霍英東發明公攤制度跟預售制度，到底是利大於弊，還是弊大於利？

許家印又一次強調了交樓的事情，並且提出了今年60萬套的目標。恆大出問題之後，保交樓就成為了關注的焦點。

這兩年暴雷的地產公司很多，因為現在很多房子都是預售的，所以地產公司一出事，那些買了期房的人基本上就跟著倒黴了。因此很多人也開始把矛頭指向了預售制度上面。

除了預售之外，公攤制度也是讓很多人深惡痛絕。那麼當年霍英東發明了公攤跟預售，到底是利大於弊，還是弊大於利呢？

1949年之後，很多內地人開始湧入香港，整個50年代香港人口從50萬暴漲到了150萬。人口暴漲讓香港的房子嚴重不夠住了。因為在40年代的戰亂中，香港很多房屋也是倒塌了。

當時香港很多大樓的樓道里面，還有天台跟地下室都是住滿了人。在這個情況下，霍英東等一批企業家就看到了房地產的機會。不過那個時候房地產的制度卻非常不靈活，房子必須是整棟整棟出售，這樣很多人就沒有機會買上房子了，因為買一棟房子畢竟是很多人財力所不允許的。

1953年霍英東開發了九龍香檳大廈，第一次就使用了按套購買的概念，隨之公攤這個概念也是孕育而生了。過去按棟買，自然沒有公攤了，分套出售之後，就產生了公攤面積，於是就出現了公攤的概念。

公攤的出現，在那個時候，其實是很好解決了房子不能按套出售的問題。從那個時候來看，絕對是利大於弊的。

預售制度那個時候在香港叫做樓花。霍英東當時在香港開發了一個有100棟樓的小區，這麼大規模的小區，當時需要的資金非常多。霍英東自己也沒這麼多的資金，於是他就想了一個辦法，推出了所謂的樓花。

在這之前房子都是蓋好之後再出售，這樣開發商的資金成本就非常高，最終成本也得轉嫁到購房者身上，那麼購房者最後買到房子的價格自然比較高。價格高，那麼可以買得上房子的人就少了。

霍英東就想了樓花這個辦法，剛剛拿下地皮就開始賣房，購房者都是根據圖紙來買房子的。霍英東可以提前從購房者手裡面拿到大量的資金，這些資金可以用來支付建築成本，他就節省了從銀行貸款的成本。

霍英東也把節省的資金成本讓利給購房者，所以買樓花的購房者就可以比買現房的人便宜不少。購房者也是有利可圖，所以購房者也是更願意買預售的房子。

這兩個制度推出之後，很多香港人就開始買得上房子，其實是極大解決了當時居住的問題。隨後霍英東還推出了分期付款的方式，這樣就讓更多原來買不上房子的人可以買上房子了。因為過去很多人都是租房子，然後再慢慢存錢去買房子。

如今只需要一筆首付，購房者就可以買上房子了，每個月的月供其實就跟他們租的租金差不多而已。

簡單來說，預售也好，公攤也好，在當時來看，絕對是利大於弊的。內地的房地產市場化是從90年代初期才開始的。最初內地都是實行單位分房的制度。很多人家裡的老房子，幾乎都是80年代的時候父母或者爺爺奶奶的單位分配的。

到了90年代之後，從海南開始試點，內地也開始學習香港的制度。1987年深圳舉行了當時內地第一場的土地拍賣會，最終深圳企業家駱錦星花了525萬買下了第一塊公開拍賣的地皮，隨後他用這塊地皮蓋成了東曉花園。

當時深圳要發展，卻苦於沒有資金。香港企業家胡應湘來到深圳考察，他告訴當時深圳的領導，你們有土地怎麼會沒有錢？這才打開了內地方面的發展思路。隨後內地開始全面學習香港的地產製度，房地產也開始遍地開花。

目前內地幾大房地產公司幾乎都是從90年代末期開始發展起來的，從廣州發展起來的恆大，從佛山發展起來的碧桂園，從深圳發展起來的萬科，從上海發展的起來的世茂。

如今房地產公司頻繁暴雷，問題並不是在於公攤跟預售，而是在於因為這些公司的資金鍊問題。制度是死的，人才活的。刀在壞人手中，就是兇器，如果到了好人手中，它就是保家衛國的武器。

所以關鍵還是在人，還是在於監管。不過房地產發展到現在，已經到了一個全新的時期了。萬科的鬱亮也說了，如今房地產是進入了黑鐵時代。過去20年，我們蓋了足夠多的樓，未來市場的需求在變化，剛需在不斷減少，結構性改善也在增加。

只要有人就有房地產市場，幾百年之後網際網路不在了，不過房地產依然在。只是市場已經不是過去20年的那個黃金市場了。

香港已經在十幾年之前就廢除了公攤這個制度了，統一使用實用面積來計算。其實不管是用建築面積，還是用實用面積，對於房子的總價是不會變的，但是在其他方面還是不一樣的，比如說在物業費方面，如果使用套內面積計算，那麼房東就可以省不少錢了，而且這樣計算，也可以讓購房的人更好理解自己買下房子的真正面積。

對於預售制度，如今最好也是慢慢收緊，過去是拿地就可以辦預售，如今可以改變為封頂才可以預售，這樣就可以減少購房者的風險，或許未來直接砍掉預售也是可以的。過去推出這些制度是為了儘快解決很多人沒房子住的問題，如今大部分人都有房子住了，只是為了改善居住條件而已，比如說房子小的要換一個大房子，沒有電梯的要換一個有電梯的。