記得在2016年時，我就在群裡為大家分析過公寓、寫字間是否可以投資，目前很多新進入【王永山財富自由俱樂部】分享群的群友對於公寓、寫字間能否投資，還有很多的疑問，很多人甚至不清楚公寓、寫字間和住宅的區別，非常有必要為大家再次梳理一下。
今天這篇文章希望能讓大家對這幾個物業型別有清晰的認識。
在2017年，我才買完經開萬達廣場一年後，一朋友打電話，問我去年萬達房子多少錢買的，我說7000，他激動地說，我們前天買的公寓打特價才6000多，比你去年買的便宜多了，
我竟不知如何給他說，就說你去問問住宅多少錢（現在應該是12000左右），他很詫異，問我住宅和公寓有差別麼？這把我嚇了一跳，如果這種差別你都不清楚，你還投資哪門子房地呢？
公寓是一種比較特殊的住宅類別。屬於商業性質，但兼有住宅的功能（但付款方式和房屋性質等方面又區別於純粹的住宅型別），大部分屬於商住兩用的性質，是一種不純粹的物業型別，多以商住兩用的形式出現。
不能限購執行以來，以往沒受到太大關注的商務公寓專案，開始大打“不限購、不限貸”牌，在住宅被限購的市場中成為很多買家考慮的投資專案。
商務公寓一般來說，面積不大，小公寓易於出租，且實際租金更高，在租房市場，小戶型租金總價低，往往比大戶房產更容易出租。
這是公寓的優點。從這個角度來說，住宅、公寓，在出租市場來說，似乎沒有什麼太大差別。但是從付款方式來說，住宅和公寓則大有不同。
有些人覺得總價上來說，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，總價差別不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。
出租的價格也差不多，甚至高於住宅，所以有些人買到了比住宅便宜的公寓以為賺到了大便宜，其實不然。
公寓在持有的時候，其實會面臨很大的風險和很多隱性成本。
第一，貸款的區別
公寓：不限貸，五成首付；無首套房優惠，且不能用公積金貸款
住宅：限貸，個別銀行有首套房優惠，能使用公積金貸款
公寓最大的優點是“不限購、不限貸”，這是公寓宣傳得最多的賣點，同時對於“無名額、三套房買家”來說，投資公寓無疑是投資房產的“唯一出路”了。除了沒有貸款優惠之外，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，也不能以購買了公寓為由提取公積金，因為公積金貸款是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。
貸款年限上也有區別。
住宅最長可貸款30年，而公寓屬於商業用地，貸款年限10年。
銀行為什麼這麼規定。其實，已經看出了，公寓要比住宅的風險更大，銀行已經預知這種風險了，所以要降低風險，就要提高首付，首付五成。年限也要縮短。這對於投資來說，槓桿使用效率太低，且佔用的本金太多，風險更大。
第二，能否落戶，是否有學位的區別
公寓：不能落戶、無學位
住宅：符合條件可落戶，有學位
購買住房能否落戶，關鍵要看專案所在地塊是按照什麼性質審批的，如果是純商業性質，就不能單獨落戶，所以公寓是不能落戶的，如果是綜合性質，那麼其中的商業部分不可落戶，而住宅部分則可以落戶，所以有些商用樓有一部分可以落戶，但大部分公寓產品都是無法落戶的。
和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。
這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓後期升值潛力相對較弱。因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。
這也就是為什麼萬達廣場住宅可以賣到12000，而soho公寓不升反降到6000。
第三，使用屬性與品質之間的差異
公寓：實用面積7成就不錯了，使用年限最多50
住宅：最高實用面積能達8成左右，使用年限最高70年
小戶型本身面積小，那麼房型佈局、房屋面積、公攤面積、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響，進而影響投資回報率。
而房子面積太小，公攤大，本身就不是正常戶型的住宅，居住會影響使用功能。
商用性質的公寓一般使用面積小，市場上大多公寓只能有七成左右的實用面積。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用面積能達到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少專案的實際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。
而按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。
第四，公寓與住宅小孩隱性成本太大
公寓：商用水電、物管費一般較高、不能用明火
住宅：住宅水電、管理費一般較低、可用明火
公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高
首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。
此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些專案管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費用更高。商用公寓的用水用電費用，通常要比普通住宅高很多。
具體分析，公寓和住宅的差別：
1、產權40年和70年。
2、公寓屬於商住型，水電等物業成本按照商業使用標準，比住宅高，一般不通天然氣。
3、公寓內部結構不完善，居住功能低，舒適性不好。
4、貸款差別，公寓首付高，貸款年限短，槓桿作用發揮不充分。
5、使用者群體特殊。由於公寓戶型小，只適合單身或者2人居住，如果是出租，範圍受限較大，不好租。
6、戶型結構偏小，使用者群體特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不會考慮入手，因為拖家帶口住不下，周邊配套一般也趕不上住宅，升值空間就受限。
7、交易的稅費，公寓後期轉手需要交營業稅，住宅滿2年免交。如果用於投資，差別顯而易見，千萬別被銷售人員忽悠。
寫字間也是屬於純商業地產，與公寓相比，同樣是商業型別，且商業型別更純粹，寫字間只能用於辦公，不能居住。
寫字間的面積有大有小，多用於公司辦公使用。和所有商業性質物業型別一樣，寫字間的付款方式是首付五成，貸款10年，資金壓力比較大。
和商鋪、公寓一樣，水電費用高於住宅，無學區，產權40年，不能用公積金。
買寫字間的風險在於地段的選擇，寫字間能否買和人流量是否大，交通配套是否完善，商業是否繁榮有著直接的關係。
很多人不懂城市區域的規劃，不懂城市的發展趨勢和實際發展形勢，總覺得只要有寫字間，說的以後公司雲集的地方，寫字間就一定有投資價值。
其實則不然，很多人都被美好的規劃忽悠買了所謂“未來城市發展核心商圈”的寫字間，結果，租不出去，只能自己承受高額的貸款壓力。
高新技術產業不是很發達的地區，所謂CBD中央商務圈，可能並沒有你想象的那樣繁華，在這些地方投資寫字間，也可能成功幫助開發商回款了，自己卻成為拿著燙手山芋的接盤者。
寫字間的風險還在於物業管理的服務，電梯、裝置等配套設施的維護情況，有些寫字間物業管理較差，沒有有效的維護措施，致使寫字間的各方面運轉受到很大的影響，最終影響寫字間的價值以及租金收益。
綜上所述，很多寫字間價值增值很難，只有極個別核心地段的相對好些，大部分人買的寫字間，都逃脫不了最終賠錢的結局，這也就是為什麼我反覆強調，商業地產儘量不要碰的原因。
總結髮言：
在大城市，看起來最NB、最豪華的房子是高檔商務公寓，絕對催眠。但我告訴你，這是被閹割了的住宅，他們再豪華，也不過是身穿錦袍的太監，生不出猴子。
記住，買房子：住宅！住宅！還是住宅！中國最危險的幾種物業：傳統商業旺區的天價商鋪＞普通商業旺鋪＞郊區新區的寫字樓＞養老地產＞旅遊地產＞商務公寓＞郊區新區的住宅。
沒有投資價值的主要原因主要原因商住兩用房屬於商業用地，只能用商貸，首付百分之五十，只能貸款10年。 一般情況下，商住兩用的房子是不可以落戶，要70年產權的普通住宅才可以，50年產權的公寓(商住房)是不能落戶的。
首付很高，月供壓力很大，不僅對資金是極大的浪費，而且租金根本無法抵消月供，每個月還要自己承擔大額的月供。
如果有幸租出去了還好點，一旦租不出去，每個月的月供就成為惡性負債了，整不好，就給整破產了，所以根本不值得投資。
這不是在哪裡建CBD的問題，而是商住公寓寫字間的性質決定的，與在哪裡無關。萬達廣場的soho公寓同樣不值得投資，如果買了可真是買錯了。【王永山財富自由俱樂部】王永山
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