最近很多城市在持續出臺限貸和二手指導價，為什麼樓市在持續限制二手貸款、限制二手指導價，今晚也思考了一下深層次的原因，把觀點分享出來，希望與大家有更多的碰撞，理解和分析未來的樓市的房價情況。
1.銀行限貸，限的是稀缺資源，擴充的是公平購房範圍
首先，為什麼樓市一直在持續上漲，其實關鍵還是有持續的貸款資金的流入，整個樓市市值價值近500萬億，是個巨大的蓄水池。而樓市中真正自有資金全款買房的少之又少，缺乏貸款槓桿的支援，相當於是釜底抽薪，二手交易的成交量將被斷崖式下滑，因為即使是已有多套房產業主的二手交易，也大機率是透過賣掉某套房子拿到漲幅的現金流後再去置換；
而多數透過買房發家的原始投資客，他們第一桶金的賺取也大機率是透過原始槓桿的助力，所以限制貸款，相當於斷掉二手交易的成交量，也即斷了更多潛在投資客的想象空間，即還希望透過短期買賣二手房賺取利潤的一批客戶，連交易都沒有了，何談利潤？
賣房的業主，需要賣房的話，必須是沒有貸款的狀態，而以往會用買家的首付或者另外渠道去先還清貸款，然後再贖證後進行出售，出售後大機率是買更好的城市、更佳的地段或者更大面積的房子。
限貸一出，置換的成本急劇上升，買家也會掂量掂量是否要去置換了；而無房的剛需客呢，他們是購房鏈多米諾骨牌中最開始的一端，當原始端不進入購買鏈的時候，後續的改善置換或者套現也無從談起了，二手市場持續冰封，中短期套利不再可能，必須要把城市和區域選對，把時間進一步拉長，才有可能獲得相對應的時間價值與回報。
而限貸的好處是什麼，是擴大未入場的無房剛需客的人數，因為整個房產的資源是有限的，特別是核心城市的，每年土拍就那麼多，新房拿出來的套數也是固定的，而二手房業主是已經入局的享受城市配套、服務以及資源的遊戲老玩家，無房的業主則是新手玩家，新手玩家沒有好裝備和資源，如何升級到老玩家？
就像已經擠上公交車的人，希望底下的人都不要上公交車了，所以限制老玩家們的升級，給予更多努力拼搏的新玩家好政策和公平升級的機會，讓更多新玩家有時間視窗進來，所以剛需客要努力認清現實，當老玩家們無法升級等著你們的時候，你們要積極的打怪升級，政策給你們了，時間視窗也給了，抓住機會，成為老玩家中的一份子。
2.二手指導價不是指導業主，本質是指導銀行
很多業主說指導價根本沒用，誰會按指導價賣房呢，大不了不賣不就行了。其實出臺二手指導價，指導的不是業主，而是銀行。業主你賣不賣房影響不大，因為銀行不承認你房子價值了，買家他無法按照原房產價值去申請貸款，假設你現在這套房原價值1000萬，銀行只評估700萬，相當於買家要拿著真金白銀的1000萬去買一套在官方只承認值700萬的房子，而且即使按貸款7成來算，也只能貸490萬，要給510萬首付，才能買下來，無形中的成本和未來的預期必定會促使買家放棄購買念頭。
而房產的價值，原本就是整個社會中大家互相承認和約定的一個數額，北京房子為啥值錢，因為全國人民都覺得它值錢，並且有人願意掏錢，所以它就值錢，當大家都認為它不值錢的時候，它就失去了基礎的支撐，所以二手交易近期會被持續打壓。
現在整個的基調是希望大家去買新房，新房成交價即評估價，可以用到足額的貸款，並且新房無需交易費和中介費，相比現在的二手高額的成本，剛需新玩家在合適情況下可以優先考慮新房，珍惜你的房票，新手升級的機會不多，注意把握。
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