本文來源：時代財經 作者：劉新歌
圖片來源：視覺中國
李嘉誠的長實拋售內地物業的清單一再拉長，這次“上新”的是位於上海靜安的世紀盛薈廣場。
訊息從接盤方希慎興業的一則公告裡透露出來。希慎興業披露，其以35億元購得上海市新閘路668號、688號名為“世紀盛薈廣場”的已竣工寫字樓及商鋪混合物業。長實擁有該專案公司長和達盛地產(上海)有限公司（以下簡稱“專案公司”）的60%股權，上海市屬國企上海國盛集團地產有限公司及上海地方國企上海達安房產開發有限公司分別持有剩餘的15%、25%股權。
長實在回應媒體問詢時表示，此次出售是其作為地產公司的日常銷售業務之一，此番銷售獲得收入約為21億元。
囤地十餘年，套現21億
或因這場交易還沒有最後落章，長實尚未披露。根據希慎興業公告，該買賣協議以長實向國內合作伙伴收購剩餘的40%股份為先決條件。
而待交易完成後，希慎興業還將承擔一筆總額最高達18億元的未償還委託貸款。該筆貸款由長江實業兩家間接全資附屬公司透過匯豐（中國）提供給專案公司，期限為六個月。希慎興業需在收購完成後六個月內，以向專案公司作出的注資償還。根據買賣協議，該筆委託貸款構成應付代價的一部分。
這對希慎興業來說是一筆不小的投資。據這家老牌港企的半年報顯示，其2021年上半年營業額為18.34億港元，同比下跌7.4%；股東應占淨利潤為5.17億港元，去年同期則為虧損26.26億港元。
對長實來說則是另一番光景。長實在回覆媒體問詢時表示，從此次物業出售中獲得收入約21億元。其還稱，此次物業銷售是長江實業作為地產公司的日常銷售業務之一，過去10年在內地物業銷售收入為年均約港幣298億元。
值得注意的是，與長實在內地的其它被質疑“龜速開發”“囤地”的物業專案相似，該專案地塊也被長實握在手裡多年。
上海世紀盛薈廣場位於上海規模最大的舊式里弄之一的西斯文裡。2005年，和記黃埔、上海達安和上海盛融投資有限公司（上海國盛集團前身）共同出資2.925億元，拿下西斯文裡專案權益。
自此至今倏然16年，上海每寸土地幾乎都發生著日新月異的變化，但西斯文裡的進展極為緩慢。拿地8年後的 2013年3月，該專案才開工，竣工日期也從原定的2015年8月延遲到2018年。
直至出售，上海世紀盛薈廣場也未投入使用。希慎興業在公告中稱，世紀盛薈廣場建築面積約86500平方米，包括一座24層高的大樓及一個3層地庫，目前處於空置狀態，擬用作寫字樓/商鋪混合用途發展專案，並擁有約320個停車位。
但地處上海老城區靜安區令其價值不菲。根據估值報告，該物業估值為37億元。與交易對價相比，溢價率約為43.2%。
對長實來說這也是一筆劃算的生意。按該專案2.925億元的初始收購價及其股比計算，長實拿下該專案約花費1.755億元，16年後轉手出售獲得21億元。
內地尚有50多個專案
對長實來說，出售內地專案已不是新聞。
近年來，長和系不斷收縮在內地的戰線。2013年以26億元、71億元賣掉廣州西城都薈廣場、上海東方匯金中心；2014年先後以24.8億元、72.01億港元、39.1億元、15.4億元轉讓南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、重慶大都會、上海盛邦國際大廈；2016年以200億元出售陸家嘴世紀匯廣場，錄得收益約54.3億元；2019年10月，長實集團將大連西崗專案轉讓予融創，交易總價超過40億元。
2020年7月算是動靜比較大的一次出售。長實以約71億元賣掉在成都的標杆專案——南城都匯，預計獲益38億港元。此次交易中，長實將專案與和記黃埔地產成都公司的員工一併打包轉讓，並因賠償等事宜引發員工維權。
上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經稱，出售世紀盛薈還是套現行為。這個區域已經算是成熟板塊，後期不見得會有太多市場預期。目前也算是這輪行情的一個高點，把比較成熟的專案以一個相對比較合適的價格賣掉、回籠資金，可以使企業更抗風險。
“股權出讓不是一兩天能談好的，這個很明顯是已經談了一段時間了。從對行業發展的週期性預判來看，長實還是把握得比較準、有一定的前瞻意識。”
從長實的歷次出售行為可以看出，與內地房企的高週轉不同，除了賣房，捂地也是長實的生財之道，多個專案以低價入手，數年不開發。以成都南城都匯為例，長實集團於2004年以21.35億元總價拿下專案地塊，這個佔地面積達1036畝的超級大盤計劃分8期建設，但直到2020年被出售時，其在16年間只推出過6期產品。通過出售專案股權，長實錄得收益38.11億港元，相當於其2019年核心利潤的約13%。
一番“賣賣賣”後，長江實業在內地剩餘50多個房地產專案，分佈於20多個城市，其中在上海只剩下真如副中心專案以及古北新區專案。但內地仍是長實的重要版圖。據其2021半年報透露，上半年物業銷售收入為147.89億港元，同比減少24%，內地物業貢獻了140.36億元，貢獻比高達94.9%，主要來自東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園、上海高逸尚城及上海御沁園等專案。
李嘉誠在樓市尤其投資領域有一定的風向標意義，因此長實的每一次出售都會引起或大或小的波瀾，引發撤資內地的傳聞。但在回應世紀盛薈的出售時，長實仍表示，其資深顧問李嘉誠先生及主席李澤鉅先生均對香港及內地充滿信心。
