本文是專欄第335篇文章。
房地產市場似乎又有動向，每輪調控的突破是總有一個兩個城市帶頭鬆綁，然後其他城市跟上；今年到了這時候我們看到信貸鬆動，看到新的4萬億，尤其是看到之前時常扮演帶頭城市的菏澤再次祭出20%低首付購房政策，似乎原來的配方又回來了。
熟悉我的讀者都知道，我從不純粹唱空或者唱多樓市，只是尊重規律，房地產這個市場裡我們聽了太多自己想聽的，反對了太多不符合我們利益的，有選擇的接受或者忽略，有必要麼？
然而這次絕對不是老路重走。
似乎政策之手在左右著一切，收緊和放鬆是房地產的週期動力，例如菏澤為代表的土地財政依賴嚴重的城市很多，總要回到刺激上來。然而這條路徑迴圈的邏輯正在發生質的變化，我有以下依據：
一、房地產與經濟真正的連線在於城市發展動能差異，而不是普遍的漲跌靠政策，城市產業佈局將左右就業和發展機會。尤其是不能倒過來，由土地供應來左右市場。
二、經濟好的城市其外圍的都市圈交通將抹平大部分生活居住障礙，尤其是戶籍相關的門檻也在消融，年輕人不那麼看重高不可攀的核心城市戶籍，只要能在其輻射圈子裡獲取機會，住的遠有城際交通，孩子上學、居住完全可以再房價相對低的城市。
三、一線城市、強二線城市絕對的核心城區，房價要漲，但是已經如同奢侈品一般對普通人的生活沒有意義，不影響大多數人的抉擇，反正也不是非得居住在其中才行。這部分住宅會成為少數人財富的保有形式和交易目標。
四、真正的風險是老舊的房齡，鶴崗化收縮的小城市的房子，不僅僅是資源枯竭型城市，只要是人口流出省份的非省會城市（且非三大都市圈外圍），這些類房子總體上房價都會缺乏支撐，進而逐步迴歸市場真正的供需定價。反過來也會影響需求，即使政策再誇張也不會引起大幅拉動的可能性了，直白地說，市場冷了，土拍冷了是今年一季度的必然情況，靠降低首付不會快速改變什麼。
以前政策左右房價，例如要調控需求端就降低首付、降低利息，降低限購，總之將購房門檻降下來，同時槓桿率升上去就可以；如果調控供給端，就是土地出讓條件，供應量的多少等等。這些的前提是人們在短期幾年的投機中可以獲得較大收益，也就是買房金融化。而今房地產的金融屬性將消退，行業和宏觀經濟都不會再又增加泡沫的空間。
這時候，極端貴的塔尖市場需求已經夠不著放棄了，其他地方供應量並不小，各城市會形成合理的極差，你想要那一檔生活、能承受那一檔成本支出，就選擇那一檔對應的城市就好，不必擔心小城市房價跟著大城市一波上漲，未來的漲幅空間是很有限的，就是說的穩房價的結果。
還有一個看似隱憂要說明，就是通貨膨脹率高的時候，對絕大多數人是一種掠奪，手中的錢貶值了怎麼辦？不換成資產的話，過幾年存款購買力就打折了怎麼辦？
這個問題已經被變相解決了。
因為即使是投資資產（不限於房子），其收益率也在下降，而風險波動也在上升，同時投資成本還不低；以後人們會主動和被動的變理性，因為原先的方式投資已經跑不贏通脹了，即使通脹在吞噬你的財富，也比亂投資帶來的虧損強。而那些肯定漲，漲幅也肯定跑贏通脹有收益的資產，其門檻會變得非常高，例如我前面提到的金字塔尖上的房子，那種早已經不適合普通人投資了，佔比會較小。
過去那種多貸點款買了房子，大部分都可以升值不少的情況會越來越少，而且面臨房子折舊，以及類似房產稅這種持有成本。年輕人也逐漸不喜歡束縛，我長期奔波各地，高鐵上滿滿當當的人就是這樣的寫照，工作生活的雙城世界，多城之間的行程將被習以為常。
不要以為觀念有多難以改變，曾經男人婚前買房是必然的，但一個婚姻法司法解釋三（其實與之前婚姻法約定並無差異，只不過是展開更詳細），對婚前購房的保護，在不到一代人的時間內就直接把女性獨立購房比例大幅提升。在這個快速變化的時代，有時候觀念只是利益、立場的藉口，一旦不利，隨時可以調整和適應，而且是全社會的大趨勢。
原先透過放水促進大家去投資，有個硬性推動的力量就是通貨膨脹，如果貨幣供應持續猛增，會帶來每個人手中的存款實際購買力降低，眼見的物價就漲了，推動通脹客觀上是一種掠奪。但是目前靠通脹逼著人們花錢的效果越來越差了，因為大家找不到合適的途徑去投資（或者更容易虧錢），而消費又不敢，只能存錢防患於未然，以後養老養孩子的壓力是硬性的。普通人寧可存錢承受通脹損失，也不花錢。
所以房子以後會是人們選擇的附加結果，而且更多元化，而不是必然在哪裡得有套房。
剛需是沒問題的，它只看普通人的收入購買力分佈情況，跟政策催生的投資機制無關。房子的投機屬性降低其實也跟政策沒有太大關係，只是因為大多數房子不再值得借錢買來屯著。我們將見證市場的有形之手的力量，拭目以待。
資金流向的導向作用：浙江支援大學生創業貸款
另外在執行端政策的變化也開始顯露一些調整，2月17日浙江宣佈政策為大學生創業提供10~50萬的貸款，如果創業失敗，貸款由政府代償。當然這個代償機制是這樣的，檔案裡也有解釋，政府代償有擔保性質，代償後會對創業者進行追償。同時在申請貸款的稽核方面也有兩道稽核，一個是人社部門、另一個是銀行，所以儘可能降低弄虛作假的機率。
這個政策的導向性很明確，第一是解決了市場貨幣供應流入創業實體經濟，因為有稽核，所以不會像之前經營貸款、消費貸款放出來就進入樓市的亂象橫生，2020年深圳很多人套取經營貸炒樓的情況會大大減少。第二是有代償機制，等於是政府信用擔保，避免了金融機構在信用稽核方面為了避免壞賬而卡著，提升了貸款發放效率。
原先我們的貨幣政策透過央行到各金融機構，這個過程的難點一個是監督流向，一個是金融機構缺乏給中小微企業、創業個體戶的貸款積極性。浙江這次的政策比較針對性的解決了上述問題。當然，大家都明白創業本身九死一生，成功率並不高，更何況是針對大學生創業，對市場和經營缺乏經驗，這種貸款支援還是面臨很高的壞賬風險，那為什麼還要推呢？
好處也多，首先貸款創業解決大學生就業問題，去年應屆生超過940萬，今年預計超過1100萬，我們目前青年人的就業率還是壓力較大，畢竟目前2億人在靈活就業，經濟下行和企業信心不足經營收縮導致的就業難。如果大學生創業，不僅解決創業者的就業問題，多少還會增加僱傭員工數量。其次無論創業做生意是賠是賺，宏觀上看在經濟體內部這些錢還是在迴圈，只要有支出，就等於其他人的收入，總體上不虧。
坦率地說，這算是政府財政提供支援的就業策略，引導資金流入實體，為創業風險和中小微融資難方面的嘗試，在目前的環境下算是個不錯的機制，也為其他地方提供了參考。要學機制的內在激勵方式，而不是照貓畫虎，看到這個政策對資金的卡點還是最重要的。也就是說我們放水如何有針對性，這個事很難透過央行的大政策來完全左右，在執行端還需要比較聰明的行政管理引導。
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