觀點網過去幾十年時間，“一鋪養三代”是老百姓們信奉的投資理念。
在人們看來，一間好的商鋪不僅可以日進斗金，還能保值增值，甚至在地產行業迅猛發展的那些年，這一法則依舊適用。
但在電商衝擊、產品同質化等多重因素影響之下，商業地產似乎不再風光，近些年，百貨商場、購物中心轉讓、閉店的訊息比比皆是。
最新訊息顯示，近日，山西忻州田森匯專案對相關合作商釋出一則告知函，內容提到，專案開業之初便遭遇新冠疫情影響，導致專案於2020年及2021年嚴重虧損，無法繼續經營。
同時，忻州田森匯專案提到，目前公司已與萬達商業集團正式簽訂託管協議，後者將於3月份全面接管專案，並計劃於7月正式營業。
不可否認，透過此次託管，忻州田森匯專案或許能夠得到盤活，而萬達商管則能進一步拓展輕資產方面的佈局。
在行業趨於飽和、競爭激烈的當下，又有多少人能買輕資產的賬？
田森匯之難
2008年前後，相較於住宅地產的發展低迷，商業地產卻出現“逆市而上、一枝獨秀”的態勢，在商鋪、寫字樓租金不斷重新整理的情況下，投資亦接連湧入。
但世事難料，近兩年，商鋪投資的風向早已轉變，甚至有人戲稱“三代供一鋪”或是當下現實。
近日，山西忻州田森匯專案宣佈暫停營業，原因是專案開業以來始終處於嚴重虧損狀態。
據瞭解，忻州田森匯城市購物公園是山西田森集團斥資10億打造的忻州市最大規模的商業綜合體專案。
根據官方介紹，田森匯專案以家庭體驗、旅遊體驗、文化體驗與現代都市生活方式為主題，首創”一帶五心七景“情景式商業體驗，即以一條主動線引導客流購物消費，五個主題廣場穿插專案，打造以專業極地海洋館、奧特萊斯名品折扣店、五星巨幕影院、舌尖上的忻州、兒童嘉年華、健身美體、青年創意集市七個情景主題，建成後將成為充滿體驗性、娛樂性、互動性、親切性的一站式購物消費中心。
不過，田森集團卻沒交出一份令消費者滿意的答卷。
一方面，忻州田森匯專案於2019年6月29日開業，在未完成試營業就遇到了新冠病毒疫情，緊接著，2020年、2021年兩年，該專案始終未達到經營目標，甚至嚴重虧損。該公司在告知函中提到，目前專案已無法繼續經營下去。
另一方面，觀點新媒體查閱大眾點評發現，有消費者對上述專案如是評價稱：田森匯的人氣似乎沒有旁邊大欣城（2017年開業，是忻州第一個城市商業綜合體）旺，可能是田森匯入駐品牌不新，也沒什麼大牌。
另有大量消費者對田森匯的服務、停車等表示不滿。從評論中也可瞭解到，專案記憶體在大量商鋪長期閉店的情況。
事實上，在當今消費為王的時代，一個購物中心如果沒有好的消費內容，沒有好的消費場景，根本沒辦法吸引年輕一代。
熟悉商業地產的相關人士提到，“在後疫情時代，商業地產行業正經歷一輪空前的大洗牌，未來，突出生活體驗感，注重軟實力營造是商業地產夾縫求生的重要砝碼“。
而忻州田森匯“生不逢時”、專案打造未能突出差異化、體驗感等，或許都是其泯然眾人矣的重要因素。
萬達的託管生意
早在2015年前後，受電商興起、實體商貿下滑的影響，商業地產受到的衝擊明顯，在租金和出租率連續幾年下降以及供應量有增無減的背景下，購物中心、寫字樓等面臨陣痛期。
2020年以來，持續的疫情加劇了商業運營的困難，再加之國家收緊房地產金融政策，雙重壓力之下，前期投資大、迴流週期長的商業地產變現難度日漸加劇，也因此商業地產閉店、出售的訊息頻繁傳出。
據觀點指數釋出的報告顯示，過去兩年，全國大中城市迎來購物中心閉店潮，包括茂業百貨、王府井百貨、大商集團、樂天百貨等知名百貨企業的門店紛紛宣佈閉店轉型。與此同時，包括寶龍、深國際、大湖股份、上海永業商業等多家房地產開發商接連轉讓旗下商業地產專案。
分析人士提到，過去兩年，商業資產出售的案例不在少數，不過成功找到接盤方的實際不多，一般區位優勢明顯或許管理水平較高的優質資產，退出通道相對通常。
比如，去年4月份，領展收購上海七寶萬科廣場中新加坡GIC基金所持50%股權；以及同年6月份，平安人壽斥資330億元收購凱德旗下6座來福士廣場的部分股權。
相比之下，類似忻州田森匯這類位於四線城市，且規模設計不合理的專案，通常存在有價無市、去化困難等問題。
細看忻州田森匯專案在告知函當中提到，目前，公司與與萬達商業集團正式簽訂託管協議，受託方將於3月正式全面接管專案，計劃於2022年7月正式營業。
也就意味著，本次忻州田森匯專案並未採用出售或者長期租賃等方式，而且採用託管模式，實際所有權依舊由田森集團持有，而專案託管給萬達進行運營，定期交納託管費用。
這種託管模式與萬達近些年發展的輕資產戰略吻合。
據瞭解，從2021年開始，萬達商管就明確，未來不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。
根據此前披露的招股書，截至2021年6月30日，珠海萬達商管共計管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米。於2018年、2019年及2020年，其在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。
於2021年6月30日，該公司還擁有162個儲備專案，包括133個獨立第三方專案。
另外，有資料顯示，在一二商業地產空間飽和後，萬達商管盯緊了三四線對於休閒娛樂的購物需求，在其管理的商業廣場當中，三四線專案存在較大比重。
或許，對於忻州田森匯而言，託管是其重新盤活的最佳方式；對萬達商管而言，此舉則能進一步拓展輕資產方面的佈局。
不過，在這個區位優勢不明顯、周邊競爭激烈的專案上，萬達商管能夠再創神話？
