大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
久等了，朋友們。一休版的2021年度樓市總結會遲到，但不會缺席。
本篇不談分析，只用結果說話，滿滿的全是資料和排名，建議儲存轉發。
各區銷冠盤點＋開發商排名，會放在下一篇。
各區熱盤排名的資料，來源於營銷人平臺，在此感謝。
2021年北京住宅成交總榜：
網籤金額第一名：海淀幸福裡，成交套數第一名：限競房奧森one。
去年風雨飄搖的恆大，也有上榜，而且是豪宅別墅專案，破百億的水平，這種情況很不常見。恆大麗宮是恆大最高階的專案，中央別墅區知名別墅。
2021年的北京樓市，三個盤破百億，不禁要問，“市場都這麼繁榮了？”
講真，成為銷冠需要具備三大因素，缺一不可：儘量在一季度開盤；專案體量夠大；專案周邊缺少競品。
所以，說句公道話，即便大家買的專案沒在榜單中，也不要憑此懷疑”我買的是不是個垃圾專案？”
（亦莊橡樹灣，應該算為通州）
2021年北京限競房成交排名：
“限競房值得買嗎？”
這是2019年京樓的常見問題，在2020年問的人少了，下手的人多了。2021年，大部分限競房躺著賣，很多房源要靠搶，後悔沒上車的剛需付出了慘痛的代價。
2022年初，對於這個問題，時間給出了答案。
2021北京純商品房成交排名：
海淀幸福裡雖然是網籤金額中的TOP 1，但因為單價較高，因此在成交套數方面差點連前5都進不去。
商品房更多的是比拼品質，大部分專案的單價都高於6萬。這個環節，品質房企是存在先天優勢的，比如：融創、金茂、中海、龍湖。
2021年朝陽區住宅排名:
沒錯，朝陽區的前十名全是老盤。也就是說2021年朝陽區純新盤，包括崔各莊、王四營、金盞、東壩、豆各莊的那些產品，沒有一個進入前十。
主要原因是開盤時間較晚，網籤又滯後，競爭多。那批專案預計會成為今年榜單的主力軍。
東壩華樾國際一期單價6.9W，二期7.1W，旁邊的德賢御府8W，再看東壩三個已拍的新地塊最高達到了8.6W。2020年底-2021年底，一年左右的時間，單價差距就這麼大了。。。
2021朝陽區住宅排在前十名的專案，主要分佈在兩個板塊：新北苑＋孫河別墅區，而潛力地段金盞-東壩佔據了前四席中的三席。
「中海拾光裡」：朝陽商品房改善盤，會續寫中海望京府的神話嗎？
深扒朝陽區孤品限競房，華樾國際領尚的是與非
2021年海淀區住宅排名:
海淀幸福裡，在2021年，來了一次過山車。
開盤時，小戶型的價格也才只有7.7W左右，要知道北京市場的小戶型稀缺性更高，單價本應更貴，但實際的開盤去化率其實也不咋樣。
而現在只剩大戶型，均價超過8W，妥妥的漲了，稀缺就是王道。即便永豐中海滙德里即將面世，也不會造成太大影響了。幸福裡潤園就更不用提了，都是華潤的專案，不會自相殘殺的。
當大家還在糾結京投發展嵐山，地鐵上蓋的專案是否安全時，其實專案已經賣得差不多了。海淀剛需群體別無選擇，其實也挺悲哀的。因為槽點滿滿的翠湖三傑和需要捆綁的西山錦繡府都沒房了，嵐山也極大機率成為了海淀最後一個單價低於6W的新盤，只能硬著頭皮買。
而“歡喜冤家”融創和金茂，在四季青的高階產品，去年就網簽了30億左右，所以今年排名較為吃虧。
2021年全國現象級樓盤：融創學府壹號院，這哥們開盤認購破百億，但暫時只有44億的網籤，也略顯吃虧。
圓明天頌開盤去化95%，學府壹號院旁的純商品房。目前只有6套網籤，莫非想學首開奧森one？網籤攢到明年，刷一波存在感？還是資金另有他用？
不管咋樣，一休都認為這開發商比較虛，可理解為“虛偽”，也可理解為“虛弱”。
排在海淀住宅排名的5-10名，西釣魚臺嘉園、萬柳書院、強佑府學上院、世華龍樾、大苑海淀府，清一色都是老盤，而且是交房多年的現房那種。
總結一句話：海淀，是真不愁賣。
2021年豐臺區住宅排名:
金茂在豐臺上榜了倆專案，最近的幾個金茂府，也就頤和金茂府算是追根溯源了，其餘的，槽點都不少哇。
未來金茂府曾經號稱是最低門檻的府系產品，甚至收割了一些大V，但最近維權呢，減配問題，品質並不出眾。
北京金茂府75㎡起，持續重新整理最小戶型門檻。
東叄金茂府定位豪華改善，單價也不低，但與世茂北京天譽、合生縵雲相比真的更像一個剛需盤。
東叄金茂府這次有點投機取巧，『偽豪宅』的論調還是有一定道理的，是一個罕見沒會所的豪宅。在佔地面積和世茂天譽沒差多少的情況下，東叄有15棟樓，世茂8棟。雖然金茂樓層低了一點，但差距有點大。東叄的外立面也是非常傳統的，主打賣點依然是那套綠金科技，升級的誠意不是太夠。。。
位於白盆窯的中鐵諾德倆專案攜手上榜，當初一休對這倆盤的印象不咋樣，很多細節能看出來，我屬實爆料了很多缺點。如今果然大批次的維權，央企開發商這麼搞得不多。
熙悅天寰在豐臺河西，又不臨鐵，對剛需其實並不友好。城六區低單價的專案畢竟不多，竟然在2021年也售罄了。錯過這盤的可以看看熙悅晴翠，同樣是首開操盤的，單價雖然漲了，但是有小戶型，缺點可以聊，咱都摸透了。
東三環十號線，分鐘寺的豪宅產品，到底口碑如何？
2021年石景山區住宅排名:
天賦雖然沒能重複中海寰宇天下系列的輝煌，但拿一個石景山銷冠倒也問題不大。
“石景山壟斷者”中海的其他專案也全部上榜，挑戰者融創長安和璽＋華潤長安九里雙雙售罄，只剩下融創新盤長安悅璽。
融創長安悅璽：北京城六區四環上新，開發商臨陣換人？
城六區兩大滯銷板塊：石景山五里坨＋豐臺青龍湖，都開始去化了，五里坨基本沒剩啥了。
2021年通州區住宅排名:
城市副中心通州，網簽單價沒有過7W的。
因通州雙限購，有首套資格的大多是剛需。因此，位置不太偏的低總價、低單價專案最為暢銷的。比如臺湖、馬駒橋。
「K2玉蘭灣＋盛世天璽」實看：通州核心區，高層現房VS低密期房
金融街武夷融御二期，通州新盤備選
通州萬國城MOMA VS 京瀾譽府 VS 鑫苑盛世天璽，硬槓比拼
尤其是亦莊橡樹灣，銷量達到1488套，成交額比東望都高。
橡樹灣開盤時最低大概3.3W，去年網籤均價3.9W，目前售價4.4W左右，十分誇張，應該算是漲幅最大的新盤。恭喜開盤就買入的粉絲朋友們，妥妥地賺了。專案倒是還不錯，但現在入手時間節點不太適合了，可以對比一下旁邊的金悅郡，一休也可操作薅羊毛。
亦莊橡樹灣測評：六環內，單價最低的盤，果真銷冠級？
去年的通州銷冠是融御一期，二期今年這是怎麼了？銷量還不如旁邊的老現房京貿國際城。
小提醒：通州臺湖的【綠城明月聽蘭】，還有房源。純商品房、雙地鐵、改善盤、8站到國貿。
大部分中介沒太推廣，原因你懂的。
2021年大興區住宅排名:
這份榜單參雜了亦莊和部分通州專案，嚴格意義來說，龍湖熙悅宸著才是大興的銷冠盤。
龍湖專案旁邊的新城熙紅印是真的慘，竟然沒能進前十。同為西紅門差距咋就這麼大呢？
目前熙紅印有房源，可以對比新盤華潤橡樹灣，一樣在西紅門，具體資料問我要。
西紅門這哥倆剛開盤去化也不咋樣，等舊宮的京能電建洺悅灣售罄了才輪到他們。因為總是被拿來直接比較，都是五環內，單價差幾千，太過明顯。
和錦誠園在2020年網籤只有不到二十套，實慘。但2021年在很多新地的襯托下，也變得非常緊俏。
京華雅郡、中旅亦府、鐵建國際公館、招商臻瓏府、融創亦莊壹號，這幾個盤都售罄了，不必再等，也不必再問。
純亦莊只有一個盤有房源，中海京叄號院，獨苗。
可參考：中海京叄號院：亦莊河西頂豪，來割韭菜的？
2021年房山區住宅排名:
房山銷冠盤京西印玥，操盤手是中建智地（中建一局），出自巨頭央企中建。建築承包商從幕後走到臺前，算是地產行業的一個標誌性事件，之後的2022趨勢分析中，一休會深入解讀，敬請期待。
「中海寰宇視界＋中建京西印玥」：房山區的剛需專案適合誰？
恆大御峰憑藉開盤超級優惠，也吸引了一大批的剛需客戶，那時候恆大的資金鍊還沒那麼緊張，目前已經到了重組階段。爛尾是不會出現的，國家一定會出手的，“大而不倒”是必然。
寰宇視界的去化並沒有達到預期，中海這次吃了點敗仗。換句話說，如果中海這思路在房山都沒搞起來，其他開發商那就更沒戲了，房山最好流通的依然是那批入門上車盤。
房山青龍湖因為低單價的優點，庫存有所去化。一休短期依然不太看好這板塊的增值預期，但如果粉絲們想薅羊毛，咱必然也能安排，具體的單獨問我。
2021年門頭溝住宅排名:
門頭溝市場，那一大批大戶型改善盤還是沒賣完。
華萃西山去年爆發了猛烈維權，看似偶爾，實則必然，原因太多了。當初這盤我就不看好，保守估計挽救了6位差點入坑的粉絲。
門頭溝去年去化最快的是中駿天峰，一方面中駿深耕門頭溝，有一定品牌效應。另一方面的主要原因就兩點：臨鐵、戶型小。
龍湖攬境的操盤思路與中駿天峰幾乎一致，所以去化還不錯。適合一號線、六號線的剛需通勤群體。
「龍湖攬境」臨鐵剛需盤，總價350萬起，一休深度測評
2021年昌平住宅排名:
毫無懸念，奧森one拿下昌平冠軍，而且是全北京的網籤套數冠軍。北部剛需盤稀缺，只要是新盤，業績都差不了。
奧森one比奧海明月成交金額多出一倍，並非是雙方實力的體現。只是簡單的因為綠城沒太浮誇，在2020年就網簽了一半。而首開明顯是為了刷排名刷存在感，硬是把2020年底的網籤都拖到了2021年。
除了北清雲際，其餘都是老盤了，甚至不乏很多現房別墅專案。
中海麗春湖墅實景踩盤，北京入門級別墅，400㎡使用面積
中海麗春湖墅：北五環外，1000萬起，剛需合院別墅，目標海淀？
城市別墅，第一居所。臨鐵別墅很稀缺，海淀普通平層的價格，買合院別墅，上下五層。
2021年順義住宅排名:
別墅專案上榜較多，這是順義的特色。
從前十名的分佈來看，後沙峪的尾房和仁和的新盤相對熱銷。
旭輝公園都會：單價4W的剛需戶型真這麼驚豔？
順義仁和板塊新盤踩盤——旭輝公園都會
一休順義仁和板塊踩盤筆記——龍湖雲河硯+路勁御和府
預算較高的客群，可以看看和光瑞府，一休也寫過測評，但是更深度的優缺點分析，單說吧。
和光瑞府測評：價格不算倒掛，別吹了！銷量如何？
還是那句話：買房是大事，一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊或想薅羊毛的，歡迎。
