作者：子非魚
進入2022年以來，數十個三四線城市開啟了鼓勵購房模式，比如湖南株洲、廣西桂林、湖北荊門等城市。
然而，從房企一月份反饋的銷售資料來看，房價依舊沒有什麼起色。
根據碧桂園2月7日晚間釋出的1月份財報資料顯示：
1月該公司實現權益銷售額363.6億元，同比下降9.81%；銷售面積為462萬平方米，同比增加1.32%；銷售均價為7870.13元/平方米，同比下降10.99%。
眾所周知，碧桂園的主戰場在三四線城市。
目前，碧桂園尚未公佈2021年財報，根據其公佈的2021年中報資料來看，其銷售業績的62%來源於三四線城市。
來源：碧桂園2021年中報
也即，碧桂園的銷售均價，受三四線城市影響最大。換句話說，碧桂園披露的1月份銷售均價跳水10.99%，大體反映的是三四線城市的房價情況。
這意味著，進入2022年以來三四線城市的鼓勵政策，對於的房價，於事無補。
正如我在昨天文章中提出的購房觀點，中部和西部的三四線城市，可以再觀望一下。
在去年信貸收緊的背景下，三四線城市的房價首當其衝，成為首批扛不住的城市，下半年釋出限跌令的幾十個城市，絕大多數都是三四線城市，比如湖南嶽陽、株洲，河北唐山、張家口，湖北孝感、鄂州等。
關鍵問題來了，三四線城市的房價為何如此不扛揍？
根本原因在於兩點：第一，上輪房價跟漲太猛；第二，支撐房價的基礎太弱。
上一輪大牛市由深圳點燃，之後如星星之火形成了燎原之勢，快速傳導給北上廣，然後是二線城市，然後是三四線城市。
三四線城市上漲的力量來自兩方面，一方面在降息降準背景下，貨幣超發引發的貨幣貶值性上漲。另一方面，在去庫存口號之下，三四線城市進入了大規模貨幣棚改模式。
所謂貨幣棚改，簡單理解就是，央行印專項錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。
兩股力量推動下，三四線城市的房價，也跟隨著一二線來了一波普漲。
然而，在調控重拳紛至沓來的十字路口，三四線城市與一二線城市走出了截然不同的道路。
一二線易漲難跌，三四線易漲易跌。
一二線中心城市易漲難跌的邏輯在於，他們有支撐的基礎，經濟活躍，人口競爭力強。
去年披露的第七次人口普查資料顯示，人口增量排在前列的無一例外，都是中心城市。
資料：各城市第七次人口普查公報
而三四線城市，尤其是中部、西部、東北的三四線城市，產業薄弱、經濟羸弱、人口大多又在流失。
所謂經濟基礎決定上層建築，沒有厚實的人口和經濟支撐樓市，房價拉得再高也是空中樓閣，都是夢幻泡影。
本號去年梳理過全部所有的地級以上城市，包括直轄市、副省級城市、省會城市、普通地級市、自治州、盟。
結果顯示，過去十年，人口增加的有184個，人口減少的有149個。
十年人口減少的149個城市中，東北36個城市有33個在流失（除了瀋陽、大連和長春），西部55個，中部47個。
人口流失的背景下，之前三四線城市的房價上漲大多是依靠貨幣棚改和貨幣貶值拉動上漲。
然而，2018年年末國開行表態，要收緊貨幣棚改，以後進行貨幣棚改要因城而異之後，從資料可以看到，2019年全國棚改數量出現了腰斬，2020年進一步下滑。
所謂屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風。
在棚改熄火之下，疫情又來了，影響了經濟發展。緊接著，調控大招也不管光顧三四線城市，尤其是去年年初開啟的全國性信貸斷流，給三四線城市來了一記重拳。
降了火的三四線城市，不少房價去年開啟了下跌模式。
資料：國家統計局
國家統計局1月份披露的資料顯示，較去年年末房價下跌的城市有28個，其中大多數都是三四線城市，部分是弱省會城市。
所以，對於三四線城市的購房意見，本號依舊不變，江浙閩富裕地區的三四線城市，自住可以買。中部、西部與東北地區的三四線城市，可以繼續觀望。
