不得不說，2021年樓市讓很多人大跌眼鏡。可以說2021年是樓市迎來轉向的一年，尤其是從第三季度開始，樓市房價出現了“三連跌”。根據9月份70城房價資料顯示：“新房方面，27個城市新房房價環比上漲，7個城市新房房價環比持平，36個城市新房房價環比下跌。而二手房方面，17個城市二手房房價環比上漲，1個城市二手房房價環比持平，52個城市二手房房價環比下跌。”

到了10月份，新房市場價格下跌的城市有52個，相比9月份的36個城市明顯增多。二手房市場價格下跌的城市有64個，即九成左右的城市二手房房價出現明顯下跌。到了11月份，新房市場價格上漲的城市有9個，2個城市價格持續平穩，59個城市房價下跌。二手房市場方面，價格上漲的城市有3個，4個城市的房價維持平穩，房價下跌的城市有63個。

從這我們就可以看出，2021年“三連跌”的現象已經非常明顯。中原地產首席分析師張大偉認為，自2015年2月至今，近7年來70城二手房資料第一次出現僅3個城市上漲的現象。可以看出，2021年下半年樓市的轉變可謂是非常明顯。這也給人們透露了一個資訊，那就是樓市出現了“拐點”。

實際上，從2021年來看的話，房價就是“倒V型”發展趨勢。在2021年1-2月份時，我國的平均房價已經達到了11030元/平方米，而到了2021年十月份，我國的平均房價僅為9749元/平方米。這也是樓市從“普漲”轉向“普跌”的具體表現。而面對9月、10月、11月三月不斷下跌的房價，也使得人們清楚地認識到房價只漲不跌的“神話”已經破碎。

面對這樣的局面，根據第一財經不完全統計，從2021年8月以來，至少有23個城市釋出了“限跌令”。其中有些城市是直接釋出行政命令，優點則是透過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網籤的方式。在這23個城市當中，主要以三四線城市為主，但也並不全是這些小城市，比如說瀋陽、昆明、天津等城市也在其中。

而出臺“限跌令”的目的，就是維持房價平穩。畢竟經過2021年的“三連跌”後，人們對樓市失去了信心，當房價只漲不跌的神話破碎，人們對買房投資的熱情也消散了不少。可以說樓市和股市有著相同的特點，當房價下跌時，人們紛紛拋售手中的房源，只有房價不斷上漲，才有大量群體選擇買房投資。

這也就導致現在部分城市的房價出現了大幅下跌的局面，以2021年9月份釋出限跌令的張家口為例，當時張家口主城區已經從房價最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。也就是說，2021年9月份張家口主城區的房價，距離最頂峰的時候已經下降了四成。如果不出臺“限跌令”的話，相信部分城市的房價下跌幅度將超乎人們的想象。

而面對這樣的局面，很多家庭都不知道現在是否適合買房。畢竟2021年是樓市的“轉折點”，樓市也呈現出了兩極分化的局面，未來樓市走勢讓人無法捉摸，使得這些打算買房的家庭，一直處於觀望狀態，不敢輕易買房。簡單點來說，如果今明兩年不買房的話，五年後更容易買還是更買不起呢？答案已經清晰明瞭。我們可以從城市和住宅兩個方面來分析，城市分化和住宅分化將呈現出什麼樣的局面？讓我們一起來看一下。

城市分化

首先從城市方面來說的話，我們要考慮的就是城市內人口流動的問題。畢竟在一個城市當中，人口基數才是城市房價漲跌最關鍵的因素。而對於現在來說，人口流動的方向是什麼呢？這點就關乎到我國的城鎮化發展方向。根據第七次人口普查的資料顯示，目前我國的城鎮化率已經達到了63.89%，這也就意味著我國的城鎮化已經進入到下半場，而城鎮化的發展方向也發生了改變，不再是農村人口湧入到小城市當中，而是小城市人口逐漸流入到大城市當中。

這樣的情況下，小城市的人口就會不斷流失，使得大城市的人口在逐漸增加。樓市當中一直流傳著這樣一句話：“短期發展看經濟、中期發展看土地、長期發展看人口。”這還是因為人口會給樓市帶來購房需求，對於那些人口不斷流失的小城市來說，城市內的購房需求也會不斷減少，畢竟人們都跑到大城市買房生活去了，根本就不會選擇在小城市買房了。

這就導致小城市最終會面臨住宅大於需求的局面，使得城市房價沒有太大的上漲空間。而對於那些人口不斷流入的熱點城市來說，這些人口流入到城市內，肯定會選擇在城市當中買房居住，使得城市內購房需求不斷增加，房價還有上漲的空間。因此，對於5年後來說，小城市的房子會更容易買一些，而對於那些熱點城市來說，競爭壓力較大，買房將更加困難。

住宅分化

從住宅方面來說的話，我們可以借鑑一下孫宏斌的看法。孫宏斌在2020年的年會上接受記者採訪時表示：“未來房地產行業的發展潛力還很大，雖然目前我們國家的住房資源已經過剩，但是大部分過剩的住宅資源都集中在三四線城市。畢竟大部分過剩的住宅資源品質都比較差，隨著人們收入水平的不斷提高，人們對住宅品質的要求也會越來越高，未來中高階住宅的需求會越來越大。”

從這句話我們就可以看出，孫宏斌依舊看好未來的樓市，只不過從住宅的角度來說，目前我國住宅已經出現了過剩的局面。實際上這也是很正常的事情。根據央行給出的資料顯示，我國城鎮居民擁房率已經達到了96%，其中擁有兩套房的家庭佔比31.0%，擁有三套房及以上的家庭佔比10.5%。從這我們就可以看出，現在擁有多套房的家庭佔比不在少數。

並且目前樓市住宅沒有出現過剩現象，最主要的原因，就是因為很多住宅處於空置狀態。根據西南財經大學給出的資料顯示，我國城鎮住宅空置率已經達到了21.4%。而在2017年，我國城鎮地區有6500萬套空置房。只不過對於這些住宅來說，很多品質都比較差，人們購買這樣的房子也是為了滿足自己的居住需求。但隨著現在人們收入水平的不斷提高，越來越多的家庭開始更換改善型住宅，比如從高層住宅搬到多層洋房。這就導致以後中高階住宅將成為人們購房的主要目標，而對於那些品質較差的住宅，將變得無人問津。因此，對於5年後而言，品質較好的中高階住宅將會更難買，而對於品質較差的住宅來說，會更容易買一些。

對於城市分化和住宅分化而言，你有何看法呢？