2022年開春，房地產形勢不是特別明朗。這讓瓣膜想到十幾二十年前，中國的地產大佬們對當時地產形勢，做出的一些預測。現在我們回頭看一下，是否會給我們一些啟發呢？他們是王石、許榮茂、王健林、郭廣昌、胡葆森、孫宏斌。
一、西南虎：王石（2007）中國樓市泡沫必破
王石主要戰場在深廣，但是他出生在廣西柳州，所以定位為西南虎。
2007年，15年前，深圳萬科董事長王石提出：當前房價漲得過快，升幅過大，中國樓市泡沫必破。
王石在談論到解決城市低收入人群住房問題時，提到2007年的中國樓市泡沫破裂，只是時間問題，也許兩三年，也許時間更短。同時，王石表示，萬科已經做好了應對樓市泡沫破裂的準備，主要包括產品質量、產品研發和客戶保障等方面。
瓣膜主要談三點：
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必須說，作為房地產大佬，能夠意識到房價漲得過快，而且不認為房價漲得過快是好事，不愧為行業領軍人物，有魄力，有格局，王對房地產業發展有著清醒的認識，且有嚴格的行業自律和社會責任感。
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2007年時，萬科是中國當仁不讓的老大。起到的行業引領地位是不可撼動的。萬科從中國房地產第一家上市房地產企業，一直到現在，依然屹立不倒。很重要的一點，萬科的產品確實做到了極致，他的住宅研究，一直是中國的房地產行業的風向標。他的物業服務品牌同樣是行業的標杆。
中國房地產當面臨發展糾結的時候，更加需要一些在產品服務、管理模式、運營模式、開發模式等方面，做出積極努力和探索的行業領頭人。
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能夠積極的去破題，做大膽嘗試，大膽開拓，去尋求行業的轉機和新局面。這是時代賦予的責任，也是中國房地產江湖地位排定座次時，大家都會考慮到的重要因素。
中國房地產企業在行業內是否有擔當，有地位，往往在於在這關鍵時期，你在想什麼？做什麼？謀劃什麼？
二、華南虎：許榮茂（2008）中國房地產的春天將很快到來
14年前，2008年的10月份，世茂董事局主席許榮茂接受上海證券報記者採訪時提到，中國房地產的春天將很快到來。
2008年美國的次貸危機引起了全球金融市場的動盪，全球房地產市場一路低迷。
許榮茂認為出臺刺激房地產市場的政策包括稅費的減免、按揭政策的放鬆以及針對房地產市場的優惠政策。房地產將迎來轉機。
瓣膜主要說三點：
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當前國內外市場和14年前情況不太一樣。當前，中國房地產低迷，但國外房地產形勢一片大好，屢創歷史新高。
從去年底、今年初政策又降息降準、因城施策，各類的政策層出不窮，政府託市意圖十分明顯。
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那麼，現在還有哪些利好政策再出臺呢？瓣膜看到，當前的情況，政策與市場反應並不完全同步。目前許多研究人員依然不對2022年房產市場寄予太大的希望。
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是的，信心的恢復需要一個過程。但同時，我要看到民眾信心的削弱，不能一而再、再而三持續的低迷。當突破了一定臨界點後，信心一旦無法恢復，市場破壞性將大大增強。
比如，目前個別地區已經出現了房產腰斬，價格砍半的情況，對這些個別地區，信心恢復無從談起。
插一句，所謂地產六虎中，只有許主席是屬虎的，對，和說虎口遐想的姜昆主席同齡。
三、東北虎：王健林（2012年）中國房地產系統性風險將在5年左右爆發
10年前，2012年新年，王健林提到“中國房地產系統性風險將在5年左右爆發”，他只希望能再給萬達兩年時間。
10年前，與王建林一起拼殺的地產大佬們越來越少，當時王石已經遠赴海外求學，開始了恣意天涯的生活。
2011年萬達完成17個廣場12座五星級酒店的建設。萬達的產業鏈主要是商業地產、高階酒店、文化產業、百貨和旅遊度假。
萬達的地產版圖主要在商業板塊，商業運營是王健林一直大書特書的。萬達一直強調其自持物業和租賃的回報。
在2011年底2012年年初，王健林對中國房地產市場可能出現的系統性風險做出了判斷，他認為，大約在5年左右，中國房地產將發生系統性風險。
按王健林的預想，當中國房地產的房地產市場銷售總額達到3萬億以下的時候就接近崩盤，發生系統性風險。王健林強調，萬達的物業面積屆時將超過1,000萬平米，租金收入達到六七十億元，收入可以保證企業正常的執行。
王健林在2011年對中國房地產做了三個市場模型，當房地產市場總量達到維持5.7萬億銷售額時是房地產的最理想狀態，當總額在4.5萬億時屬於正常範圍，當低於3萬億就處於崩盤狀態。
瓣膜主要說三點：
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應該說，王健林從房地產銷售總量指標來判斷系統性風險的是具有很強的宏觀指導意義。
我們可以看到，長期來看，中國房地產市場的萎縮是不可避免的，隨著城市化的推進，開發面積、銷售面積必然會降低。但是，瓣膜認為，我們不能就認為市場萎縮了，就一定是系統性風險。
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其實應該有一個平穩著陸的概念，一個健康發展模式的概念。房地產後暴利時代將如何執行，也是需要所有地產人深入思考的一個問題。
關於王健林提出的中國房地產的三個市場模型，現在整個房地產市場，均價提高了，面積也提高了，目前的房地產總值在16萬億左右，
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王健林說的五年後是2017年，應該說，說的不是很準確。那麼，現在2019至今的一個低迷，是否是系統性風險爆發呢，如果是的話，就算老王早說了兩年。目前，也沒有依據證明這一點。
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總體來說，王健林作為中國商業地產第一品牌，他以及他的團隊對市場的一種敏感度。我們不妨看看，近期王健林會又發表什麼高見，值得期待。
結束語
大家可以看到，地產大佬當年對市場做出判斷和預測，還是相對靠譜，是經過嚴謹的市場調研與分析的。但是，中國的房產市場是複雜的，不確定性因素忒多。
瓣膜覺得相比之下，做好手上的事情，比聽信預測更有意義一些。千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風。
