焦點財經訊近日，戴德梁行釋出《2021年四季度北京寫字樓零售市場報告》。報告指出，四季度，北京寫字樓市場租金水平已恢復至去年同期水平，但受網際網路領域監管力度的加大和“雙減”政策滯後效應的影響，網際網路行業將緩解大面積擴張現象，在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，市場空置率將被推高，租金水平或將再次承壓。
資料顯示，2021全年北京整體市場新增供應達62.4萬平方米。四季度，持續活躍的市場需求繼續提振市場淨吸納量，推動北京全市和五大核心商圈季度淨吸納量分別達25.2萬和7.3萬平方米，年度淨吸納量均達五年來最高值，分別為83.9萬和34.1萬平方米。
受此影響，市場空置率則繼續下調，分別環比下降1.6和0.3個百分點，同比下降2.4和1.0個百分點至14.6%和9.8%。與此同時，市場需求的強勁表現令北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。
在北京寫字樓市場租賃成交中，四季度，高科技企業表現繼續獨佔鰲頭，成交佔所有行業總成交面積的68.3%，其次為專業服務業和金融業，分別佔成交總面積的11.2%和10.2%。值得一提的是，新冠疫情的爆發使醫藥和醫療器械行業發展迅速，2021全年，該行業新租和搬遷面積佔所有行業總成交面積的4.6%，為自2014年以來最高值，位居全行業第四位。
事實上，近期釋出的《北京市關於加快建設全球數字經濟標杆城市的實施方案》中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。戴德梁行北區專案及企業服務部主管廉峰哲表示：“未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業或將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。”
零售市場方面，仍在加速提質升級。資料顯示，四季度，三里屯太古裡西區、正大中心及豐臺大悅春風裡的開業為市場帶來約12.1萬平方米的優質零售空間。截至本季度末，北京全年共有6個專案投放市場，新增優質零售空間約39.9萬平方米，使得全市零售物業總存量上升至1,485萬平方米，其中購物中心存量約1,300萬平方米，佔比達87.5%。
整體來看，在今年入市的專案中，三分之二都位於非核心商圈，且均為品牌開發商開發運營的專案，品質普遍較高。專案引進的新業態及品牌區域首店極大地提升了周邊人群的生活品質及便利度。而核心商圈的新增供應主要是對品質較差或老舊專案的改造升級。為滿足現代消費者多元化的消費需求，提升消費體驗感，北京各購物中心透過引入互動場景、主題街區，推出流行文化IP、季節性主題活動等方式來吸引客流。此外，本季度北京繼續發力首店經濟，三里屯、CBD等核心商圈仍是首店入駐的主要陣地。
2022年，北京零售市場計劃入市的專案均位於非核心區域，多為10萬平方米以上的大體量專案，預計將為市場帶來100萬平方米左右的優質零售空間。
其中，位於通州運河核心區的新光大大融城、遠洋樂堤港等專案的開業將進一步激發區域商業市場的活力。戴德梁行北區商業地產部主管孟禕表示：“這些新增入市專案將同今年開業的環球影城一起助力北京商業及文旅的發展，成為北京邁向國際消費中心城市新的增長極。”
據戴德梁行預測，2022年，北京寫字樓市場將迎來供應高峰，預計全市新增供應將高達150萬平方米。受網際網路領域監管力度加大和“雙減”政策滯後效應的影響，預計未來一年網際網路行業大面積擴張的現象或將有所放緩。在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高，市場租金水平或將再次承壓。
戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“未來，為了達成進一步實現“雙碳”的目標和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建築、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業地產市場的新座標，同時，具備更多綠色認證的樓宇和物業管理將更加受到市場的青睞。”
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