近期，有媒體報道稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺，引起市場廣泛關注。
據媒體報道：該管理辦法明確，預售資金額度監管為“重點額度監管”。由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
據瞭解，在此之前，預售資金監管則並未作全國統一規定，而是由地方政府制定具體的監管細則。1994年11月，建設部曾釋出《城市商品房預售管理辦法》明確指出：城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。
我們認為，現階段制定出臺全國性的商品房預售資金監督管理辦法，可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建專案都能順利交付，避免更多省市再次出現大範圍的爛尾樓問題。
01 | 首次將預售資金監管全國統一規定
從目前相關媒體報道來看，近日可能將指定出臺的“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎上因城施策制定細則。
有關商品房預售制度，早在1994年7月，全國人大常委會透過《城市房地產管理法》時就曾經做過相關規定，1994年11月，建設部發布《城市商品房預售管理辦法》，進一步完善商品房預售監管細則。
具體來看，商品房預售需要滿足以下兩項條件：其一，取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。其二，工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上。
然而在預售資金監管方面卻並未全國統一規定，而是由地方政府制定具體的監管細則。
據《城市商品房預售管理辦法》顯示：城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。
在此之後不少城市開始制定商品房預售資金監管辦法，同時也有不少省市預售資金監管長期缺位。例如焦作市，2016年7月方才出臺了《焦作市商品房預售資金監管辦法》，正式啟動商品房預售資金監管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發《山東省商品房預售資金監管辦法》。更有甚者如新鄉市，遲至2021年3月1日，《新鄉市新建商品房預售資金監管辦法》才正式落地。
河南、陝西、安徽、河北、海南等省份爛尾樓問題突出，與預售資金監管長期缺位不無關係。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預售款監管的相關制度，或者實際執行浮於表面，存在一定的監管漏洞。
媒體報道稱近日可能將指定出臺的“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”明確預售資金監管額度將根據專案合同、工程造價等核定，以確保專案竣工所需資金。
有鑑於此，現階段制定出臺全國性的商品房預售資金監督管理辦法更顯重要，可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建專案都能順利交付，避免更多省市再次出現大範圍的爛尾樓問題。
02 | “過度”監管地區有望放鬆
一方面來看，對於那些仍未建立商品房預售款監管的相關制度，或者實際執行浮於表面，存在一定的監管漏洞的城市來看，全國性的商品房預售資金監督管理辦法可以有效彌補政策短板保證專案交付。
另一方面，對於那些早已建立商品房預售款監管制度，並且監管過嚴的城市來說，“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”的建立無疑是一個好訊息。
尤其是在能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用這一條，對於房企資金週轉來說現金流的適度改善有利良性迴圈。
剛剛過去的2021年，房企面臨巨大危機，多家品牌房企相繼出現債務違約，隨之問題專案陸續出現停工，專案交付風險不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強預售資金監管。
包括定金、首付款、按揭貸款等在內的全部購房款需直接存入專用監管賬戶，並實行全額、全程監管，嚴禁與企業其他賬戶混用。預售監管資金可分為重點監管資金和一般監管資金。
重點監管資金主要用於工程建設，其有兩種計量方法：其一，預售資金比重，一般在10％－40％區間；其二，設定工程造價，或是固定的工程造價1500－5000元／平方米，或是基準工程造價的1．1－1．3倍。依據專案施工進度，房企分批次提取重點監管資金。石家莊、西安、泉州等政策力度相較嚴苛，主體結構封頂僅能提取50％的重點監管資金。
一般監管資金優先用於工程建設和償還開發貸，各城市取用規則差別較大。山東、天津等相較寬鬆，房企可自行提取一般監管資金，重慶、廈門等則需向監管部門、監管銀行申請支取。
銀行保函可以部分抵頂預售監管資金，高信用評級企業替換比例相對較高，低信用評級企業替換比例則有所降低，甚至不能使用銀行保函。
受限於部分省市預售資金過度監管，預售制度儼然變成“準現房制度”，房企資金週轉壓力進一步加劇。針對這些城市而言，若當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用，那麼短期內預售資金監管勢必將有所放鬆，企業有望正常提取使用超額資金，在一定程度上將緩解房企所面臨的現金流週轉壓力。
長期來看，房企將強化預期管理，全面管控各城市專案銷售回款節奏，儘早讓專案預售款達到相應的監管額度，企業便有據可依正常提取超額資金，儘快實現專案現金流回正。受此影響，企業現金流有望適度改善，尤其是那些營銷能力較強、回款節奏較快的房企，現金流改善情況或將更為可期。
聯絡到此前針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。現階段制定出臺全國性的商品房預售資金監督管理辦法，並實行重點額度監管，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。我們認為政策底線是保交樓，保證在建專案都能按期交付，最大程度維護住房消費者的合法權益。
對於地方政府而言，全國預售資金將規範化監管，很好地填補了部分省市預售資金監管長期缺位的政策漏洞，真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全週期監管。可以期許的是，隨著房地產行業長效機制逐步完善化，將有助於實現房地產業健康發展和良性迴圈。
對於購房者而言，在劃定保交樓政策底線之後，市場信心或將逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費或將穩步釋放，房地產交易有望恢復正常化。預計2022年下半年市場或將出現轉機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩回升，多數三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩住。
