源先後入市。1月份全市共成交新建商品房11519套，環比增長38%；二手房成交1.5萬套，環比下降16%。剔除春節因素的影響，上海樓市表現良好。

目前，上海很有可能出現樓市“小陽春”行情。自從上海落戶寬鬆之後，購房需求大增，但是，當下上海二手庫存量只有1.3萬套。無論是新房還是二手房，短期之內很難及時有效地滿足購房需求。

上海樓市表現，可以從另一個角度來看觀察。根據《每日經濟新聞》報道，上海寶山區大華悅庭專案在與客戶簽訂購房合同前，要求其先簽署一份裝修升級協議，否則不予簽訂購房合同。據購買客戶稱，樓盤銷售人員要求籤裝修合同，簽完後才能籤購房合同。裝修合同中有兩個裝修包可供選擇，一個約16萬元，一個約20萬元。價值約16萬的裝修包如果自己買，不會超過6萬元。

其實，早在2017年，上海市住建委就曾釋出《關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知》，避開發商不得再收取電商費、團購費、茶水費等任何名目的額外費用。據說，在一些購房者投訴後，後面籤合同的業主沒有被強行選擇裝修包。

四、很多縣級城市的樓市可能“鶴崗化”

黑龍江的鶴崗有兩次被全國人知曉，一次是網上曝出鶴崗一套房不到三萬元，還不及一線城市一平米的房價。且大量房屋空置，沒人購買。另一次是鶴崗發了個通知，說他們要停招公務員。

由於城市資源具有“馬太效應”，沒啥好產業，或者產業停滯不前的城市留不住人才，人才流出的同時，人口也會舉家外遷。沒有人才以及人口的流出自然減少了購房的需求。

一般情況下，縣級城市人口的流出具備兩個明顯的特徵，一是年輕人才流失嚴重，先是流失了外出讀書務工的年輕人，在省城讀書就留在省城就業，縣城市經濟條件好的父母提前為孩子在省城買房。二是錢的中年人開始舉家遷往省城尋找更多更好的機會。

所以，縣城的住房空置會增加，沒人買房了，開發商也就選擇不拿地。但是，縣城的產業發展並不如意，沒有土地及房地產開發中的相關收入，“土地財政”就會像鶴崗一樣，低房價，低收入，低壓力，發展停滯。需要土地出讓的城市沒法搞房地產，這就進入了“鶴崗”的時間，也會停招公務員。

當然，不同的城市給不同的人一個選擇，每個人都可以過自己願意過的生活。