隨著市場經濟的高速發展，北京的房價也是翻了一番又一番，近十年對房價的影響我相信讀者們都深有感觸，再加之棚戶區改造、城中村拆遷等等，對房屋價值造成更大的變化，現在的房價已經是十年前的幾十倍，這也就使得一些多年前出售房屋的民眾為了增值的利益，違背多年前的約定，甚至透過訴訟解除合同，收回房屋，這無疑是對購房者利益的嚴重侵害。
那購房者該怎麼保護自己的權益呢？
只能被迫接受對方解除合同，返還房屋？
接下來筆者透過一起自己辦理的案件帶大家瞭解，如何保護購房者的合法權益免受侵害。
本案的大致情況如下：
2005年張某從外地來京務工，為了給家人一個安穩的生活環境，經朋友介紹認識了蔡某，蔡某表示自己家中有一處院落閒置，可以出售給張某，這樣兩人一拍即合簽訂了《購房協議書》，蔡某將位於北京市大興區某村中的一處院落以15萬元的價格賣給張某，張某支付了全部價款，全家住進了該院落內。
案件講到這裡有的讀者就會發現，農村的房屋能買賣嗎？
當然不能，尤其張某是外地來京，並不是該村集體的成員，本身這個協議就是無效的。
農村宅基地屬於農村集體所有，由集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡。根據相關法律規定禁止轉讓給非本村集體經濟組織成員。
張、蔡二人也認識到了這個情況，隨之二人又簽訂了一份《租賃協議》約定15萬元為房租，一次性支付，張某永久使用房屋，同時還對日後拆遷的利益分配做出了約定。
這樣一來，二人認為利益都得到了保證，相安無事十幾年。
是什麼打破了平靜呢，當然是拆遷的訊息真的來了！
2019年，該村區域被納入了規劃範圍
蔡某意識到房屋的增值，當然也要為兒孫謀利益，本來房子就是自己的，合同又無效，一定要把房子要回來，便向法院提起了訴訟，確認協議無效，要求返還房屋。
《民法典》第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
（原《合同法》第五十八條）
毫無疑問，合同無效
如果任由著案件如此走向，那購房者的權益如何保障？開篇講到的問題如何解決？
我們蒐集了大量的證據，並對爭議院落做了實地的考察，向法院提供了充分的事實和法律依據。
最終的結果是，雖然合同無效，但法院認定房屋不符合返還條件，駁回了蔡某返還房屋的訴求。
張某一家仍然可以住在該院落中，不只是這樣，將來房子拆遷的時候，張某依然享有房產的增值利益。
雖然本案中的購房者保住了房子，獲得了增值利益，但並不是每個人都能如此幸運，情況不同，結果就會有差異，方法不對，結果也會大相徑庭。
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本文作者：
王亞楠，北京市一格律師事務所律師
中國人民公安大學，法學學士，熟悉各類案件辦理流程，法律理論功底深厚，積累了豐富的訴訟、非訴訟案件實踐經驗。
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