招商蛇口釋出2022年1月經營情況公告，1月單月實現銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%;實現銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。
1月銷售同比下降
公司2022年1月單月銷售金額151.47億元，同比去年減少38.47%;銷售面積70.56萬平方米，同比去年減少27.66%;銷售均價為21466.84元/平方米，較去年1月單月銷售均價為25239.9元/平方米，同比降低14.95%，環比去年12月銷售均價19863.33元/平方米增長8.07%，較去年全年累計銷售均價22317.56元/平方米同比下降3.81%。受春節假期、去年高基數、整體環境等因素影響，公司單月銷售雙位數下跌，但銷售均價環比有所提升。
補貨集中在華東區域
公司2022年1月新增3個地塊，從區域分佈看，3個地塊全部位於華東區域;從城市能級看，二線城市：三線城市=1：2，低能級城市補貨力度大;從權益比例看，全部為非100%權益拿地。1月新增專案總佔地面積為18.35萬平方米，新增規劃建面49.12萬平方米，華東區域新增建面佔比100%，該比例與上月華東區域：華南區域：西南區域=55.58%：29.20%：15.22%相比更加集中;二線城市和三線城市的新增建面佔比分別為68.30%、31.70%，該比例與上月一線城市：二線城市：三線及以下城市=27.4%：66.4%：6.2%相比，低能級城市拿地比例有所上升;1月權益地價為24.37億元，總地價為55.11億元，相應的權益比例為44.22%，較上月的53.96%的權益比例有所降低，主要與合作拿地比例提升有關。
當月拿地力度有所下降
以權益地價計算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。從樓面價看，2022年1月新增專案樓面價為11218.88元/平方米，較上月13925.98/平方米下降19.44%，主要與當月在低能級城市的補貨比例有所提升。1月的地售比為52.26%，較上月的70.11%相差17.85pct，主要與補貨區域不同於銷售區域有關。
投資建議
受春節假期、去年高基數、整體環境等因素綜合影響，公司首月銷售同比下降，但銷售均價環比提升。考慮到行業整體利潤率下行和結算速度放緩，我們將公司2021-2022年淨利潤由131.30億元、147.91億元下調至129.47億元、144.84億元，對應EPS由1.66元/股、1.87元/股下調至1.63元/股、1.83元/股，維持“買入”評級
風險提示：房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟不及預期。
