◎ 文 / 村長
2022年第一輪集中供地“第一槍”，打響了！
作為2022年全國第一個集中供地城市，2月16日，北京首輪土拍隆重登場，有56家房企參拍，經過2天角逐，18宗含宅用地最終成交17宗，其中3宗地塊達到最高限價，總成交額480.2億。
其中，綠城成為本次土拍中的最大贏家，共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元；中海、華潤各拿2宗，分別耗資62.69億、79.94億元；保利和金地透過聯合體的形式拿下2宗地塊，耗資59億元。
作為國內樓市安全係數最高的城市之一，北京樓市可以說是一塊行業“試金石”，畢竟全國房企，乃至全國其他城市都盯著呢。
這個時候，還敢參與北京土拍、並在北京市場搶到地，直接說明了這些房企不僅還活著，而且還活得很好。
下面就說說，我的一些觀察。
【1】、雖然銷售市場仍然較冷，但土地市場已開始“回溫”，也說明房企對投資信心正在修復。
縱向來看，北京首輪土拍平均溢價率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時，流拍率也從17%回落至6%。
（資料來源：CRIC整理）
此外，4.5%的溢價率，可以說是一個相對理性，也相對合理的溢價率，是地方政府和房企都喜聞樂見的一個結果。
太高了，因為還有限價這把達摩克里斯之劍，開發商後期會難受，太低了政府又不樂意了，而且還會打擊市場信心。
如果這種局面能夠維持下去，2022年的樓市還是可期的。
【2】、房企的共識性更強了，那就是：寧願去高安全係數的城市扎堆，也儘量不去調整中的城市冒險。
根據開拍前報名房企資料統計，此次18宗地塊共吸引50多家房企參與，平均三家房企搶一塊地，相對還是比較積極的。
反觀那些調整週期中的城市，開發商們依然興趣索然，比如能級並不算低的大連。1月大連主城區計劃出讓的5幅宅地，全部因無人競價而流拍。注意，這還是主城區。
【3】、房企們之所以願意捧北京的場，利潤空間也是一個很重要的因素。
這一次，北京既理性，也豪氣，給房企們留足了利潤空間。
見下圖，北京首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價與住宅銷售指導價之間價差達到2萬元/平方米以上的地塊就有17宗，4萬元/平方米以上的地塊有5宗，盈利空間較為可觀。
【北京2022年首次集中供地盈利空間情況（單位：元/平方米）】
（資料來源：CRIC整理）
比如華潤競得的豐臺區紀家廟純宅地，其銷售指導價與樓板價之差達到4萬元/平方米以上，地價房價比為0.6，雖然政府產權份額達6%，仍然有一定的利潤空間。
所以，只要房企對自己成本控制（如建安和三費）能力，有足夠的自信，在這個不缺需求的市場，還得有得賺的。
這一次，北京也給其他城市好好上了一課：
一個地方的樓市要真的實現：你好、我好、大家好！地方政府在地價上的誠意，真的很重要。
【4】、“競現房銷售”成常態，這既是另一種形式的去槓桿，也是一個隱形門檻，把一些底子薄的房企強行擠出市場。
從土拍規則來看，競現房銷售已經從試點成為普遍現象，本次掛牌的18宗含宅用地，有9宗地塊設定了競現房銷售面積競拍方式，佔比達到50%。
此外，本次土拍依然延續了對於高標準方案的要求，競拍進入最後一個階段，都需要提交高標準方案。
現房銷售的好處，顯而易見，“所見即所得”，既保障了購房者的權益，也減少了地方政府維穩的壓力。
但從另外一個角度看，現房銷售對開發商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求，降低了房企的資金週轉速度，是房企去槓桿的另一種體現。
估計“競現房銷售”接下來，將會被越來越多的城市採納。
【5】、央企國企依舊是拿地的絕對主力，優秀房企迎來發展盛世年華的大趨勢，愈發清晰。
2022年的北京首輪集中供地，依舊是央企國企的盛宴。
成交的17塊地中，只有一塊被民企旭輝所拿，其餘全被央企國企、或國資平臺收入囊中。
具體見下圖。
【北京2022年首次集中供房企拿地情況（單位：億元）】
（資料來源：CRIC整理）
其中，綠城成為本次土拍中的最大贏家，共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元。（綠城背後的大股東是大央企中交）
中海、華潤也各落兩子，分別耗資62.69億、79.94億元。
保利和金地透過聯合體的形式拿下2宗地塊，耗資59億元。
也就是說，TOP10中，有4家（要麼央企，要麼央企背景）在此次北京土拍中拿了地，合計拿地量佔到了此輪土拍成交量（塊數）的53%，和總成交額的63%。
這再次印證了我在之前文章中說的，在行業大分化背景下，機會將更多屬於那些紮實穩健的優秀房企。
這些房企的資金反脆弱能力不僅更強，能夠平穩扛過當下行業的流動性壓力，也將有機會分食那些暴雷房企騰出來的市場份額，進而讓自己的發展跟上一層。
這些優秀房企大概分以下幾類。
1、中海、保利、招商蛇口、華潤等頂級央企房企；
2、具有國家隊背景的混合制房企，比如綠城、金地、萬科等；
3、資金實力不容小覷的國資平臺或國企，比如此次在北京拿地的廈門建發，還有廣州越秀、珠海華髮等。
4、已完成全國化佈局，且發展相對穩健的頭部民營房企，比如龍湖、旭輝等。
龍湖的優秀已毋庸多說，此次作為北京土拍唯一一個拿地民企，旭輝實力也是值得肯定的。
5、在區域深耕上頗有建樹、悶聲發財的中小型房企，典型如杭州的濱江、深圳的鴻榮源等房企。
比如，在前幾天杭州的商業地土拍中，濱江就與合作方一口氣拿下了4宗地。
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