文丨樓叔
幾天前的萬科年會上，鬱亮的一番言論成為熱點，也讓外界看到了房地產行業的艱難。
鬱亮說，房地產進入“黑鐵時代”，“今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態”。
萬科畢竟是有國資背景的開發商，還位居行業頭部，鬱亮的這番表態，足以說明形勢的嚴峻。事實上相較於萬科，那些腰部房企的日子，無疑要更難熬了。
比如金地集團。日前，金地集團釋出的業績預告顯示：
2021年，金地集團實現營業收入992.32億元，同比增長18.16%；利潤總額158.24億元，同比下降21.01%；歸母淨利潤94.63億元，同比下滑8.99%；歸母扣除非經常性損益的淨利潤88.27億元，同比下降9.71%。
盈利指標全面滑坡，利潤總額下降高達21.01%，金地集團到底怎麼了？
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金地集團算得上是傳統老牌房企了，發家早、上市早。早些年它一度和招商地產、保利、萬科一起，被並稱為“招保萬金”，是當年異常活躍的四大地產龍頭股之一。
官網顯示，金地集團1988年初創於中國深圳，2001年在上交所上市，歷經數十年的探索和實踐，現已發展成為一家以房地產開發為主營業務、相關多元業務全面發展的綜合型上市公司。
來源：金地公告
而這次公佈的業績快報提到，2021年，金地集團實現營業收入992.32億元，同比增長18.16%。
在行業不景氣的背景下，金地集團還能取得18.16%的收入增長，這個成績相當不錯了。值得一提的是，去年金地的銷售額增速也差不多——累計實現簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。
不過，銷售規模逼近三千億大關的金地，業績快報中除了營收增長外，其他各項乏善可陳，多項盈利指標的下降，更是嚴重拉低了規模擴張的成色。
營收同比增長18.16%，而利潤總額下滑21.01%，二者相差足足近40個百分點。
另外，去年上半年，金地的毛利率17.36%，同比下降達19.32個百分點。這說明金地增收不增利的情況相當嚴峻。
來源：金地官網
對於利潤下滑，金地在公告中稱，“受市場下行及年內疫情影響，公司2021年的專案結算規模和結算毛利率不及預期。”
但拋開行業轉冷的宏觀因素外，金地過度依賴合作專案，規模虛胖拉低盈利能力，是另一個重要原因。
資料顯示，2018年到2020年，金地新增權益土地投資額佔比分別為40.4%、49%、51%。而2021年三季度，金地新增土儲1492萬平方米，權益土儲僅有599萬平方米，佔比40.15%，遠低於行業水平。
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地產入冬，合作開發有優勢互補、風險共擔的特點，但事實上，金地集團對於合作開發的依賴早已有之，而這種擴張模式，還要從金地集團的掉隊說起。
前面提到，金地早年曾和招商地產、保利、萬科並駕齊驅，然而因為發展戰略出現問題，金地很快出現了規模掉隊的情況。
來源：網路
為了重回行業一線，金地在2014年便提出“加快週轉、做大規模、提升ROE”；在2016年成功突破千億銷售大關後，時隔一年，2017年又提出“3年衝擊2000億”的目標。
為了快速撬動規模，金地的拿地力度一直相當大。其中2015年的土地投資，尚且只有297億元左右，到了2017年則陡增至千億規模。
2018年到2020年，拿地總額也都在千億之上，分別為1000億元、1200億元和1350億元。即便在行業變天的2021年，金地在前三季度就豪取101宗土地，總投資額約1135億元。
在高週轉和狂拿地的驅動下，金地的追趕之路可謂異常迅猛，規模增長快速登上新臺階。到2021年，克而瑞銷售榜上，金地全口徑銷售額位居第十一位，排在龍湖後面。
來源：網路
但問題在於，金地的擴張模式，屬於犧牲權益佔比來快速衝量，盈利能力也因此被嚴重稀釋。
不難發現，金地的盈利能力下滑，遠遠不是2021年才出現的狀況。
2018年到2020年，金地的銷售額增長都在15%以上，而淨利潤增速分別為18.35%、24.41%和3.2%。淨利率則從2017年的25.4%，下滑到2020年的18.2%。
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官網上的一篇文章《金地：憑什麼重回地產十強？》提到，金地的盈利指標下滑，是“拿時間換空間”。
問題在於，在存量住房時代，房地產開發本身就沒有太多的增量空間了。事實上，金地日前公佈的2022年1月業績也是相當慘淡：實現銷售額149.6億元，同比減少38.4%。
除了規模虛胖帶來的盈利下滑的煩惱，規模提升對資金需求的增長，也給金地帶來了一定的債務壓力。
去年三季度報顯示，金地集團總負債為3618.84億元，三道紅線指標全部過關，穩居綠檔房企。但從媒體報道的情況看，金地存在著“明股實債”的嫌疑：
2018年至2020年，金地集團的少數股東權益佔比分別為30%、34%和38.9%，呈現逐年上升的趨勢。2021年上半年，金地集團歸母淨利潤為18.25 億元，其中少數股東損益為10.75億元，佔比高達37%，也就是說，公司接近四成的淨利潤被少數股東“分走”。
如果“明股實債”屬實，那麼金地的真實債務壓力，可能要高於財務報表顯示的。
在去年的11月，金地完成一筆15億元中期票據的發行，利率為4.17%，發行期限3年。彼時的房企融資整體艱難，成功發債的房企不多，金地能順利發行票據，說明資本市場認可其償債能力。
但換個角度看，在這樣的節點發債，也意味著金地對資金的需求相當強烈。如就在2月17日，金地又宣佈擬發行17億元3年期的中票，用於償還到期債券與專案開發建設。
而去年前三季度，金地的經營性現金流淨額，也是處在淨流出狀態。
盈利和債務層面的壓力，只是金地激進擴張後遺症的一部分。近幾年來，規模快速攀升的金地集團，也屢屢因為一些管理和質量層面的問題而捲入風波。
來源：網路
據媒體報道，去年12月，金地集團子公司東莞金展房地產，因為虛假材料取得商品房預售許可而被公開處罰；去年9月，金地旗下兩個房地產公司因虛假宣傳被罰25萬元。
在網上，圍繞金地產品質量的投訴和維權案例，更是不勝列舉，這些都是激進擴張導致企業經營管理和產品把控跟不上的體現。
金地衝刺規模的目的，本應是獲取更多的利潤，結果現在依舊卡在十強的門檻外，盈利能力則不升反降，企業口碑還被一些投訴、處罰的案例而影響。如此下去，還能否再現昔日的輝煌？
