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房地產行業“敲鐘人”萬科，再度為房企拉響預警。

2月11日，一份《鬱亮主席在萬科集團2022年會上的總結髮言》流出。一名接近萬科的人士告訴時代週報記者，該檔案內容屬實。

繼2014年提出“白銀時代”後，鬱亮又一次為房地產行業劃分新階段。

鬱亮表示，房地產行業已進入“黑鐵時代”，進入縮表出清階段。對房地產行業而言，縮表出清即去金融化，是發展的必然趨勢。

“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。”鬱亮直言，背水一戰即要麼死、要麼活，沒有中間狀態。房地產行業必須快速、堅決出清，能解決過去累積的包袱，就有開始新徵程的機會，包袱甩不掉就活不下去。

“黑鐵時代”，萬科倡導節衣縮食，打造戰時氛圍。

2021年11月，萬科內部發出倡議，對不產生價值的開支做減法，花小錢辦大事。為減少不必要開支，全體員工按費用最優原則合理規劃差旅出行。

以鬱亮為代表的萬科管理層以身作則，將節衣縮食進行到底。

鬱亮透露，目前他定機票不會選擇頭等艙，如果有時間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。2022年，萬科員工的收入將大幅下調，福利、補貼等要跟“黑鐵時代”相匹配。

鬱亮不坐頭等艙了，2022要降薪！

首先，鬱亮說，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。

為此，萬科還給這個全新的時代起了一個名字叫“黑鐵時代”，這也是萬科繼房地產黃金時代、白銀時代、青銅時代後的又一個新的提法。

不過，相對於黃金時代和白銀時代，房地產從青銅到黑鐵的速度是不是有點太快了，萬科能不能慢點起名，讓一眾小弟們能稍微喘口氣？！

開個玩笑，別當真。

何謂“黑鐵時代”？鬱亮也給出瞭解釋。

外部環境的第一個特徵是行業進入縮表出清階段。

對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房揹負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。去金融化是一個心然的趨勢，也是痛苦的過程。

鬱亮用戒糖來比喻這個過程。這就好比剛開始給你吃糖感覺很好，但吃多之後，堆積脂肪，等到戒糖的時候就會很痛苦。這個時候已經嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。

國家去房地產金融化的決心有多麼堅決，過去一年多時間大家都看到了，這個不用多說。

“節衣縮食、戰時氛圍”

2022，萬科要縮表降薪

鬱亮認為，集團內部的案例表明，很多事情並不是缺人，而是缺乏做好的態度和負責的精神。

“我尤其痛恨用照片去簽到證明自己下過工地的專案經理，我建議各個區城BG一經發現立刻嚴肅處理(直換開除)，萬科寧願讓工地關門也不允許這樣的專案經理存在，再有能力也不是萬科需要的人。”

鬱亮提出，要從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部，管理人員也全部下沉，身先士卒。

像近期萬科總裁祝九勝直管長租公寓業務，即兼任長租公寓BU（事業單元）首席合夥人這樣的舉措，也是下沉的一個表現。管理層也要能夠下沉到集團縮表出清的重要任務上。

當下，萬科必須敢打、會打、合夥打，還要打得好。

“如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好”，鬱亮說。

鬱亮還表示，房地產發展至今，已很難給出超越其他行業的激勵機制。萬科能夠提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純地給錢。“解凍、祝總（九勝）都提到，今年大家的收入肯定是大幅下調。“他坦率地說。

“只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業中工作”，鬱亮認為。

鬱亮稱，對房企而言，2022年是生死之戰。當前萬科文化的最重要的就是講“節衣縮食、戰時氛圍”八個字。在背水一戰的情況下開展工作，一切都要圍繞跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，與之無關的則放在次要位置。