去年7月，住建部一位專家公開表態，今後房地產要執行“房價問責制”，對那些市場調控不力導致房價過快上漲的城市，堅決予以問責。過去這些年，“限漲”是見得多了，對“房價問責”尚屬第一次出現，為什麼不偏不倚出現在2021-2022年這個時間點，房說君認為與房市發展20年製造和遺留下的諸多弊端脫不開關係。我們都知道，房價之所以扶搖直上，是房產投資屬性凌駕於居住之上的結果，特別是投機規模日益壯大後，有人坐擁幾十套房也不用交稅，高達15%的炒房客因此成為千萬富翁。
反觀普通買房人，雖然也注重房屋的升值獲益效應，但始終收入無法與房價漲幅比擬，很多城市靠工資買房平均需要20年時間，要麼東借西湊背上一身債務，要麼漂在城市居無定所，總之一句話，大眾買房難度確實很大。
用曹德旺的話說，市面上的資金很多是需要流進實體經濟的，然而在房價上漲的帶動下，這些資金最終都流向了房地產市場，以至於肥了房市，縮減了實體發展規模。而我們都知道，三百六十行都該均衡發展，不可一家獨大偏廢任何一方，面對高聳的價位，是時候予以調降，並引導更多的資金迴歸到它們本該屬於的領域中。
時至今日，我們還缺房嗎？戶均1.5套房，剛需或成“偽命題”
不可否認，我們僅僅用了二十年時間就完成了很多國家所不可及的房地產成就，尤其是人均居住面積和房屋飽和率，更可謂是達到了“巔峰”，公開資料顯示，我國人均居住面積從15平增加到現在的40平，戶均1.5套房，房子供應充足，缺房的現象也解決了，農村人進城定居的熱情高企。
而這一切都要歸功於“98年房改”，通常大家都會稱之為一次房改，在這一年裡，停止住房分配，推動其形成商品化改革。直白點說，房子可以用錢買到了，如果錢不夠還能向銀行貸款，再加上土地招拍掛、期房預售、物業管理等制度出現，房市也迎來空前繁榮。
不過站在老百姓的角度，現階段住房問題仍然突出，有錢的早就買了房，剩下的普通人，基本不可能用工資買房，甚至連房租都交不起，但這種環境下，仍然有很多手持幾套房的人說自己是剛需。什麼是剛需，就是不可或缺的消費品，就好比水、糧食是剛需一樣，住房也是剛需，但買房不一定是，滿足自住不止買房一條路，還可以租房、建房等多種方式。
所以在很多人看來，剛需是個“偽命題”。在追漲預期下，有房族看到鄰居降價賣房、開發商促銷都會群起擁至反對，一旦市場平穩，即便是結婚用的置業計劃，也會一拖再拖。這不是房說君的臆斷，據西南財大的購房目的調查，2018年三季度全國城鎮新購房家庭，投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房人群僅15.1%；而在十年前，購房目的分別是19.6%，10.8%和69.7%。換言之，此前7成人買房自住，如今投資客是自住購房者的四倍。
基於以上，再疊加高房價、炒房過盛、空置嚴重等一系列問題，可以看出，啟動“二次房改”，構建房市長效機制成了當前的任務。
樓市迎來關鍵轉折，2道“鐵令”定音，房價或不得不跌
北京大學國家發展研究院徐遠教授發文《二次房改將推動經濟新一輪增長》，提出二次住房改革的改革並以此制定了新方案。徐遠建議：應該在大都市、都市圈和核心城市，每年興建1000萬套安居房，套均面積50平方米，必須面向無房人口，針對中低收入新市民群體，並在較好區位選址，大力興建學校、醫院、商業等配套設施，便於新市民出行通勤。實際上，
相較於徐遠的建議，官方的做法更為細膩，住建部長指出，我國已經建成了包含加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。未來5年將在規範體系、增加供給等方面，努力實現全體人民住有所居。不誇張地說，未來買得起房也不再了不起了。
一方面，21部門出手解決住房問題，其中租賃保障房有新思路
1月10日，國家發改委、住建部、財政部、教育部等21部門近日聯合印發《“十四五”公共服務規劃》，推進住房保障方面，做出積極改善條件：包括合理確定實物公租房保有量，加大對城鎮低收入住房困難家庭的保障力度；大城市要大力建設保障類住房；保障性租賃住房以小戶型為主，主要為70平方米以下；租金低於同地段的市場租金；共有產權房供應從戶籍人口逐步擴大到常住人口；公積金制度方面，鼓勵靈活就業人員參加，租購併舉滿足住房需求。
另一方面，不用買房都能實現住有所居？住建部、40城先後行動
讓年輕人不再為高房價“躺平”，是今年乃至未來5年的樓市方向。去年5年，住建部就聯通40城召開了保障性租賃房的座談會。我們知道，每年集中供地的城市有22個，每月公佈房價資料的城市有70個，可以講這40城已經囊括了全國重要城市，這些城市的集體行動，將是解決年輕人住房困難邁出的第一步。
措施規範了，住房體量也有新動作，根據海通宏觀組測算，未來5年將新增保障性租賃住房約748.8萬套，預計2022年保障性租賃住房建設接近200萬套，投資約2100億元，同比增長約110%。與此同時，信貸方面也有鬆動，近期央行銀保監會發新政，單獨把把保障性租賃房的相關貸款，從限貸令中“挑出來”，不再納入紅線內。畢竟央行給每家銀行設定的貸款紅線，意味著樓市的錢徹底被管起來，連保障房專案也不例外，如今限貸令放鬆，可謂是“一石二鳥”的利好。
樓市開啟“續奶”，房價還可能迎來“升價潮”？
限貸令中，國有大型銀行的貸款比例是對公40%、個人32.5%，把保障房有關貸款從中減去，不僅有利於保障房建設，也有利於普通按揭的增長。不少人擔心貸款鬆動了，房價可能迎來升值潮。根據此前央行對LPR報價降息，副行長喊話貨幣工具箱要開大一些，至此影響了多地房貸利率下調、放款加快，等於為買房人和即將買房的家庭降低了資金成本，但同樣可能引來別有心思的人投機。那麼，貨幣“開閘”、限貸令放鬆，房價能扛多久？萬科老總鬱亮給5字忠告。
據2月12日21世紀經濟報道，鬱亮談及行業發展模式時，提到房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面，一邊切實解決合理居住，另一邊不允許炒，大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
房說君有話說，“別指望漲價”是萬科老總給的5字忠告，我們也從中獲取到大漲時代遠去了，不管你有沒買房念想，都可以把心放到肚子裡，別操心投機和靠房賺錢了。
本文所用圖片均來自網路，如有侵權請聯絡刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：樓市隱隱俠）
