違約責任條款是合同的重要組成部分，不僅可以督促當事人依照合同約定全面、準確的履行義務，在合同一方違約時，還是守約方維護自身利益、彌補損失的有力依據，內容明確、金額適當的違約責任條款不可或缺。
物業服務合同的特徵
物業服務合同相較於其他典型合同有其特殊之處：當事人一方是物業服務公司，但另一方可能是物業開發商、業委會、業主大會或者業主本人，相當比例的業主認為物業服務公司沒有與其本人簽訂書面合同，雙方之間不存在物業服務合同關係，違約責任條款對他們沒有效力。但實際上基於物業開發、建設、使用的特點，法律已明確：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力，其中的逾期付款違約責任條款自然對業主有約束力，物業服務合同逾期付款違約責任條款的主要作用包括：
逾期交費違約條款的作用
1、形式上，保證物業服務合同的完整性；
2、業主拒交物業費的，物業公司透過非訴方式（包括電話催收、上門催收、律師函催收）向業主催交物業服務費時，可以同時按照合同約定向業主主張違約金，雖然多數情況下，業主並不會交納違約金，但違約金的存在實際上為雙方達成調解預留了一定空間；
3、透過非訴催收業主仍拒不交費的，訴訟階段（包括訴前調解、訴中調解）違約金髮揮的作用更為明顯，因為在提交至法院的起訴狀中，違約金通常會作為一項單獨的請求被提出，業主對違約金的計算標準及其總額會有更加直觀的感受，法院調解員或法官調解時也會將免交違約金作為重要的調解手段之一，調解不成的，在正式進入訴訟階段之後，依照合同約定主張逾期付款違約金更是物業公司依法依約享有的權利，通常在物業服務沒有瑕疵的情況下，法院會酌情支援部分違約金。
逾期交費違約條款設計注意事項
實踐中，大部分物業服務合同會對逾期付款違約金作出約定，但違約金條款表述不清、計算標準過高的情況屢見不鮮。物業服務合同違約金條款的設計應當注意以下事項：
1、約定應當明確、具體。
違約金計算標準、起算時間、承擔主體均須明確，例如：“逾期交納物業服務費的，業主或物業使用人自逾期之日起，以其實際欠費金額為基數，按照每日萬分之五的標準支付違約金/滯納金”。
2、違約金計算標準適當。
實踐中，多數物業服務合同均有約定逾期付款違約金，但約定標準各異，其中日萬分之五和日千分之三最為常見。參考《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第二十九條之規定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高於造成的損失，結合本團隊以往案例，不同法院對物業公司主張的逾期付款違約金支援程度各不相同：
（1）業主到庭應訴且提供證據證明物業服務存在瑕疵的，法院可能不予支援違約金，甚至連物業費都存在被打折的風險；
（2）業主未到庭應訴或者雖然到庭應訴但未提供證據證明物業服務存在瑕疵的，法院可能在一定範圍內依照合同約定支援違約金或直接按照業主欠交物業費總額的一定百分比支援違約金，如10%、20%，或自訴請的業主欠費末期之日起按照一定的年利率支援違約金直至業主交清相關欠費之日止。
部分判例如下：
通常在一般合同中，違約責任的形式除違約金外，還可以是特定行為，但需要特別說明的是，某些物業服務合同關於業主欠交物業費達到一定程度時，物業服務公司有權採取停水、停電等行為的約定，有違《民法典》第九百四十四條之規定，該條已明文規定“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”雖然實踐中極少發生物業公司強制停水、停電的情形，但是在法律明文禁止的情況下，今後物業服務合同中仍作出前述約定的，屬實不妥。
蔣逸律師
湖南弘一律師事務所專職律師
現代物業法律事務部
現代物業法律事務部是湖南弘一律師事務所首個公司制運作的專業律師團隊，由弘一律所合夥人、執業律師、律師助理、非訴催收人員組成，其中律所合夥人三人、執業律師十人、律師助理十餘人、非訴催收人員數十人。
本部門專長於房產、物業領域的非訴及訴訟業務以非訴、訴訟相結合的方式辦理房產、物業案件，致力於提高物業公司的物業費收取率，有效避免、化解物業公司和業主之間的矛盾。本部門非訴業務以協助成立業主委員會、擔任房產、物業公司法律顧問及提供專項法律服務、投融資服務等為主本部門同時也致力於房產、物業領域的訴訟業務，主要有房屋買賣合同糾紛、物業服務合同糾紛、建築物區分所有權糾紛、業主相鄰權糾紛等，總計辦理相關案件數百件，並以專業、優質、高效的服務獲得當事人的一致好評。
本部門現已與保利、萬科、美的、豪布斯卡等數十家物業服務企業建立長期合作關係，為近百個專案提供物業費催收及訴訟等法律服務，正以迅猛之勢於業內創造良好口碑。
