今天上午，地產股迎來久違的上漲，港股和A股地產股全線飄紅，泰禾集團、榮安地產、嘉凱城等近10家地產股漲停。
下午，正榮地產和正榮服務因傳聞引發股債雙殺，跌幅一度超80%。
受此影響，地產股大漲之後又迎來下跌，如同坐過山車一樣跌宕起伏。
不過截止收盤，融創、旭輝、世茂等多隻地產股仍保持微漲。
這次上漲，大機率和最近諸多利好樓市的訊息相關。
1
利好頻出
2月10日晚間，有訊息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺。
該“辦法”中明確“預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
在此之前的2月8日，央行、銀保監會明確，保障性租賃住房專案有關貸款將不納入房地產貸款集中度管理。
最近，廣州還有個別高階專案備案價，升至每平方米14萬元，突破去年廣州新盤最高備案價每平方米10萬元，引發市場關注。
有資料顯示，今年1月，全國各地出臺房地產相關政策66次，包括公積金政策寬鬆、人才租購房補貼等。
今年1月20日，被稱為“房貸基準利率”的5年期LPR從4.65%下降到4.6%。惠州的房貸利率，大幅降低了約100個基點。
把這些訊息結合起來看，我們可以明顯感知到：去年那樣對樓市喊打喊殺層層收緊的場景不見了，取而代之的是各種穩樓市的政策。
這些支援政策是否會帶來樓市反彈，還有待時間驗證。
不過對於地產營銷人來說，3月的小陽春似乎可以期待一下。
就拿《預售資金監督管理辦法》來說，如果真的落地了，部分房企資金壓力可以得到一定緩解。
自從去年恆大曝出危機之後，部分地方政府對於預售資金過度監管。
有些城市把預售資金監管標準提得過高，有的銀行把預售資金多划走了，還有的地方甚至出現資金零撥付情況，導致房企現金流十分緊張。
要知道，很多佈局全國的房企，監管資金裡動輒幾十億。
這些錢在債務到期日等關鍵時刻，能救命！
2
分化加劇
如果預售資金能“正常釋放”，對不同房企的影響是迥異的。
對於基本面本身就好的房企來說，無疑多了一個護身符。
可對於那些本身就野蠻生長、資金面臨困難的房企來說，只怕更如履薄冰。
之前各地對預售資金監督寬鬆程度不一，有房企存在違規套取資金的行為。
監督規範化之後，這類動作恐怕再也無所遁形。
至於出險房企的監管賬戶資金，可能依然會被“按得死死的”。
這也意味著，房企之間的分化會更加嚴重，“強者越強，弱者越弱”的現象不可逆轉。
在過去很長一段時間，中國房地產市場“一放就漲，一漲就管，一管就死，一死再放”。
房地產行業，作為關係到國計民生的基礎性行業，從來都不是獨立存在，牽一髮動全身。
去年行業過冬，與地產相關的建設、鋼材、水泥、家居等行業全線下跌。
房價越跌越沒人買，都在觀望；已經買房還貸的人也熬不住了，出現斷供。
這樣一來，銀行哪受得了。最後，連地方政府也撐不住，土地出讓收入、稅收，乃至當地GDP都受影響。
信心似黃金，眼下缺信心。
為了維持樓市穩定，政策正在為樓市注入信心。
需要注意的是，目前所有“鬆綁”和“利好”，都是對之前區域性動作的糾偏。
所有的政策仍延續“穩低價、穩房價、穩預期”的思路，目的在於促進房地產業實現良性迴圈，不能因此低估政府調控的決心。
3
回暖在即
對地產營銷人而言，市場不好的時候，誰也使不上勁，管你降價、促銷、搞活動，就是沒人買。
現在市場陸續有回暖的訊號，又可以重新活躍起來了。
中國的購房者，大致可以分為剛需、改善、投資這3類。
政策打壓之下，房價上漲前景不明朗，房地產稅近在眼前，投資客現在絕對不敢輕舉妄動。
而改善型購房者的買房意願並不強烈，普遍處於觀望狀態。在他們看來，有價效比高的新房更好，沒有的話現在的房子也能湊合著住。
何況，很多改善型購房者屬於“賣舊買新”，現在二手房市場交易週期長，動輒半年一年。既然賣不掉原來的房子，也就失去了折騰的動力。
所以現在還在看房買房的，大多都是剛需，比如為了結婚、小孩上學不得不買房者。
如今很多城市新房和二手房倒掛，對房企來說，誰能抓住剛需，就能成為贏家。
接下來專案的推廣、折扣，甚至樣板間展示細節，都該往剛需客群身上傾斜。
在和相似競品的pk中，戶型結構難以改變，但可以在軟裝品質、社群氛圍和交付標準上做文章，做到人無我有，人有我優。
總結一下，在政策的加持下，2022年行業政策環境改善預期進一步明確，資金端、政策端等均在發力。
房地產市場不會一直冷下去，一定會適度回暖，只是時間問題。
不過，至於哪些房企能活到回暖後，就不好說了，我們拭目以待。
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