本報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報道
近期，房地產專案併購融資落地的訊息不斷。1月27日，央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口”，）成功發行併購票據12.9億元，募集資金用於房地產專案併購，助力資金需求量高的在建房地產專案順利完工。這是今年發行的首單房企併購票據。
實際上，政策端正在為房地產行業的風險出清指引方向。去年年底，央行和銀保監會聯合發文，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產專案兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，促進行業風險出清。
在監管層發聲促進房地產行業“良性迴圈”下，近期，銀行業金融機構首單房地產專案併購主題債券也正式完成。1月21日，浦發銀行釋出公告稱，已完成50億元房地產專案併購主題債券簿記建檔。
在房企有出讓意願、監管有政策鼓勵、銀行有融資支援的三重背景下，房地產行業近期融資動作頻頻，行業專案併購頗有提速之勢。
房企融資動作頻繁
招商蛇口成功發行了今年業內的首筆併購類票據，為房企併購票據“破冰”。1月12日，招商蛇口披露2022年度第一期中期票據（併購）進展，公告稱30億元併購票據完成註冊，首期發行25.8億元。該筆債券分為三年期、五年期兩個品種，初始發行規模均為12.9億元。
從募集資金用途來看，招商蛇口將15億元用於支援產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，包括但不限於置換前期投入資金及後續資產投資與收購等；15億元用於償還公司的銀行貸款。目前已明確併購用途的有12.9億元，用於一項以住宅為主的城市更新專案。
同日，建發房地產集團有限公司（以下簡稱“建發地產”）也公告了其2022年度第一期中期票據（併購）發行情況。公告稱募資10億元，其中4.6億元將用於併購兩個標的房地產專案公司股權。
華潤置地有限公司（1109.HK，以下簡稱“華潤置地”）則是繼招商蛇口、建發地產後，今年又一家獲得併購融資支援的地產央企。1月26日，華潤置地及華潤永珍生活有限公司（1209.HK，以下簡稱“華潤永珍生活”）分別與招商銀行簽署《併購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予前者200億元，後者30億元併購融資額度。
該協議的簽署將支援華潤置地把握市場機會參與房地產專案併購，發揮併購防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性迴圈。
實際上，在獲得上述融資之前，華潤永珍生活已先後進行了兩筆大額併購。1月5日，華潤永珍生活公告稱，擬購買禹洲物業服務有限公司全部註冊資本，最終協定價不得高於10.6億元。1月20日，華潤永珍生活又公告稱，計劃以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。
在監管部門鼓勵併購出險房企優質專案的背景下，房企併購資金正得到解決。2021年12月20日，央行、銀保監會出臺通知，支援優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購。同時，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。
銀行併購貸款“破冰”
從銀行對房企融資關閘到首筆併購票據的成功發行，房地產行業引來資金活水，行業盼望房企專案併購成為化解風險、實現出清的有效手段。
“不過很難出現前幾年行業龍頭進行大規模併購的情況。”中國銀行研究院研究員王梅婷判斷，由於目前房地產全行業資金鍊緊張，同時，監管愈發嚴格，場外資金很難透過理財、資管產品等借道進入房地產市場，未來一段時間，銀行是房地產企業併購的重要資金來源。
去年以來，在不少房企遭遇流動性危機的背景下，市場上併購案例在陸續發生，央企國企率先出手，併購出險房企或尋求資產處置房企的專案。
1月21日，世茂集團控股有限公司（0813.HK，以下簡稱“世茂集團”）以10.6億元的總價出售上海北外灘專案公司股權，收購方為隸屬上海市國資委的一家地產開發公司。世茂集團預計，該出售事宜將收益約2.7億元，出售所得款項約90%用於償還債務，其餘10%用作一般企業用途。
1月24日，世茂集團再發公告出售廣州亞運城專案26.67%股權予中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海”），總價約為18.445億元。而就在1月21日，中海剛剛從雅居樂集團控股有限公司（3383.HK）收購該專案26.66%的股權。照此計算，如兩筆收購均順利完成，中海的持股比例將上升至73.34%。
近期房地產專案併購正迎來銀行業的支援。1月21日，浦發銀行公告稱，已完成50億元房地產專案併購主題債券簿記建檔，期限為3年，募集資金用於房地產專案併購貸款投放。這是金融機構發行的首單房地產專案併購主題債券。
日前，廣發銀行也已獲中國人民銀行核准2022年金融債券發行額度，透過在全國銀行間債券市場發行金融債券，進一步充實資金來源，提升服務實體經濟能力。廣發銀行稱，計劃於近期發行50億元房地產專案併購主題債券，募集資金專項用於房地產專案併購貸款投放。
王梅婷分析稱，前期，房地產行業有些企業大幅擴張、槓桿率較高，合理限制這些企業的再融資，可以緩解金融風險，但也要避免過大幅度、過於急促去槓桿，影響當前經濟穩定。目前，在房地產企業普遍存在資金困難的情況下，銀行對開發商併購融資的支援，是促進行業健康發展和良性迴圈的體現和落實。
出險房企獲救不易
無論是出讓資產的困境房企，還是獲得各路資金支援的央企國企，以及提供併購融資“彈藥”的銀行，各方面都做出了實質行動，行業收併購市場似乎正跨出實質性的一步。
“由於行業本身信心尚未恢復，所謂援助出險房企專案併購的實施與執行並不容易。”IPG中國首席經濟學家柏文喜指出。
柏文喜舉例道，“此次多家房企併購融資的資金用途，從目前已經發行的招商蛇口併購債券來看，其並未將所募集的資金投向出險企業的專案併購。”根據招商蛇口的募集說明，已明確併購用途的12.9億元投向了一項城市更新專案，該專案是其去年從一家上海國企手中收購的。
類似的還有深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ）。日前，公司發行了一筆規模為15億元的中期票據。根據募集說明書，募集資金僅用於過去已經完成的併購，並非用於出險企業專案併購，其中9.6億元用於償還併購貸款，5.4億元用於償還發行人流動資金貸款。
此外，柏文喜認為，從市場心理來看，在房企出現流動性危機而非進入破產清算的情況下，專案併購會出現“二手車市場”效應。他進一步解釋道，收購方希望尋找到更合適的專案，而被收購方則大多不願意將優質專案輕易或打折賣出，專案在定價上難以達成一致，因此更多的房企會努力尋找其他解決流動性的方法。
